一次突如其來的疫情，讓中國人今年過了一個冷清的春節，讓股市經歷這隻始料未及的黑天鵝。然而物業股卻在這次洗禮中殺出重圍，更可以説“因禍得福”。

究其原因，疫情對物業管理企業衝擊較為有限：本身現金流模式穩定，加上短期居民對物業公司依賴度提高，物業管理費的收取很難受到影響。在正面政策環境以及積極增長前景的催化下，市場對物管股板塊偏好持續提升。

但是我們可以看到，在眾多物業管理股中，彩生活（01778）2020年股價未見增長，同時，公司估值處於行業最低區間，進入”價值窪地“。疫情驅動下，物管行業的線上業務迎來加速發展，彩生活將受益於社區服務平台逐漸成熟，以及與京東、360一同挖掘“社區+”商機。而彩生活集團首席執行官黃瑋之前不斷強調打造“有温度”社區，才能增加線上業務粘性。可見未來彩生活的策略將是“線下”加強發力，線上線下雙輪驅動。

一、疫情驅動服務需求增長  二次價值發現促良性發展

過去物業企業更多被視為依附房地產，而這次疫情下，物業行業的獨立性和重要性被凸顯。

彩生活CEO黃瑋表示，這次疫情是對物業二次價值發現。對物業行業未來5～10年產生比較深刻的影響，而且是更加良性發展。因為業主認識到了物業行業的價值，行業糾紛會減少，信任度會提高，黏度會提高。

的確，這次疫情讓業主深深體會到物業有無、物業好壞的巨大區別，不但對物業基礎服務的需求增加，對多元化服務的接受程度也提升，這正有利於未來“線上+線下”業務的協同發展。

首先，物業作為流量端口本身具備價高的價值。其次，業主在生活場景中隱藏豐富的消費需求待開發。而且，增值業務對於物管公司提升了現金流和盈利能力。

此次疫情讓業主認識到物業的重要性，有利於物業企業未來的議價能力和提升收繳率，同時也促進了物業和業主之間的溝通，雙方之間信任增加，打好線下業務的基礎，為未來發展線上業務鋪路。

二、 增值服務平台漸成熟   京東、360助力探索場景

疫情除了使業主和物業關係融洽，有利線上和線下業務發展外，也推動了各種“宅經濟”，第三方線上生鮮公司業績大增就是最好的例子。物業協助提供不同的增值服務，社區應用場景增多。 

其中彩生活無疑是傳統物管服務向社區服務平台轉型的典型先行者。彩生活作為‘互聯網+物業”的平台型企業，經過數年摸索和耕耘，已在線上和增值服務領域積累了領先優勢。

2019年上半年，彩生活線上平台成交金額快速增長，上半年GMV達到55.46億元，同比增長27.3%。上述數據都證明，彩生活在平台化發展方面，取得了良好的進展。  

正是彩生活在“社區+”場景方面的應用探索，吸引了京東和360的目光。

2019年，彩生活引入互聯網及電商巨頭，其社區服務平台加速了”線上線下“服務領域的整合。2019年7月19日，彩生活發佈公告，與京東（及其旗下公司）和360在資本和業務合作層面達成合作協議。

此次彩生活以5.22港元/股向京東和360分別定向發行7115萬股和2296萬股，涉及金額分別為3.71億港元和1.2億港元，總共籌集資金4.91億港元。交易完成後，京東持有公司5%的股份，而360由現在的持股1.54%增加到3.05%。

其實京東與彩生活的業務合作開展得更早，2019年初京東自營的商品就接入了彩生活的“彩惠人生”，其後兩者繼續探索“社區+零售”場景，打造特供彩生活小區的會員線下零售體驗空間“京選店”。

在近期疫情期間，彩生活進一步與京東合作，進一步推出新的科技產品和服務。

1、京東和彩生活針對社區疫情管理，推出“社區疫情智能管控平台”，功能包括：

① 實時查看疫情動態：“疫情動態”功能能夠讓業主及時、準確的查詢國家衞健委公佈的疫情動態數據、遷徙地圖、病例行程車次航班等防疫信息，；

② 在線解決生活所需：業主可以完成防疫物資購買、商超購物、水果蔬菜採購、生活繳費、快遞寄件、金融理財等具有京東特色的服務；

③ 專家在線疫情問診： 接入京東健康互聯網醫院功能，可免費提供互聯網問診、互聯網藥房等服務。

2、京選店無人車首次在彩生活小區深圳麗景城試點上線：成功實現無人配送，送貨到家。首先，貨物先運到小區京選自提點，再根據用户的需求，用無人車運送到用户居住點。隨着用户習慣培養成熟，未來產品有望加速擴張覆蓋。

而360數據分析方面的技術，也正好和彩生活社區場景結合，在這次疫情中發揮作用。例如兩者推出人臉識別的設備，比單靠保安識別，效率得到很大的提升。該公司表示，目標今年在全國的項目都裝上人臉識別機器。

疫情的對物業管理雖然造成一定壓力和短期影響，但卻激發物業把業務與科技結合的動機和需求，相信未來彩生活與京東、360的緊密合作，可挖掘出更多“社區+”的應用場景，從而推動公司業績及估值持續提升。

3. 政府扶助政策相繼出台  有利行業未來發展

突如其來的疫情波及各行各業，物業管理行業也不例外。但近期，有不少地方政府出台鼓勵物業公司的減税和優惠政策應對疫情影響。

例如，深圳、杭州市等地方政府分別發文，加大對參與疫情防控工作的物業服務企業，按照在管面積的短期補貼政策，以對衝近期物管公司上升的成本。從短期來看，為嚴控疫情，國內很多城市推出“小區封閉管理”，預計上述補貼政策在後續將有更多城市跟進。

這些政策，不但舒緩物業公司在應對疫情的成本壓力，更發放了一個重要信號：政府逐漸意識到，雖然社區物業管理作為城市管理的最小單位，在公共安全衞生事件上，卻發揮非常大的作用。社會和政府都逐漸意識到物管行業的重要性和獨立性，有望出台更多扶持行業發展的政策，有利行業未來發展。

小結：

京東最新發布2019年Q4及全年的財報顯示，2019年京東實現淨收入5769億元（人民幣），同比增長24.9%，優於市場預期。活躍用户層面，四季度環比新增2760萬，創12個季度以來新高，年度活躍用户數增長至3.62億。

京東的業績能夠大幅增長，離不開下沉、物流服務與組織架構變革。其中，物業管理作為下沉和物流服務的最後環節，可預見彩生活與京東的協同效應更為突顯，而彩生活平台的價值也有望在此過程中釋放。

再加上，新冠肺炎疫情下物業服務企業的抗週期、抗風險、政策支持的屬性顯著體現，同時增加了物業服務需求。為應對疫情，物業公司新增了多項抗疫增值服務。這不但加深了物業與業主的信任體系強度，而且將對基礎服務、增值服務業務和物業費收繳率有正面影響。

目前，彩生活估值已進入歷史地位，對比同行亦處於“低估”區間。公司由此進入“價值窪地”或在未來引起市場及資金關注。