在寸土寸金的深圳，拿地越來越難。今年5月，深圳再次上演土拍大戰，十餘家房企爭奪前海限價宅地，激烈競價上百輪，最終成交總價高達近116億，不斷刷高土地成本。

當大多數房企為稀缺宅地搶破頭的時候，鮮少在招拍掛市場露面的綠景（中國），已經低調啟動“深圳舊改航母”白石洲項目，年內在深圳參與的城市更新項目還有黎光項目和沙嘴二期項目，總用地面積超過56萬平，總建築面積超過400萬平。

被稱作深圳舊改專家的綠景（中國），多年來操盤的都是核心城市核心區域的城市更新項目，不僅充分享受“一手舊改”帶來的高回報，還通過在這些城市綜合體項目中持有一定比例的商業物業，依靠差異化運營模式，保證經營性收入的穩定增長。

通過特色發展模式構築的深厚護城河，讓綠景（中國）長期保持充沛現金流和高毛利率。2019年綠景（中國）實現總營業額69億元，同比增長52.9%；毛利44.3億元，同比增長64.9%；淨利17.5億元，同比增長41.4%。

綠景（中國）地產行政總裁兼執行董事唐壽春曾用煲湯來形容舊改，“除了原材料要好，更考驗廚師的技術。”事實上，這也是綠景（中國）能夠對抗逆週期，耐心煲好湯的底氣。

拿地“專一”：聚焦核心地段的高價值城市更新

當規模競爭成為趨勢，多數房企匆忙走向全國擴張的高週轉循環時，綠景（中國）始終還是“當初那個少年”——以深圳、香港為主軸，重點佈局粵港澳大灣區。

截止2019年底，綠景（中國）擁有總面積450萬平方米的高質量土地儲備，控股股東現有的總面積約1210萬平方米也計劃逐步注入公司，總可售貨值超過4000億元人民幣，90%集中於粵港澳大灣區。

在拿地方面，綠景（中國）多年來始終保持專一，眼下備受市場矚目的白石洲項目，正是典型的“綠景風格”：1、核心城市核心位置，地段優勢明顯；2、單一項目體量巨大，總建面可達到近400萬平方米；3、高毛利率，綠景（中國）過往項目毛利率基本都可以達到50%以上，2019年綠景（中國）毛利率達到64.2%。

據瞭解，白石洲項目計劃分三期滾動開發，可售面積預計為180萬平方米，可售貨值達到2200億，預計在2023-2030年進入銷售、現金回籠階段，營收及利潤的雙貢獻將為綠景帶來淨資產的里程碑式增長。

案例：白石洲舊改（南山沙河五村更新項目）位置：位於南山區沙河街道沙河五村片區，東臨華夏街，南臨深南大道，西臨沙河街，北臨香山西街規模：總佔地面積46萬平方米，總建築面積358萬平方米項目情況：該項目地處深圳核心城區，緊鄰深圳主軸線深南大道，南面是傳統豪宅區華僑城片區，西面靠近南山科技園，周邊環繞福田CBD、深圳灣超級總部基地和後海總部基地，堪稱深圳目前最優質的城市更新項目。因為地理位置優越、體量巨大，被業內 稱為“深圳舊改航母”。

綠景拿下白石洲項目，並非偶然。從福田的藍灣半島、紅樹灣壹號，到龍崗的綠景大公館，覆盤綠景（中國）在深圳操盤過的項目，基本上都是白石洲這樣的靚地，單個項目入市即可大幅提高集團當年的總收益。

以2019年深圳熱門項目綠景紅樹灣壹號為例。報告顯示，綠景紅樹灣壹號項目合同銷售金額達44.64億元，確認銷售收入為44.87億元，佔公司房地產開發與銷售收入比重的75.3%，毛利率超過70%，淨利潤率超過30%。

案例：綠景紅樹灣壹號（紅樹華府）位置：項目位於福田區沙嘴路與金地一路規模：總佔地約2.4萬平方米，總建築面積約30萬平方米項目情況：深圳投入300億全面升級大金沙片區後首個現房發售項目，集住宅、商業、公寓、辦公等多功能於一體，自帶有3.5萬平商業，南看深圳灣一線海景，北可望深圳高爾夫（未來的中央公園），是福田稀缺的大户型海景豪宅。狀態：2018年10月開盤入市，83-167平户型，開盤均價8.8萬元/平；178-242平户型，整體均價10萬元/平。

當然，這些只是近年來市場較為熟悉的熱門項目，綠景（中國）擁有三十多年的城市更新經驗，目前已經成功操盤二十多個知名項目，每一個項目背後都是長週期的城市更新帶來的豐厚土地紅利。

值得一提的是，綠景（中國）一貫採用與控股股東聯動的方式獲取城市更新項目，由控股股東負責一級開發工作，等到項目比較成熟、不確定性消除後，才會注入上市公司。這一方式為高收益的城市更新項目，又增添了低風險的魅力。

“雙輪驅動”升級：持有型物業的厚積薄發

除了可售項目入市帶來的一次性收益，支持綠景（中國）深耕護城河的還有其成熟的城市更新開發、運營模式。

綠景中國近年來開發的項目基本都以“住宅+商業”雙輪驅動模式進行佈局，不同物業類型之間的良好互動，帶來了1+1>2的增量效果。不僅提升了精品住宅的綜合價值，綠景還通過持有一定比例的商業物業資產，創造穩定現金流並實現資本的穩步增長。

目前，綠景（中國）已經成功打造“NEO”和“佐阾”兩大商業品牌代表，包括深圳NEO都市商務綜合體、香港綠景（中國）NEO、綠景佐阾虹灣購物中心、綠景1866佐阾薈、綠景佐阾香頌購物中心以及其他城市綜合體項目的投資性物業，共計26項優質物業，總建築面積約61.27萬平方米。

截至2019年年末，綠景集團來自商業物業投資與經營的收益約為人民幣6.18億元，同比增長約13.9%。

案例：綠景虹灣位置：位於福田區北環大道西行輔道與梅華路交匯處規模：總佔地面積3.2萬平方米，總建築面積37萬平方米項目情況：下梅林村改造的第一期，片區標杆項目，地鐵口物業，定位為梅林片區標誌性高尚居住區。自帶6萬平方米的商業（佐阾虹灣），定位為社區型購物中心，極大豐富了下梅林的商圈商業結構，目前是片區內的熱門商業。狀態：二手住宅均價9.3萬元/平

在錯綜複雜的經濟形勢下，綠景（中國）的商業依靠差異化的運營模式，仍舊保持着較高的出租率。資料顯示，“佐阾”系列商業2019年綜合出租率約為97%，深圳NEO都市綜合體的綜合出租率約83%。

今明兩年，據瞭解綠景（中國）還計劃新開業總建面6萬平的東莞綠景佐阾購物中心和總建面3.5萬平的綠景佐阾紅樹灣壹號購物中心兩大商業，為商業版圖再添“新丁”。

在綠景（中國）的發展戰略中，2031年以後，綠景將升級雙輪驅動模式，商業或佔至半壁江山。唐壽春曾透露，隨着控股股東資產注入，綠景商業面積將穩步擴張，租金收入未來將達到數十億人民幣。目前來看，綠景（中國）正在一步步履行規劃。

雖然隨着樓市調控的常態化,市場已經開始進入下行週期，但在專注核心城市高價值城市更新項目的綠景（中國），很少感受到市場週期帶來的巨大波動。

回顧深圳地產四十餘年，不被規模競爭追逐、不受增速下滑波及，以充沛的現金流和大量優質土儲對抗逆週期，這樣自帶較強的抗風險能力的企業，能夠拿下一個又一個另人羨慕的優質項目，既是自身穩定發展形成的良好循環，也是城市更新市場的正確選擇。