新政後的深圳樓市，正應了那句“大潮過後，就知道誰在裸泳”。

經歷了“715”新政的速凍，深圳二手房量價齊跌，但有趣的是，南山區掛牌均價反而漲了——均價超過11萬元/平方米，環比上漲3.18%。即使門檻高，機會少，上半年零供應，遍地豪宅的南山，依然是深圳人眼中的香餑餑。

在深圳，能讓房價飆漲的關鍵詞，一個是舊改，另一個是名校。基於這兩點的巧妙重合，眼下想要佈局南山區，最大的看點恐怕就是白石洲舊改。

 （被豪宅環繞的白石洲舊改）

南山核心地段+358萬平超大體量，白石洲舊改絕對算得上深圳數一數二的“好項目”。但是拆遷致富的痛點在於，十年舊改，八年談判，白石洲這樣體量龐大、產權複雜的項目真的穩穩落地了嗎？近日，格隆匯樓市君前往白石洲現場，還原一個真實的舊改進度。

實探：遍地“樓已清空”提示，

二手房漲價明顯

下班高峯期，白石洲前所未有的安靜。從1號地鐵線白石洲站A口出站左轉，沿着沙河街一路向北，道路兩側立着開發商綠景集團的城市更新宣傳欄，綿延整整1公里。圍欄後密集排列着城中村特有的自建房，樓仍是那樓，人卻已不見蹤跡。

(街道兩側居住區域基本進入封閉狀態）

公開資料顯示，白石洲舊改分3期開發，總開發週期8-10年，目前正在簽約階段，計劃今年完成一期的簽約工作，明年進入集中拆除、建設階段。

雖然最早開拆的為北面的第一期，但目前來看，整個白石洲項目大部分區域已經完成簽約封樓。道路兩側尚未拆除的廣告牌讓人產生熱鬧的錯覺，但定睛一看，臨街商鋪到處貼着醒目的“樓已清空”黃色警示，出租屋人去樓空，樓體上掛滿了宣傳城市更新的紅色橫幅。

（隨處可見標註“樓已清空”的黃色提示）

雖然沒有拆除階段那般聲勢浩大，但眼下的白石洲也正在經歷翻天覆地的變化。樓市君發現，一週前剛貼上籤約完成的幾棟居民樓，已經迅速被圍欄封閉，只留下必要的進出通道，幾天前還貼着“甩賣”字樣的商鋪，現在已被圍進了藍色隔板裏。

這樣的“小變化”正在白石洲內迅速蔓延。單體樓棟完成簽約後將被貼上黃色的警示，小片區完成簽約後會被圍欄或隔離板集中封閉，巷子內不時有工人進出，忙着拆除樓體的玻璃、防盜網等，為集中拆遷做準備。尤其是一期範圍，肉眼可見兩側居民樓大部分都已經被拆到只剩樓體框架。

（一期大部分樓棟正在分批拆除玻璃和防盜網）

雖然大部分樓棟已經人去樓空，但臨街還有個別商鋪仍在營業。一位商户表示，房東正在簽約溝通中，已經跟租户們打過“預防針”，承諾如果確認簽約，會預留時間讓租户找房搬家。雖然還沒有收到房東的通知，但多位店主透露他們已經開始找新的商鋪，“反正今年都要搬空的。”

據悉，部分樓棟未簽約主要是因為村民户主本人在境外，或者家庭內部產權未決，其他大部分村民簽約意願較強，年底完成一期百分百簽約確定性較高。

（白石洲城市更新辦公室）

從片區現狀和市場變化來看，項目簽約進度符合外界期待，目睹白石洲變化的周邊二手房業主，心態更是發生了明顯的變化。

從二手房市場反饋來看，有兩個趨勢：一是周邊二手房提價明顯，部分樓盤近一年漲幅達到2-3萬元/平方米；二是惜售情緒漸濃，片區房價提升，放盤量下降，業主對片區未來價值看好。

以區域內樓齡高達26年的明珠花園為例，去年9月該項目的掛盤均價為7.5萬元/平方米，當前的二手掛牌價為10.6萬元/平方米，漲幅高達41%，放盤量僅有4套。

附近中介表示，雖然周邊房源均有不小漲幅，議價空間不斷壓縮，但每有新房源掛上平台，都能吸引到不少購房者積極看房，成交速度也有所加快。

除了周邊二手房，白石洲項目的回遷房也被市場熱情推向高位。一位相關代理透露，目前綠景白石洲項目的回遷房價格在9萬元/平方米左右，數量較少，對買家資金要求相當高，要求一週內內全款支付。而同為白石洲片區周邊的舊改產品，正在建設的深業鶴塘嶺，因2022年即可交房，回遷房價格達到11萬元/平方米，同樣需要短期內一次性付款。

雖然白石洲項目還沒有進入建設階段，但市場目光已經相當灼熱。從市場反饋來看，很多人已經默認這裏即將崛起下一個豪宅區。

白石洲，會成為下一個南山豪宅區嗎？

其實從價格來看，南山區二手房均價已經超過11萬元/平方米，早已遍地豪宅。而白石洲舊改的亮點在於，在先天的地段優勢和後天規劃加持下，它將成為豪宅中的豪宅。

（1）地段：豪宅區的“漏網之魚”

白石洲舊改位於深圳市南山區沙河街道沙河五村片區，地處深圳南山區最核心地段，一河之隔就是南山高新科技園，南側直連1號地鐵線白石洲站，南北面分別為深圳三大城市主幹道的深南大道和北環大道，可通過成熟路網快速到達福田CBD，前海新中心等，1公里範圍內集齊著名旅遊景區世界之窗、歡樂谷和名商高爾夫球會，還有萬象天地和益田假日廣場兩大商業。

白石洲的東南面為深圳兩大傳統豪宅區華僑城片區和紅樹林片區，西面是近兩年快速崛起的華潤城豪宅，雖然一路之隔，共享配套，但眼下的白石洲與周邊豪宅完全是兩個畫風。

（北面與華僑城豪宅區僅一路之隔，樓體密度形成強烈反差）

（西面隔着大沙河生態長廊，直望南山高新科技園）

（南向望海，不遠處的深圳灣超級總部基地正在加速建設）

（東南面為華僑城濕地，可見世界之窗、歡樂谷和大片的別墅羣）

如果按房價高低製作立體地圖，被豪宅環繞的白石洲片區就是南山中心區的“盆地”。

以最新市場價為參考，南北兩端的華僑城片區和紅樹灣片區，5年內次新房均價達到14-18萬元/平方米，大沙河生態長廊對岸的華潤大沖城市更新項目均價超過14萬元/平方米，華潤城一期均價超過17萬元/平方米。

周邊新房稀缺，下半年有望入市、號稱白石洲片區舊改首發之作的深業鶴塘嶺，定位改善剛需，在限價影響下，吹風價達到12萬元/平方米。而距離白石洲舊改更近的深業世紀山谷，定位對標華潤城潤璽，價格也將更上一層樓。

預計2022年開始入市的綠景白石洲舊改項目，規劃定位優於深業鶴塘嶺，體量和配套又勝過深業世紀山谷，隨着南山整體價格穩步上漲，保守估計價格將追趕華僑城片區達到14萬元/平方米。

（2）市場：高新園+三大總部基地的強大支撐

從產業規劃來看，除了高新科技園，白石洲舊改周邊還佈局了深圳三大總部基地——留仙洞超級總部基地、深圳灣超級基地和後海總部基地，圍繞大沙河形成一條深圳科創長廊。

作為國內最早規劃總部經濟的城市之一，深圳早在2008年就提出了吸引國內外大型企業來深建設總部的要求，經過多年的探索發展形成了三大超級總部基地，為了避免讓產業基地成為房地產項目，這三大超級總部基地均刻意避免住宅用地規劃，充分發揮政策福利和產業集羣優勢，吸引國內外的頭部企業。

例如距離白石洲項目2公里範圍內的深圳灣超級總部基地，目前已成功引進12家超級總部，均為中興通訊、神州數碼、中國電子、中國恆大、萬科等知名企業，規劃就業人口達到30萬人。但是範圍內已無未開發的住宅用地，周邊最大新增配套區即為白石洲項目。

（深圳灣超級總部基地效果圖）

作為大沙河創新走廊的重要配套，白石洲片區對應的是高新園+三大總部基地持續引入的幾十萬就業人口，尤其是在“供不應求”的南山區，市場需求相當堅挺。

（3）看規劃：36.6萬平商業，還有名校？

白石洲舊改的具體規劃，綠景透露的不多，但從已知的公開信息，可以發現幾個亮點。

公開數據顯示，白石洲項目總規劃計容面積358萬平方米，其中住宅面積125萬平方米，公寓面積112萬平方米，辦公面積71萬平方米，商業面積（地上+地下）36.6萬平方米，酒店7萬平方米，業態豐富，體量龐大。

住宅和公寓產品的價值，可以直接參考周邊豪宅區的定價，這裏不再贅述，重點分析一下白石洲項目的商業部分。

從數據來看，白石洲舊改的商業面積高達36.6萬平方米，超過深圳32個代表性購物中心，包括號稱深圳商業“巨無霸”的壹方城，體量上佔據優勢。這樣大體量的項目，在南山更是稀缺，深圳最受歡迎的網紅商業之一——萬象天地的面積也只有23萬平方米。

白石洲項目的商業業態比較豐富，既包含集中式商業綜合體，也有傳統街鋪+街坊式商業和新型商業街區，這類組合型商業的市場歡迎度比較高，參考類似組合的萬象天地，2019年商場銷售額達38.5億。而且，白石洲商業部分屬於第三期，預計8年後才會入市，屆時三大總部基地落地，白石洲豪宅區成熟，預計將擁有更可觀的人流量。

除此之外，需要重點關注的是，外界對白石洲項目的教育配套也有相當的期待。

按照目前深圳舊改的教育資源分配經驗，大型舊改的新增學校教育質量都不會差，例如一河之隔的大沖舊改項目就配備了兩所南山外國語學校分校，市場推測白石洲項目可能也會引進深圳四大名校。

雖然市場已經產生名校預期，但如果真有相關消息公佈，預計片區價值還將攀升到新的高度，上車白石洲的門檻也會進一步提高。

考慮到華僑城片區原本也缺乏匹配的教育資源，白石洲項目落地名校的可能性比較大，但一切還是要以最終公示為準。

白石洲的舊改之路，最早可以追到2005年。

作為深南大道現存最大的核心地段城中村，白石洲舊改總拆除面積高達151萬平方米，約等於1.5個大沖舊改項目，土地權屬複雜，有25宗不同權屬地和性質的地塊，堪稱深圳規模最大、密度最高、難度最大的城市更新項目。

整整十五年，人人都知道白石洲潛力無限，卻無法預測它真正迎來蜕變的時刻，直到今天。如果不是親自走過沙河街，大多數體驗過白石洲繁華喧囂的人，都無法想象它此時的空蕩和寧靜。

放棄舊回憶，迎接新風景，是一件不容易的事情，但也是城市更新的魅力所在。

最快只要3個月，白石洲項目一期就將迎來集中拆建設階段，這片密集、擁擠的城中村將倒在城市發展的車輪下，然後迅速成長成一個集綠色生態、智慧社區和交通樞紐於一體的新城區，為更多人創造新的深圳印象。