機構：國盛證券

評級：買入

目標價：78.0港元

營收業績快速增長，收入結構持續優化。公司2019年實現營收59.7億元，同比增長41%；實現歸母淨利潤4.9億元，同比增長49%。其中基礎物管/非業主增值/社區增值服務分別實現營收38.4/9.7/11.5億元，同比增長32%/39%/85%，佔收入比例分別為64.4%/16.2%/19.3%，較2018年分別變動-4.4/-0.2/+4.6個pct，社區增值服務佔比大幅提升，收入結構持續優化；分別實現毛利為5.4/2.0/4.7億元，同比增長33%/40%/56%，其中社區增值服務毛利佔比達到39%。截至2019年末，公司在管面積/合約面積規模達2.87/4.98億平米，同比淨增0.97/1.37億平米，管理規模位居行業前列。經營性現金淨流入為6.9億元，較2018年大幅增長61%；2019年末公司在手現金65.1億元，貨幣資金極為充裕，未來外延擴張動力充足；公司董事會建議每股派息0.3元，分紅率為33.8%。

綜合毛利率穩步提升，管理費用率小幅回落。2019年公司綜合毛利率為20.3%，同比提升0.2個pct，主要系管理規模擴張帶來的降本增效及毛利率較高的社區增值服務佔比提升所致。分業務來看，其中基礎物管/非業主增值/社區增值服務毛利率分別為14.2%/20.3%/40.7%，較上年同期分別變動+0.1/+0.2/-7.7個pct，社區增值服務毛利率下降主要系公司加大社區增值服務品類，引入美居、社區媒體、社區零售等毛利率較低的垂直服務產品。行政/財務費用率分別為9.62%/0.02%，其中行政費用率較同比回落0.2個pct，主要系公司經營管理優化所致。2019年淨利率提升0.5個pct至8.4%。

社區增值服務快速滲透，單方收入、毛利位於行業領先水平。2019年公司社區增值服務實現收入11.5億元，同比增長85%，實現毛利4.7億元，同比增長56%，增速遠高於在管面積增速，依託優質服務公司社區增值服務正在加速滲透。2019年公司社區增值服務單方收入和毛利分別為8.32/3.39元，位於行業領先水平，其中社區增值服務收入總量領先於可比公司。公司在美居業務、社區零售、社區媒體等垂直領域持續增加服務品類，美居/社區零售/車場管理/社區媒體/社區空間管理/社區便民服務實現收入1.9/1.2/1.8/0.7/1.4/4.6億元，佔比17%/10%/16%/6%/12%/39%。長期來看，疫情期間品質物業公司防疫保衞價值得到業主和社會高度認可，業主滿意度持續提升，有利於公司做大做優增值服務品類。

公建物業管理規模快速擴大，未來盈利具有潛力。自2018年以來，公司公建物業規模進入快速擴張通道。公司打造“鎮興中國”物業服務品牌，實現在高校物業、城鎮景區、城市公共設施、軌交物業等業態的全面覆蓋。2019年末公司公建物業在管面積規模達到1.40億平米，同比增長105%；實現營收4.8億元，同比增長116%。相比住宅及商寫業態，公建物業單方物業服務收入較低，2019年公建物業單方年收入為3.4元，住宅及商寫單方收入則分別為20.6/63.9元。未來隨着放管服改革持續深化、公建物業菜單式服務持續增加以及公司管理提效，公建物業板塊未來具備較大挖掘潛力。

投資建議：預計公司2020-2022年歸母淨利潤為7.6/11.0/17.0億元，同比增長54.7%/45.0%/54.2%，對應EPS分別為1.37/1.99/3.07元，2019-2022年CAGR為51.2%。當前股價對應2020-2022年PE分別為42.2/29.1/18.9倍，考慮到行業高景氣度、公司良好的成長性及盈利質量，目標價78.0港元（對應2020-2022年1.0倍PEG），首次覆蓋，給予“買入”評級。

風險提示：第三方外拓面積增長不及預期、公建物業盈利能力低於預期等。