隨着綠景中國地產最新注資方案曝光，白石洲舊改項目再次成為市場焦點。

作為“深圳舊改航母”，白石洲項目擁有南山區核心區域的優勢地位和358萬平的超大體量，是未來深圳三大超級總部基地的重要配套，被視為深圳下一個中心豪宅區。在基本明確的利好刺激下，白石洲周邊片區市場活躍，5年內次新房均價達到14-18萬元/平方米，新房市場關注度不斷攀升。

以此市場價格為參考，初步保守推算白石洲可售貨值將超過2000億元。首期以住宅和公寓為主，可售貨值近400億元，如果2022年進入預售，綠景中國業績將迎來爆發式增長。

據格隆匯團隊日前的實地調研，目前白石洲舊改項目進展比較順利，區域內三分之二以上樓棟已簽約交付，拆遷建設在即。

一、多方目標一致，進度超過預期

8月25日，綠景中國發布白石洲城市更新項目的認購公告。按規劃，白石洲項目共分為3期，總開發週期8-10年，目前正在首期即將完成百分百簽約、進入拆建階段的衝刺期。

作為城市更新專家，綠景一直採用控股股東聯合開發模式——在拿到舊改項目後，先由控股股東完成前期的簽約、資源整合等工作，等到項目比較成熟、不確定性消除後，才會被注入到上市公司。鑑於其特殊的開發模式，發佈認購公告基本意味着白石洲項目平穩落地。

近日，格隆匯團隊通過調研走訪基本印證白石洲項目目前進展順利，區域內三分之二以上樓棟已簽約交付，年底完成一期百分百簽約確定性較高。

覆盤白石洲舊改歷史，綠景介入後，項目進度基本按照規劃節點推進。按照綠景以往舊改項目的建設速度，我們認為2022年底項目進入預售階段具備可能性。

一方面是因為綠景作為擁有三十多年城市更新經驗的舊改專家，尤其是在深圳有大量成熟項目樹立良好口碑，成功獲得股份公司的認可與支持，前期溝通比較順利，另一方面，相關部門的高度重視是背後的助推力。

早在2005年，深圳市和南山區兩級政府就開啟了白石洲舊村改造的研究工作；2012年成立由南山區委區政府領導帶隊的沙河五村城市更新領導小組，進一步推動這個擁有深圳最大、最集中城中村片區的加速蜕變；2015年，白石洲項目被納入深圳市政府年度工作報告，被列入市重大項目。當白石洲進入簽約建設的關鍵時期，無論是為了提升片區整體面貌形象、改善南山區住房市場供需矛盾，還是出於政績、税收等綜合考慮，政府部門也會持續助推項目儘快落地。

二、白石洲項目價值逐步釋放，前景可期

白石洲城市更新項目位於深圳市南山區沙河街道沙河五村片區，地處南山區的核心地段，定位為大沙河創新走廊的重要配套，對應高新科技園和深圳三大超級總部基地的巨大市場需求，項目總體量高達358萬平方米，包括住宅、公寓、辦公和商業等多種業態。

綜合來看，白石洲項目的稀缺性，主要體現在三個方面：核心地段、巨大體量和產業支撐。尤其是在長期處於“供不應求”狀態的南山區，體量優勢進一步放大。數據顯示，2020年上半年，南山區無新增供應，但去化速度仍在不斷加快，新房存量進一步降低。

在供求關係和白石洲舊改的利好刺激下，白石洲周邊片區市場活躍，5年內次新房均價達到14-18萬元/平方米，新房市場關注度不斷攀升，在限價影響下，吹風價達到12萬元/平方米。以此市場價格為參考，初步保守推算白石洲可售貨值將超過2000億元。

值得關注的是，除了住宅和公寓，白石洲項目還有一定比重的商業產品。因為商業辦公為第三期產品，預計8年後才會進入市場，其價值分析與其他產品略有不同。

短期來看，深圳甲級寫字樓市場情況並不樂觀。尤其是今年，受到疫情影響和經濟原因，深圳甲級寫字樓空置率上升至於19.5%。隨着寫字樓市場持續新增供應，預計高位的空置率將貫穿全年度。

但是長遠來看，商業辦公的長期發展趨勢取決於深圳城市發展水平、產業結構和人口結構等，深圳正在大力發展的高新技術產業對寫字樓的需求仍在不斷增加，不同區域的寫字樓市場預計將迎來不同的走勢。萊坊報告顯示，2020年南山區計劃通達7條地鐵線路，到2030年貫通南山區的地鐵線路將達到9條，未來南山前海片區、深圳灣超級總部基地等新興商務區，將與後海、福田中心區等成熟商務區形成聯動，進一步提高南山區甲級寫字樓資本值的上升空間。除了區域間發展的高低，不同產品之間的差距也將進一步拉大，市場分化加劇。

基於上述觀點，白石洲項目的商業產品呈現出兩個方面的優勢。一是選址優勢，白石洲項目位於城市發展中心軸的深南大道的北側，商業辦公產品集中在最靠近深南大道的一端，交通便捷，地理位置優越，可充分體現甲級寫字樓的地標優勢；二是運營優勢，綠景兩大商業品牌“佐阾”和“NEO”，在深圳的出租率接近100%，在一季度疫情衝擊影響下，依然維持在94%和83%，具備相當的防守性。

可以預見，隨着白石洲項目滾動開發模式的不斷推進，從首期的住宅、公寓到三期的商業辦公，不同階段下的不同產品都將逐步釋放其價值及優勢。

總結

從2005年白石洲更新改造工作被正式提出，到2015年確定綠景的改造主體地位，長達十年，市場對白石洲項目能否順利推進一直持保守態度，這片土地的價值也被長期低估。

白石洲項目的穩步推進，除了提升南山區整體面貌形象，改善長期以來的市場供需矛盾，也讓市場重新審視其背後的力量——綠景中國地產的綜合實力。白石洲項目注資方案公佈後，綠景中國地產(0095.HK)盤中快速拉昇一度漲8.9%報3.06港元，獲多家機構買入評級。

作為深圳目前最受關注的“舊改航母”，白石洲項目對綠景的意義，將不僅體現在營收、利潤和毛利率等財務數據上，更會成為城市更新的重要範本進一步宣傳推廣，持續提升綠景的在整個行業的影響力。隨着城市更新開發模式的推廣，這種示範效應也將發揮更深遠的影響。