總結
- 2020年中國物業服務百強企業第10名，屬於第一梯隊的龍頭物管公司；
- 業績高速增長，背靠十強地產商金科集團，未來業績確定性高；
- 過去3年收入和利潤年複合增長率49.15%、81.5%，可消化高估值；
- 引入高瓴、雪湖、KKR、東方資管等10位基石，鎖定44.97%發行股份；
- 公開發售股份最大比例僅36%，拋壓可控。
打新分析
1、招股信息
(1)簡稱及代碼: 金科服務，9666.HK
(2)招股日期: 11.5-11.10
上市日期: 11.17
計息日: 6天
(3)發行價格: 41.8-47.6港元
(4)入場費: 4807.97港元，乙頭需認購20萬股（2000手），金額約962萬港元；以3.5%年利率和10倍槓桿計算，融1手利息約2.5港元，乙頭利息4980港元
(5)發行股數: 1.329114億股H股，91%國際配售，9%公開發售，1手100股
(6)超額配股權: 有，可按發售價發行最多1993.67萬股(佔發售股份的15%)，以補足國配的超額認購
(7)集資金額: 55.56-63.27億港元
(8)市值: 264.56-301.27億港元
(9)市盈率: PE（TTM）45-51倍，與保利物業、綠城服務相當，根據投行預測，以招股價中位數計算，2020/2021年PE分別約40/24倍
(10)保薦人及近兩年IPO首日表現:
中信裏昂，17勝6負，代表作思摩爾國際,首日漲150%,
華泰國際，8勝4負，代表作沛嘉醫療-B,首日收漲67.97%
(11)穩定價格操作人: 中信裏昂
(12)包銷商: 12家，包銷傭金1.6%+獎金最高0.4%
(13)基石: 10名，包括高瓴資本、雪湖資本、KKR、東方資管等，按招股價中位數44.7港元計，合共鎖定44.97%的發行股份，禁售期6個月
2、回撥機制
1）公開發售認購10倍以內，公開發售股份比例9%，甲乙組分別有59,810手。
2）公開發售認購10-45倍時，公開發售股份比例回撥至13.5%，甲乙組分別有89,715手。
3）公開發售認購45-95倍時，公開發售股份比例回撥至回撥18%，甲乙組分別有119,620手。
4）公開發售認購超過95倍時，公開發售股份比例回撥至回撥36%，甲乙組分別有239,240手。
鑑於最近新股情緒轉弱，合景悠活認購人數不足8萬，世茂服務不足5萬，金科服務公開集資額5.7億，最終認購倍數預計在45倍以內，一手中籤率可能爲30-60%。最終中籤率由認購倍數、認購人數、分配風格等多因素決定，以上分析僅供參考。
3、IPO前投資者
上市前引入兩輪投資者，都是基於2019年11月30日的估值來定價，即48.9億元，相當於每股持股成本10.74元，較發行價中位數折讓72.09%，即一年時間估值漲了約2.5倍，不過各投資者都有1年禁售期。
4、股權架構
上市後，假設超額配股權不行使，則金科股份持股53.97%，恆業美好持股7.98%，金恆鴻鑫（僱員）持股0.44%，IPO前投資者持股16.62%，公衆持股21%。
投資亮點
1、公司簡介
金科服務主要提供住宅物業管理服務，在2020年中國物業服務百強企業中排名第10，連續五年被中指院評爲中國物業服務百強企業十強之一，連續六年西南地區第一。
截至2020年上半年，在管面積約1.3億平方米，合約建築面積約2.6億平方米，涵蓋中國24個省133個城市，主要在西南、華東和華南、華中地區。
目前在管面積過億的港股上市物業公司僅有彩生活、雅生活服務、碧桂園服務、保利物業、綠城服務、中海物業這6家，金科服務將打入第一梯隊的龍頭物管公司。
2、背靠十強地產商，業績確定性高
母公司爲金科集團，連續十六年入選中國房地產百強企業榜單，排名逐年上升。按合同銷售面積計算，金科集團在2019年中國地產商中排名第八。
截至2020年上半年，母公司給金科服務輸送了46.6%的在管面積，未來這一模式還將繼續。金科服務的合約面積/在管面積比例達到2倍，1.3億待交付面積中約43%（約5430萬平方米）將在今明兩年交付，保障了業績的高確定性。
3、外拓能力強大
除了母公司的供給，金科服務的外拓能力也比較強。外拓項目的在管面積佔總在管面積的比例從2017年的32.5%提升到今年上半年的48.5%，也就是說來自母公司和第三方開發商的在管面積幾乎達到了1:1的比例，從合約面積來看比例接近4:6。
4、業績高速增長
2017-2019年，收入從10.5億元增加到23.3億元，年複合增長率49.15%。淨利潤從1.1億元增加到3.7億元，年複合增長率81.5%。2020年上半年收入和淨利潤分別爲13.7億元、3.03億元，同比增速分別高達36%、83%。
