機構：國信證券

評級：買入

核心淨利穩健增長

2020 上半年，公司實現營業收入 448.7 億元，同比下降 2.1%；其中開發物業營收 359.7 億元，同比下降 1.7%；投資物業租金收入 49.9億元，同比下降 12.5%；實現歸母核心淨利 83.7 億元，同比增長 3.2%；計入投資物業評估增值後的歸母淨利潤 115.4 億元，同比下降 9.3%。董事會決議宣派中期股息每股人民幣 0.15 元，較去年同期增長 16.3%。 ? 土儲資源優質豐富2020 上半年，公司實現銷售面積 632.1 萬平方米，同比增長 1.0%；實現銷售額 1108.2 億元，同比下降 6.7%，成功達成半年千億的目標，下半年公司可售貨源約 4122 億元，大概率將完成全年 2620 億元的銷售目標。公司堅守“調結構、調節奏、調佈局”的策略，上半年新獲取項目 30 個，新增土儲 495 萬平方米。截至 2020 上半年末，公司累計進入 81 個城市，擁有總土儲面積達 7109 萬平方米，其中開發物業土地儲備面積 6045 萬平方米，土地儲備結構優質，可保障未來三至五年的發展。

財務穩健，融資成本低

截至 2020 上半年末，公司淨負債率為 45.9%，較 2019 年末上升 15.6個百分點，仍處在行業較低水平；剔除預收賬款後的資產負債率為41.0%；短期償債能力保障倍數——貨幣資金/（短期借款+一年內到期的非流動負債）為 1.5，短期償債能力較好。公司融資成本仍維持在行業內較低水平，截至 2020 上半年末，公司加權平均融資成本約 4.26%， 較 2019 年末下降 19 個基點。

擬分拆物管業務獨立上市

公司於 8 月 26 日公告，擬分拆公司的物業管理及商業運營服務業務於聯交所獨立上市，若上市完成，有望顯著增厚公司估值，提高公司核心競爭力。截至 2020 上半年末，公司物業管理面積規模達 1.21 億平方米，較 2019 年末增長 5.4%，其中住宅物業管理面積 0.98 億平方米、商業物業管理面積 0.14 億平方米；2020 上半年，公司物業管理收入27.2 億元，同比增長 9.1%

業績穩健，資源優質，維持“買入”評級

公司業績表現穩健，優質的資源稟賦將支持公司長期發展。預計公司2020、2021 年核心歸母淨利分別為 238.2 億、266.7 億元，對應最新股本的核心 EPS 分別為 3.34、3.74 元，對應最新股價的 PE 分別為9.7、8.7X，維持“買入”評級。

風險

公司銷售、結算不達預期，或因市場再度升温引發房地產調控預期。