近期，伴隨全球不確定加劇，投資者風險偏好持續下降，沙石俱下，過去一週“超跌”使得港股估值具備吸引力。房地產行業逐漸出台利好政策，該板塊率先出現反彈，有望持續受到關注。

3月26日當天午間，富力地產（2777.HK）發佈2019年業績報告：2019年營業收入為人民幣908.1億元，同比增幅為18%；歸屬股東淨利潤96.72億元，同比增長15.54%。2019年度營收及淨利實現雙增長。業績公佈至今，公司股價受到業績帶動累計上漲6.7%，同期恆指則累計下跌2.5%。

同時，公司2019年全年股息率達到14.4%，公司的估值已具備吸引力，下面根據最新的年報信息分析公司未來發展前景及投資價值。

一、開發業務穩定發展，酒店與物管成為新動力

我們先來回顧一下富力地產的業務發展情況。

富力集團成立於1994年，總部位於廣州，經過20餘年高速發展，已成為以房地產開發為主營業務，同時在酒店發展、商業運營、文體旅遊、互聯網產貿、醫養健康、物業服務、設計建造及創新服務平台等領域多元發展的綜合性集團。

從公司的收入結構來看，地產開發依然是公司的主營業務，但是今年酒店和物業管理業務迎來爆發式增長。

截至2019年12月31日，2019全年富力地產營業額908.1億元，增長率為18%；其中，物業銷售營業額796.9億元，佔收入比重為88%；物業投資、酒店運營及其他收入111.2億元，佔比收入比重12%。

先看，主營物業開發業務。

公司的物業開發收入主要源於住宅物業的開發與銷售。根據年報數據顯示，公司2019年物業開發業務增速為20%，近5年保持平穩增長，複合增速達到18.3%。

富力秉承以人為本的人居設計理念，以精裝修為特色，率先在全國推行户型、室內裝修、建築立面、園林、配套等設計建造標準化，形成一系列宜居社區產品線。

截止2019年底，富力地產已進駐國內外超過140個城市和地區，累計擁有超過420個精品項目。銷售方面來看，2019年全年，富力地產權益銷售規模為1381.9億元，同比增速為5%。其中，在一線及二線城市項目銷售金額人民幣884億元，佔比約64%。

根據克而瑞2019年1-12月中國房地產企業銷售榜顯示，2019年，富力地產權益銷售金額達到1381.5億元，位列行業TOP15，穩定在行業第二規模梯隊，長期受益於市場集中度提升。

其次，再看看公司的酒店業務。

富力從2004年開始進入高端酒店行業，攜手國際酒店品牌，將先進的酒店管理服務引入中國，在全國打造多個標杆項目。2017年，富力收購萬達商業70餘家酒店。

同時，富力攜手萬豪集團、凱悦集團、洲際集團、希爾頓集團、雅高集團、亞朵集團等幾大國際豪華酒店集團，將領先的酒店管理和服務引入中國，在全國打造了多個標杆酒店項目。

從營收上看，酒店板塊在把萬達酒店組合併入公司後，地產收入增長至71億收入附近。其中由於酒店組合以高檔酒店為主，因此為公司提供十分穩定的現金流，是一項高質量的業務板塊。

二、財務能力持續優化，降負債力度持續升級

回顧了公司業務發展情況後，再來看看公司近期的財務數據情況。

對於地產企業的財務能力，市場最為關注的是公司融資端的現金流狀況。對於這方面，近年富力地產“降負債”策略的力度持續加強。

關於降負債方面，公司聯席主席李思廉在業績會上，給出了明確的表態。管理層目標在今年內可以將淨負債率在目前的水平下，再下降15%到185%左右；在3年左右，將淨資產負債率降到150%以內。

從淨負債率指標上可以看到，公司可以通過三個方面進行降負債：1）增加現金；2）減少負債；3）以及增加淨資產。

增加現金方面，富力地產的現金儲備持續提升。截至2019年年底，公司持有的現金及現金等價物為384.4億元，同比增長11%。

減少負債方面，房地產企業通常有三個步驟：減緩土地投資——保持債務置換——加快債務償還。其中核心是減緩土地投資和保持融資能力。

減緩土地投資方面，公司具備優勢。2019年公司購地成本支出約為240億元，亦只佔全年協議銷售額的18%。該比率在2018年是28%，2017年為71%，2016年是29%。土地支出佔現金流比例快速下降。

但是在招拍掛減緩的同時，公司並未減弱在投資速度，主要因為舊改土儲的加速轉化。截至2019年末，富力地產的土地儲備為5790萬平方米。去年新增938.9萬平方米，該公司還透過在3個城市的城市更新項目轉化了179萬平方米土地。

“今年我們轉化土地儲備是以舊改為主”，業績會上，公司管理層表示2020年降加快速度推動城市更新項目，並預計每年約500萬平方米以上的土儲實現轉化。目前，富力在全國範圍擁有已簽約合作城市更新項目70個，約合可售面積超4000萬平方米。而短期目標系儘快轉化約1000萬平方米，對應貨值約2000億元。

而公司的融資能力也在持續提升，以保證公司融資端現金流循環的保持平穩。

從長短債結構上看上看，公司有息債務中，一年內到期債務佔比為32%，一年至五年到期債務佔比為57%，五年後到期債務為11%。值得注意的是，公司融資成本保持較低水平，2019年公司銀行貸款組合平均利率為5.54%。

保持融通的融資能力，使得公司有效的實行債務置換。

公司2019年融資渠道保持多元且通暢，公司新增合共27億美元兩年至五年期固定利率為8.125%至9.125%的優先票據、人民幣58億元90至270日期固定利率為4.83%至5.66%的超短期融資券、人民幣90億元四至五年期固定利率為5.60%至7.00%的境內公開公司債券。

同時，公司正加速進行債務償還。公司合共處理了人民幣245.5億元的境內可回售債券，其中人民幣14.3億元回購的部份已悉數償還，剩餘人民幣231.2億元已順利展期。

此外，年報顯示，2020年第一季度，公司已通過發行新的為期四年的4億美元的優先票據以解決未來的債務到期問題，並將所得款項用作贖回於二零二一年到期的美元優先票據。最終結果是整體資產負債狀況並無重大變化，但重點是將到期日期延長至二零二四年。公司亦於2020年第一季度內，獲得中國銀行間市場交易商協會的批准發行不超過人民幣50億元的定向債務融資工具。

最後，公司的淨資產正得到快速提升。企業淨資產的提升，而地產企業由於銷售與交付存在滯後，所以公司會積累大量未結轉收入計入負債項目中，這部分不但抑制了淨資產的增長，同時使得地產企業的淨資產增長失真。

此外，公司在2019年12月19日，宣佈配售2.73億股新H股，共計募資37.35億港元。股權融資不但使得公司淨資產得以充實，同時使得現金更為充裕，進一步降低了公司負債水平。

總體而言，2019年以來，富力已進入降負債的發展“通道”，公司賬面超過384.4億元現金，及未來預計1500億權益銷售帶來的回款足夠支撐公司實現財務平衡，進行平穩的風險把控。

結尾：業績與派息有保障，估值處“低估”狀態

展望2020年，公司定立1520億元的協議銷售目標。這一目標受到高質量的土儲支撐。

截至2019年底，權益土地儲備貨值約7450億元，可售面積約為5790萬平米，大比例分佈在經濟中心地帶、高價值地區，足夠支撐富力集團未來四至五年業務發展需要。

充足的貨源保障，確保了富力2020年新項目推盤及購地計劃。年報披露，2020年富力可售資源約為人民幣2700億元，足以保證人民幣1520億元的協議銷售目標。

同時，公司酒店業務及物管業務迎來高質量發展，公司整體盈利能力保持平穩。截至2019年，富力歸母淨利潤為96.7億元，同時公司毛利率保持平穩，達到32.8%，物業銷售毛利率達34.9%。

在利潤持續增長背景下，公司持續保持具備吸引力的分紅派息。年報顯示，富力2019年末期股息每股人民幣0.86元，全年股息每股人民幣1.28元。截至2020年4月1日收盤，公司股價為10港元，即年末股息收益率為9.7%，全年股息收益率為14.4%，遠遠高出同行水平。

因此，2020年2月17日，富力集團被納入恆生中國高股息率指數比重最高的成分股top10，彰顯企業超強的盈利能力，也體現了公司努力確保業績持續增長和派息，持續回饋投資者的意願。