近日，港股市場迎來多家地產新股，繼金輝控股上市首秀，祥生控股通過聆訊後，10月29日，上坤地產也正式港股闖關成功，順利通過港交所上市聆訊。
依循行業規律，中小房企憑藉成長性及差異化競爭優勢往往更容易獲得資本市場偏愛，那麼作為行業公認的後起之秀，上坤地產是否具備這些優勢，又該如何看待公司的投資機會？
1、行業百強，年輕成長型房企標杆
上坤地產成立於2010年，在行業內屬於年輕一輩，憑藉新生房企的活力與衝勁，公司在行業內實現快速增長。資料顯示，以綜合實力計，2020年上坤地產在中國房地產開發企業百強中已經位列第79位，從成立之初的籍籍無名，到穩居房企百強行列，上坤地產成功演繹了在房地產行業的奔跑加速度。
作為行業內的晚來客，上坤地產的發展依循的其實是一個長期主義的路徑，公司緊扣行業發展趨勢，從第一個五年"打磨產品、立足並深耕上海"到第二個五年"佈局全國七大區域、挺進百強"，在一步一個腳印之下，透過前期積蓄的巨大勢能，上坤開始進入到加速收穫期。
飛輪效應告訴我們，為了讓靜止的飛輪轉動起來，一開始必須花費大力氣，而隨着達到一個臨界點，飛輪的轉動也將越來越快。以此觀之，上坤地產這一效應已經顯現。
財報數據也進一步驗證了公司的成長性，招股書顯示，2017-2019財年，公司實現營收分別為12.01億元、68.47億元和75.35億元，三年複合增長率達150.5%。在快速增長的同時，公司亦維持了高質量的盈利水準，根據最新數據，今年前4月上坤地產實現毛利率達51.6%，表現良好。
(上坤地產土儲分佈圖）
隨着公司加速向全國滲透，未來的成長性還將進一步延續，結合最新情況來看，截至2020年7月底，上坤地產已經將業務範圍拓展至8省14個城市，其共計總土地儲備約410萬平方米，其中70%位於長三角經濟區。高質量的項目佈局以及充裕的土地儲備為上坤地產的可持續增長帶來支撐。
歸納公司的發展路徑，上坤地產從上海出發，深耕大本營陣地，最終在這個藏龍卧虎的市場上佔得一片自留地，並憑藉優異的產品力和操盤能力贏得了市場及業界的高度認可。而基於此，公司進一步將觸角延伸至長三角，不斷釋放成長勢能，並最終邁入到全國佈局階段，憑藉穩健的根基，公司持續積累核心資源稟賦，最終在市場上取得壓倒性的優勢，並開啟了成長加速度。
2、深耕"產品競爭力+運營效率"，構築企業護城河
縱觀中國房地產行業的發展，經歷了三個重要的階段，第一即起步階段，彼時市場需求旺盛，甚至可以説有房子就不愁賣，房企在這一階段充分享受到了行業高速增長的紅利。而進入到第二個階段，市場需求紅利仍然存在，但市場供給也已經提到一定的規模，因此產品能力也成為房企競爭的重要考量點，品質房企從中跑出。
當下隨着行業邁入第三個階段，產品競爭力和綜合運營效率已成為決定房企競爭力的根本要素，一方面，行業競爭加劇帶來的利潤式微，倒逼房企提質增效，透過對體系的升級驅動效益提升，而另一方面，市場供給飽和之下，消費者個性化需求的提升，驅動房企更專注於產品品質，贏得市場機會。
以此而觀之，上坤地產當前的經營策略有效迎合了行業發展的第三個階段，公司聚焦於"產品適度領先、效率優先"的底層發展邏輯。
一方面，堅持打造高質量產品，針對市場需求方面，公司還建立了完善的客户研究體系，透過規範的產品線和標準化的設計流程，不斷提升以客户為導向的產品競爭力。
目前上坤已成功打造了四大核心產品系滿足不同客户的精細化需求。值得一提的是，上坤四季系產品還獲得了"2019中國房地產優秀原創產品品牌"、2019年中國匠心美宅產品系TOP10"等多項行業權威獎項。公司優質的產品力為去化帶來了支撐，並帶來了高溢價，驅動毛利率提升。
（四季系代表項目：杭州·上坤山語四季）
另一方面上坤致力於構建高效的運營團隊與體系機制。透過建立以"儲、建、供、銷、存、回、結、融" 8大關鍵運營環節為核心的整體的大運營的管理體系，以及上坤獨創的TVPC的經營監控體系等，上坤地產能夠有效地管理及監督項目的進度，提升公司的運營效率、優化成本的同時適應公司的業務擴張計劃，進而提高地域覆蓋範圍及滲透率。
公司的經營能力也到了業界的認可，在此前中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合發佈的"2020中國房地產500強測評成果"中，上坤榮登"2020中國房地產開發企業經營業績績效10強"。上坤運營效率的提升帶來了成本的優化以及效益的升級，為公司利潤端打開了空間，也為規模增長帶來了重要驅動力。
3、結語
當前伴隨上坤地產進入發展的第三個五年，公司即將成功登陸香港資本市場，對於其而言，不論是在融資方面還是品牌實力上都將帶來積極的效應，而上市推動的企業治理水平的提升，也將更進一步帶來運營層面的優化。以此而觀之，上坤地產後續在行業中的機會有望進一步打開，在產品力與運營力的雙重支撐之下，上坤構建了行業競爭的核心優勢，成長性也將得到持續釋放。而差異化的打法，在資本市場具有稀缺屬性，基於此，公司上市大概率將市場熱捧。
