今年房地產市場遭遇冰火兩重天，上半年受疫情影響表現相對慘淡，下半年則呈現持續回暖之勢，金九銀十的熱絡行情更是給市場添了一把火。行業基本面向好之際，資本市場的估值仍處底部，後續修復空間可觀。在此時間窗口，選擇行業內經營韌性強、財務表現穩健的標的或將大概率收穫市場超額收益，綠地香港（0337.HK）就此進入到筆者的觀察名單。 

近期綠地香港大動作不斷，此前10月12日該公司宣佈收購母公司下屬廣州綠地公司35個項目，有效擴充和提升了其黃金地段土儲的數量和質量，在粵港澳大灣區佈局上邁出了堅實一步，我們認為其有望在市場形成催化效應，驅動後續股價表現。 

此外近日該公司舉辦了的一場投資者反向路演活動，邀請到來自中信建投、上投摩根、國泰君安等20餘家機構的投資者、基金經理及行業分析師實地參觀公司在無錫和蘇州的四個標杆項目，並在上海與摩根大通、富達基金、中國人壽等逾50家知名投資機構以電話接入的方式和現場的投資者同步參與座談會。 

該活動提供給筆者一個深入瞭解公司的機會，讓筆者更加清晰深入地瞭解到公司最新的戰略定位和業務發展方向，特此整理以供感興趣的投資者參考。 

座談會上，綠地香港助理總裁陳增立及董事會祕書雷雨代表公司管理層針對房地產的行業趨勢、公司戰略定位、以及市場最關心的大灣區項目收購事宜與投資者展開交流與分享。陳增立總表示，綠地香港會堅持與時俱進、變革創新，不斷強化公司自身的經營管理能力，從而實現新的業務增長。董事會祕書雷雨總就公司2020中報以來的業務發展及灣區重大資產注入的收購交易情況等方面做了詳盡介紹，他強調綠地香港更注重追求高質量、可持續地穩健發展，未來公司將持續深耕長三角、粵港澳大灣區、一帶一路門户區，進一步獲取優質項目，為股東和投資者創造更大的回報。 

此次反向路演活動與會者先後去到綠地香港在無錫的兩個標杆項目西水東及敔山天地參觀，同時考察了楓和九里及太湖郎峯兩個蘇州熱銷樓盤項目。透過實地考察，我們對公司在項目佈局、產品定位、產品力打造上有了更清晰直觀的認識，一眾與會者對公司打造的各類精品項目讚不絕口，進一步地認識到公司優秀業績背後的深刻原因。 

綠地香港的業績一直處於行業領先地位，其穩健的盈利能力和財務表現得到了業內專業人士的高度認可，梳理公司近幾年的業績發展亮點，筆者總結為如下幾個特徵： 

其一，合約銷售快速增長。2013-2019年年複合增長率達到55%，在行業整體宏觀環境及政策環境面臨壓力的大背景下，綠地香港整體的增長態勢表現喜人。 

其二，盈利能力不斷提升。2017-2019年公司毛利率分別為25%、27%、31%，淨利率分別為13%、13%、17%。各項核心盈利指標呈現持續上揚的趨勢，反映公司產品服務得到了市場的認可，經營效率明顯改善與提升。 

其三，財務表現穩健，降槓桿動作有力。公司淨負債率由2015年的172%下降至2019年的18%，2020年中期為38%。綠地香港淨負債率得到顯著優化，財務安全進一步鞏固，企業基本盤穩健。 

總體來看，綠地香港基本面優質，經營能力強，行業地位快速提升，而公司背靠國企背景融資端優勢顯著，尤其是隨着當前房地產“三條紅線”融資新規刺激之下，綠地香港憑藉融資優勢也將更易獲得市場親賴。此前公司中期財報數據顯示，其加權融資成本為5.5%，已經連續五年保持行業低位。 

值得注意的是，自9月底以來公司股價連續攀升，成交量快速放大，呈現明顯的底部反轉姿態。而近期，公司收購廣州綠地也將進一步刺激股價表現，分析來看，該動作令公司”兩翼一體”的土儲戰略佈局進一步清晰，在大灣區優勢土儲支撐之下，同時藉助灣區政策紅利與時代機遇，公司有望進一步打開成長空間，進入到新一輪的發展週期。據瞭解，隨着此次收購廣州綠地，公司土儲突破了3000萬平方米，在佈局上直接滲透到廣州、深圳、東莞、佛山等重點城市。我們認為大灣區土儲面積的快速提升，為公司整體土儲質量和行業地位帶來質的飛躍，未來也勢必將傳導到業績端進一步放大公司規模效應、提升整體盈利能力。 

近日不少證券從業人士指出，看好後續地產股的機會，我們認為綠地香港後續股價提升的邏輯較為明確。其一，公司成長性和財務穩健能力得到確認，今年疫情下，公司銷售端快速回暖，支撐後續業績表現；其二，公司整體估值在行業同梯隊呈現較明顯的低估，動態市盈率僅在2.8倍，市淨率0.5倍，同時以當前股價測算股息率達到9%，安全邊際較高。其三，隨着大灣區佈局進一步夯實，土儲結構實現質的飛躍，也將成為重要催化劑，驅動價值釋放。綜合而論，當下公司值博率相對較高，可持續保持關注。