機構：中泰證券

投資要點

公司成立於1998年10月，初期主要服務於綠城地產集團，2001年逐漸開始承接第三方項目並進行全國化拓展，2016年7月在港股獨立上市受在管面積增長及園區增值服務拓展驅動，近年業績穩健增長，2015-19年收入及歸母淨利潤CAGR分別達31%和35%。

行業：萬億市場，頭部集中。行業在管面積持續增長，18年達到211億平方米、同增8.2%，考慮自然增長與存量更新，我們估計2030年物管公司在管總面積將達292億平米，住宅基礎物業+業主增值服務市場規模合計將達2.5萬億。與此同時，市場份額向頭部集中趨勢明顯，一方面隨地產企業集中度提升而自然提升，一方面行業併購迭起，進一步推動集中度提升，2018年CR100和CR10分別達到38.9%和11.4%。

在管面積CAGR為26%，儲備面積較為充足。公司在管合同建築面積由2013年的0.55億平米增至2019年的2.12億平米，CAGR為25%。儲備面積由2014年的0.67億平米增至2019年的2.33億平米，CAGR為28%。2019年合約面積對在管面積的覆蓋倍數為2.1，在業內處於中上水平。

未來增長展望：基礎物管穩健增長，期待增值服務放量。基礎物管業務方面，品牌優勢明顯，第三方外拓能力較強，儲備面積2.33億平米，對在管面積覆蓋倍數達1.1，驅動在管面積穩健增長，且項目具備穩定提價的能力。

增值服務業務方面，自2007年佈局並藉助科技賦能不斷深化，五大板塊佈局，業態豐富，目前貢獻收入佔比近20%。短期重點拓展早教和高端家政業務，長期佈局老少健康為主的健康及養老領域，預計隨着滲透率不斷提升，增值服務板塊有望釋放更多的增長潛力，對業績產生正面影響。

投資建議：公司在物管行業以高端品質定位和優質品牌形象著稱，長期有望獲得更高的品牌溢價，儲備面積充足，第三方外拓能力較強，穩定提價，支撐公司基礎物管業務保持較快的增長。同時園區增值服務佈局多年，不斷深化，有進一步放量的潛力。預計公司業績增長整體較為穩健，預計2020/21/22年歸母淨利潤6.26/8.35/10.55億元、同增31%/33%/26%。考慮公司在物管行業的龍頭地位，首次覆蓋給予“增持”評級。

風險提示：物業管理費市場化提價進度不及預期；園區增值服務業務拓展進度及業績貢獻不達預期；第三方外拓項目佔比較高，若將來競爭力下滑，不能持續從市場上獲得新的物管項目，則在管面積規模增長存在一定風險。