9月份以來，港股物業板塊遭遇整體性大幅回調，多隻個股跌幅在20%-40%之間，碧桂園服務、雅生活服務、保利物業等行業巨頭也大幅下跌，究竟是什麼原因導致近期物業板塊整體性的回調呢？
業內分析員普遍認為，一方面物業板塊多數個股本身估值就處於高位，疊加同質化物業新股大量上市，2020 年四季度物業管理公司IPO融資規模，預計遠遠超過2020年前三季度的總和，後續預期物管IPO供給數量將迎來持續增加，在可供投資的同質化物業標的大量增加後，投資者自然不再願意出高價購買，物業板塊整體估值下行是情理之中的。
另一方面，由於10月份螞蟻集團進行了人類有史以來規模最大的IPO，對整個資本市場帶來嚴重的“抽水效應”，讓整個港股市場步入了調整，也使得近期上市的股票表現尤為失色。
例如，第一服務自10月22日上市以來便跟隨港股市場和物業管理板塊步入回調階段，截止到10月30日，第一服務控股的股價所對應的市盈率（PE-TTM）已降至15.6倍。
同樣，近期上市的世貿服務和合景悠活為代表的物管新股，由於發行估值較高，上市之後所發生的調整，也與第一服務的情況有一定相似之處。
經過近期嚴重殺跌之後，物管標的估值已經回調至長期合理的位置之下，行業板塊內部也出現了結構性分化的行情，領先公司率先反彈回暖的跡象顯著。從長期來看，具備成長性和有潛力的細分賽道龍頭公司，還是能到市場的認可；而短期內，反彈的條件已齊備，估值修復勢在必行。
綠色科技將成為拉動公司發展的重要馬車
接下來我們不妨來看看作為港股綠色科技物業第一股的第一服務控股在物業管理行業的其中之一個潛力細分賽道——綠色科技賽道發展的基本情況。
第一服務是一家定位於科技人居和舒適服務的全生命週期生活家園和產業家園運營商，與其他物業商顯著不同的地方，該物業管理公司致力於為客户提供綠色健康、數字互聯的人居體驗，也是香港市場第一家以綠色科技為主題價值上市的物管公司，因此被貼上港股綠色科技物業第一股的“標籤”。
據招股書及相關資料介紹，早在2015年第一服務獲得被中指院評選為當年的“中國最專業綠色物業管理”；在2018年至2020 年三年間，第一服務繼續獲得中指院評為其“中國特色物業服務領先企業”名單上的“中國綠色科技物業創新企業”。
截至2020年4月30日，公司99個物業管理項目中，有33個獲授予“綠色建築”的認證，據中指院提供數據指出，若按獲評為“綠色建築標識”的總在管建築面積的比例計算，第一服務於2020年中國物業服務百強企業中名列第三。
可見，在綠色科技這一細分領域中，第一服務取得了長足的進步和發展，目前已在國內行業裏取得領先位置。
喜人的局面逐步浮出水面，第一服務綠色人居解決方案業務進入潛力釋放階段
從收入方面看，第一服務收入總體情況在2017-2019年之間有穩步的上升，複合年增長率為28.35%，2017-2019年物業管理服務複合年增長率為31.51%，增值服務複合年增長率為28.35%，綠色人居解決方案複合年增長率為23.52%，從過去數年的發展數據看，公司一直在該賽道上建立和培養核心競爭力及搶佔市場空間等戰略性佈局。
（數據來源：公司招股書）
2020年的前4個月收入為2.2億元，同比增長10.32%。其中，物業管理服務收入為9314.7萬元，佔總收入的41.4%；綠色人居解決方案收入為6887.7萬元，佔總收入的30.6%；增值服務收入為6283.6萬元，佔總收入的28.0%；從增速來看，綠色人居解決方案成為增長最快的分部業務；而從收入佔比來看，綠色人居解決方案晉升成為第一服務的第二大業務板塊，超過增值服務板塊，其驅動公司持續發展的重要性不言而喻。
（數據來源：公司招股書）
今年以來，相比其他收入來源，第一服務綠色人居解決方案同比增長最快。由於綠色科技還在不斷研發中，隨着研發成果落地，以及應用場景增多，綠色人居解決方案業務將進入潛力釋放階段，展望未來該業務的增速也有望持續提升，目前僅是起步階段。
綠色科技勢必成為推動第一服務快速成長的核心驅動力和公司進化的“第二增長曲線”，將有越來越大的動能支撐公司業務的騰飛。
同樣的，第一服務作為成長型物管公司的代表之一，其淨利潤和淨利率等方面表現相對較好。
據相關數據顯示，第一服務2017年-2019年的企業淨利潤的複合年增長率為41.6%，2019年第一服務淨利率為13.4%，27家港股上市物企平均淨利率為13.1%，第一服務淨利率高於港股上市物企平均0.3個百分點。第一服務的盈利增速和盈利水平有望持續推動公司在業內排名的提升。
第三方業務佔比可提升空間較大，上市之後外延式併購和內生性成長能力均會得到加強
作為物業管理公司關鍵的數據之一，截至2020年4月30日，第一服務在管建築面積為1503.3萬平方米，2017年至2019年的企業在管面積的複合年增長率為38.9%；截至2020年4月30日，公司的合約建築面積達2700.7萬平方米，2017年至2019年的複合年增長率為50.5%；儲備面積為約1200萬平方米，在未來數年內將有持續轉化，在管規模方面還能有進一步提升。
（數據來源：公司招股書）
從在管面積的來源來看，第一服務的母公司當代置業集團、控股股東和第三方開發商供給面積在逐步增多的同時，公司也在有意識的降低對母公司當代置業集團的依賴度，2018年至今來自母公司的在管面積佔比基本維持在64%左右，而來自於第三方開發商的佔比卻在快速提升。
（數據來源：公司招股書）
第一服務的獨立業務開發能力完全可體現在公司在過去的第三方管理項目中所取得的優異成績，從2017年至2019年第一服務在第三方管理項目中所實現收入的年複合增長速度逾120%，由此所對應的來自於第三方物業管理的在管面積和合約面積的複合增長速度分別為88.6%和89.5%。這一成長或擴張的速度要遠遠高於公司整體增速，且來自第三方業務的營收佔比持續提升空間還很大。
未來，第一服務將通過增加與第三方房地產開發商的戰略合作來獲得內生增長和品牌影響力的提升，同時戰略性投資於高擴張潛力的地區收購具有盈利能力的物管項目，進而推動公司營收和盈利的繼續快速穩健地成長。
結語
雖然短期物業板塊遭遇大幅回調，物管板塊個股遭遇嚴重超跌，但長期來看，我們仍然堅定看好具備紮實基本面和充裕成長空間的且概念獨特的物業股。那麼作為近期新上市便遭到回調的的第一服務控股，其當前所擁有的估值水平應怎麼理解？
筆者認為，目前第一服務的滾動市盈率不足16倍，遠遠低於行業的平均估值倍數，目前位置或已經處於底部區域，一旦底部探明，將有機會得到投資者的青睞。
首先，第一服務所處賽道物業管理板塊，未來發展空間巨大，尤其在疫情之後，物業板塊的長期價值得到市場認可；其次，第一服務營收和淨利潤增速較快，而且再加上第三方外拓的發展潛力能力巨大，未來預期業績可維持較高的增速。此外，第一服務在物管行業的細分領域——綠色科技賽道有着領先地位，綠色科技在公司營收的貢獻度也在持續提升。最後，第一服務IPO亦引入了綠鞋機制（15%超額配股權），在當前位置可起到支撐作用，有助於其股價快速站穩，為後續回升創造良好基礎。
綜上所述，處於當前位置的第一服務控股，其低估值未來或將跟隨物管行業整體的估值迴歸行情的展開從而得到很好修復，公司目前已處於超跌狀態，持續下跌的概率較低，投資者無須過於恐慌。
