恆生綜合指數即將迎來半年一次調整，其中恆生綜合指數年中檢討結果將於8月14日收市後公佈，相關變動將於9月7日生效。根據光大證券的預計，有17只個股存在被納入的可能性。其中在物業股中，剛上市不久的建業新生活與永升生活服務、寶龍商業一起成為納入的潛在標的。

上市以來，建業新生活股價表現亮眼。截至7月21日，建業新生活收盤價為10.16港元，較發行價6.85港元累計漲幅48.32%。此外，農銀國際、工銀國際、星展銀行、摩根大通、建銀國際等機構紛紛積極看多，摩根大通和星展銀行將建業新生活列為行業首選，而建銀國際將建業新生活目標價設為13.8港元，據目前仍有約30%的上漲空間。

而納入港股通之後，將會進一步推動建業新生活在二級市場的股價表現。據瞭解，被納入港股通名單可以帶來一定量的南下資金，往往會成為牛股的催化劑。數據顯示，如果相關標的能夠被調入港股通，在宣佈日當日至生效日之間有68.89%的機率能取得不錯的超額收益，平均超額收益為6.99%。

三大因素保障公司未來增長的高確定性

資料顯示，建業新生活是一家紮根於中部地區的綜合服務提供商，在重點業務省份河南提供物業管理服務已超過20年。截至2019年，建業新生活物業管理及增值服務覆蓋河南省全省18個地級市（包括104個縣級城市中的81個縣級城市）以及海南省海口市，超過100萬名業主及住户。根據中指院排名，2020年建業新生活位列物業服務百強企業第12名。

招股書數據顯示，建業新生活收入從2017年的4.61億元增長至2019年的17.54億元，年複合增長率為95.2%；同期，公司淨利潤從2017年的3910萬元增至2019年的2.33億元，年複合增長率為144%。

在收入結構方面，建業新生活收入最大的來源是物業管理及增值服務收入，該業務佔比達到76.44%。從2017年4.2億元增長至2019年13.4億元，最主要的增長動力來自於在管面積的增加——數據顯示，公司在管面積從2017年的2040萬平方米增加到2018年的2570萬平方米，同比增長26%；而2019年則同比增長122%達到5700萬平方米。對此，農銀國際指出，建業新生活在管面積快速增長是由於關連公司建業地產以及獨立第三方的共同驅動導致，而且特別是第三方在管面積的增加更是為其打開了快速增長的"上升通道"。

行業集中度的提升以及背後建業地產的支撐同樣是建業新生活高增長的砝碼。一般來説，地產母公司新增的獨立開發項目面積都會轉入本集團內的物業公司，因為能否有一個快速增長的地產開發企業作為業績支撐，直接影響到物業管理公司的發展前景。建業新生活背後的兄弟公司為深耕於河南市場28年的建業地產。在2019年，建業地產已進入河南省122個縣及縣級以上城市全覆蓋，實現1000億的銷售額，創在單個省份銷售額破千億的紀錄，成為建業新生活未來增長的重要支柱。

另據統計局數據，全國物業管理企業超過20萬家，整個行業具有高度分散的性質，且各地物業服務水平參差不齊。儘管物業管理企業近年來數量仍有增加，但隨着政策、市場競爭及信息技術的變化，物業管理行業的集中度仍逐年提升，市場份額不斷向優質的百強物業管理公司傾斜。2014-2018年，百強企業的全國市場份額從22.6%上升至39.7%，預計未來百強企業市場份額仍將持續走高，優質的龍頭公司將獲得遠高於行業平均增速的成長，建業新生活也將因此受益。

機構積極看多，上方目標價高看至13.8港元

鑑於建業新生活在管面積增速提升、區域領先地位等多方面因素，多家機構紛紛積極看多公司未來前景。

其中，工銀國際在最新研究報告中指出，建業新生活區域定位和領先地位、與建業地產的相關性和互補性、提供全方位的服務和產品、"物業管理+商業資產管理和諮詢服務"雙管齊下的戰略構成其主要競爭力。

農銀國際則認為，憑藉建業新生活在河南地區的良好品牌，以及公司第三方在管面積在2017-2019年以超過200%的複合年增長率快速增長，同時受到來自建業地產和第三方開發商新項目流入的驅動，預計公司2020年在管面積將同比增長27%達到7200萬平方米；2021年將同比增長47%達到1.06億平方米。

與其他物業企業不同，建業新生活通過提供全方位的多樣化服務和產品，以"物業管理+商業資產管理和諮詢服務"的戰略構成主要競爭力，並以多元化收入模式賦能客户服務力。

上述服務包括通過打造"建業+"平台提供產品銷售和社區服務、提供旅遊服務、建業大食堂的管理服務等。不僅針對建業新生活所管理社區的業主，還對所有消費者開放，此外公司還從事酒店管理、商業物業管理和文化旅遊綜合管理體業務。對此，農銀國際認為，建業新生活從單一物業管理收費模式上升到多元化業務收入模式，能夠有效地擴大收入來源，能夠克服收入結構單一帶來的風險。

工銀國際也指出，通過提供全方位的服務和產品，使其能夠接觸到更多的潛在客户提供定製化產品。既可通過創造一個生態系統帶來額外的價值客户，也有助於使其收入來源多樣化，獲得優於同行的交叉銷售能力，進而提高盈利能力。特別是"物業管理+商業資產管理及諮詢服務"戰略，不僅帶來了相互的互補效應，也為企業的可持續發展帶來了新的業務增長動力。

實際上，尤其是由於今年以來新冠疫情的負面衝擊以及房地產集中度提升，物業管理行業也在不斷整合。這也帶給了建業新生活新的發展機遇，從這個角度來説，這次上市不僅讓建業新生活獲得了充裕的資金，而且也為未來收併購打下了基礎。

數據顯示，2019年建業新生活淨現金5.85億元，2020年5月上市共募集資金23.6億港元，農銀國際預計該公司每年將投入5-8億元用於收併購。而摩根大通則將建業新生活作為行業首選並表示，建業新生活將通過第三方收購積極擴張，其2019年的第三方投標成功率高達88%，摩根大通首次覆蓋並予建業新生活“增持”評級，目標價13港元。

而對於建業新生活未來3年的盈利預期，建銀國際表示公司收入和淨利潤將有望達到51%和53%的年複合增速，其中預計物業管理及增值服務、生活服務的收入增速將分別達到52%和56%，商業資產管理及諮詢服務增速將保持在10%左右。而考慮到建業新生活不斷增長的規模，建銀國際預計2020-2022年公司毛利率和淨利率將維持在31.8%-31.8%、13.9%-14.2%之間，盈利能力明顯高於同行。同時，建銀國際將建業新生活上方目標價設置為13.8港元，距離目前仍有30%的上漲空間。

結語

從估值來看，目前港股物業板塊估值普遍偏高，但物業股之所以能夠實現高估值，從行業屬性看，是因為物業行業為輕資產運營，現金流穩定，呈現出較強的抗週期特性；而從行業發展看，行業正處於高速成長期，並逐漸從住宅延展到商業寫字樓、公建、醫院、學校等多業態賽道，以及開發商（大業主）、社區居民（小業主）等增值服務賽道，行業天花板較高，在這樣的背景下，建業新生活未來投資前景依舊廣闊。

更何況，港股通新進標的在被納入後，往往容易受到內地投資者的追捧，迅速出現股價的上揚及估值的重塑。而從中長期的角度，建業新生活在納入港股通標後有望擴大優質股東基礎，提升股票流通性及資本市場知名度，從而對公司資本市場的融資等活動產生正面效應，從而進一步提升公司的投資價值。