近日，禹洲集團(01628.HK)公佈中期業績，截至6月末，公司實現營業收入140.69億元，同比增20.36%；核心淨利潤15.3億元，同比增9.56%；每股基本盈利為18.43分。

在今年新冠疫情引發全球宏觀經濟不確定性加劇的大環境，禹洲集團給出的中期成績單表現可以説是可圈可點，體現了較強的經營韌性，按此前公司給出的年度目標，今年禹洲將有望衝刺千億，那麼這對於公司而言將意味着什麼?其中是否有新的投資機會？

1• 銷售強勁，衝刺千億成大概率事件，利潤釋放確定性強

首先從銷售端的表現來看，我們知道上半年，整個疫情陰霾之下，一季度一度長時間停工停業，作為實體經濟的房地產面臨巨大沖擊，不過在這樣的壓力之下，禹洲仍然在銷售端取得了亮眼成績。前7個月累計實現合約銷售金額538.81億元，同比上升56%。而根據克而瑞地產研究中心的數據，2020年1-6月，TOP100房企全口徑銷售規模較去年同期減少2.7%。可見，禹洲集團取得的表現遠遠優於行業，實現了逆勢突圍。

而從下半年情況看，公司整體的銷售和推盤節奏仍然將有望延續高增長態勢，尤其是考慮到當前整個國內疫情已經基本得到控制，宏觀經濟也在處於快速復甦階段，下半年又將是房地產市場的傳統旺季，市場宏觀環境和需求具備支撐，與此同時，下半年禹洲集團的可銷售貨值在1,158億元，其中一二線及準二線佔比超89%，不論是從貨值體量還是佈局上來看，這些都將支持公司下半年的銷售表現，衝刺千億將是大概率事件。而此前根據克而瑞發佈的《2020年上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》對新晉千億房企的預測，禹洲集團也赫然在列。

考慮到房企的利潤來自於前期的合約銷售結轉，作為業績的先行指標，禹洲集團在合約銷售上的亮眼表現，也將會反映到後續的利潤層面，帶給公司利潤增長的確定性。

此外從財報來看，公司業務還涉及包括商業物業、物業管理及酒店運營等多元業務板塊，下半年整體市場環境復甦也將助推這幾大板塊有更好的表現，以此進一步增厚利潤。

2• 土儲量大、質優、價低，奠定公司未來成長性

市場關注房企最核心的焦點仍然還是在土儲端，這直接決定了房企未來的成長空間。尤其是當前伴隨整個房地產行業集中度不斷提升，中小型房企的生存空間受到擠壓，越來越看的到天花板。

從這一點而言，禹洲集團在規模增長上仍然還具有較大的支撐，截至業績發佈日，其土地儲備總可供銷售建築面積約2,144萬平方米，分佈在六大都市圈共37個城市，一、二線及準二線佔比達90%，平均樓面成本為6642元每平方米人民幣。

禹洲集團的佈局主要聚焦在優質的一二線城市，當地經濟和人口支撐房地產需求，資產跌價風險小，產品去化有保障，與此同時，公司整體的拿地成本在行業內也並不算高，伴隨項目開發後續整體的利潤空間也較大。

3• 財務槓桿優化釋放風險，業務拆分預期刺激估值表現

對於絕大多數房企來説，過快的業績增長往往伴隨的是非常高的槓桿率水平和潛在的債務風險，這在一定程度上也壓制了資本市場的估值表現。相較之下，有着優異的財務管控能力的房企往往也容易得到資金的偏愛。

從禹洲最新情況來看，其在去槓桿層面取得的成效顯著，淨負債比率由去年同期的73%大幅下降至64%，並較去年底下降1.92個百分點，公司在銷售規模衝擊千億的同時保證了槓桿率穩中有降，展現了其較為突出的財務管控能力，而截至期末公司現金短債比高達2.49倍，位居行業領先水平，公司不斷強化回款能力，上半年並表回款率約90%，保持充裕的流動性。

此外，公司保持融資暢通，上半年的加權平均融資成本為7.22%，在行業中保持合理水平，未來伴隨公司進入到千億時代，融資優勢進一步凸顯，財務費用的降低也將有助於利潤的釋放。

除了財務端的表現刺激估值抬升預期外，公司的分拆動作也將有望成為估值表現的重磅催化劑，就在8月26日，禹洲集團發佈公告，公司正考慮可能分拆集團的物業管理服務業務及商業營運服務業務於聯交所獨立上市。結合近年來一眾房企分拆物業板塊，並在資本市場取得亮麗的表現，推升企業整體估值，由此也不難預判，禹洲集團未來透過優化物管和商管業務，積極推進分拆上市，也將帶給公司整體估值抬升巨大的潛力。

4• 結語

總計來看，從中期業績不難看到禹洲集團在2020年面臨多重利好：

首先，公司合約銷售實現快步增長，為後期業績帶來了較大的空間和確定性；其次即將邁進千億時代，受益於品牌、融資等優勢，禹洲集團在綜合實力以及未來成長性方面都將有巨大的提升，其內在價值也將發生質的轉變。此外，公司在土儲端的優質儲備，也將支撐未來的成長性，而穩健的財務狀況和暢通的融資渠道也將保障公司健康安全運營。最後，公司多元化不斷髮力，尤其是物業板塊當前正處在分拆計劃之中，未來伴隨更多成熟板塊分拆也將驅動公司整體治理和資本結構改善，禹洲集團整體的估值也將有機會得到重塑。

迴歸到資本市場，隨着近期地產板塊走強，市場對於地產股的偏好有望提升，根據華創證券的觀點，目前房地產行業利潤率、週轉率、槓桿率三大基本面已經逐步改善，尤其隨着地價/房價比的改善，融資成本下行，利潤率已經階段性見底，甚至部分優質房企的利潤率或將見底回升。

從目前公司的估值來看禹洲的動態市盈率在6.2倍，市淨率在0.8倍，不論是從行業視角還是公司歷史水平來看，都處在相對低位，這也意味着未來在板塊回暖及業績釋放下整體估值修復的潛力非常大。

此外公司兼具高成長、高股息特徵，近年來每股股利和每股盈利均有不俗表現，分紅率指標持續向好，2019財年，公司全年派息40港仙，派息率高達46%，而結合當前股價測算的股息率已經達到11%。作為恆生中國高股息率指數成份股中權重最高的企業，禹洲集團派息水平大幅優於行業內一眾公司，較高的股息率也意味着，即便不考慮股價上漲因素，其投資回報也將十分可觀。

值得一提的是，公司今年來還相繼獲得大股東增持，8月25日，公司董事局主席林龍安在公開市場增持100萬股，代價367萬港元，最新持股58.1%。透過增持動作，也進一步向市場釋放了公司發展前景和業績增長的信心。

展位後市，伴隨市場對房地產偏好抬升疊加基本面改善的不斷驗證，以及公司物管板塊分拆即將兑現，相信禹洲集團在資本市場還將有望進一步表現。