機構：海通證券

評級：優於大市

目標價：40.92 – 47.74 港元

投資要點：

⚫ 中高端物業服務領先者。雅生活服務（03319.HK）原為開發商雅居樂集團的 附屬公司，2018 年 2 月在港交所上市。公司主要為中高端物業提供物業管理 服務，主營業務為物業管理服務、業主增值服務和非業主增值服務。截止 2019H1 公司在管項目 1031 個，覆蓋全國 25 個省、直轄市和自治區，83 個 城市。2018 年獲得中國物業服務企業綜合實力測評 Top8、中國物業服務百 強企業成長性第二名。

⚫ 兩大開發商股東+外延拓展助力規模持續擴張。雅居樂集團和綠地控股均為公 司股東。雅居樂集團 2017-2018 年每年銷售面積在 700 萬平米以上，我們認 為後續逐漸進入竣工階段後會轉變成為公司在管面積。綠地控股根據協議在 2018-2022 年期間每年交付給雅生活的建築面積不少於 700 萬平方米，且每 年額外開發的 300 萬平方米物業的物業服務商選擇上也給予雅生活優先權。 2018 年公司上市後獲得的淨額中將有 85%（27.19 億元）用於收購及增資。 如果公司成功收購新中民物業，則雅生活集團在管面積有望突破 5 億平方米， 管理項目突破 3000 個，實現規模和利潤跨越式成長。

⚫ 系統人才培養+四化建設提升經營效率，擴大利潤空間。雅生活完善的人才培 養體制和具有市場競爭力的薪酬有利於吸引和保留人才，保證高質量服務和 打造品牌。此外，公司提出“管理數字化、服務專業化、流程標準化、操作 機械化”的四化建設，在管理系統、服務質量和提高人工效率方面做出不斷 優化。伴隨着物業管理公司規模的擴大，高效率運營是公司拉開收入和成本 增速的核心因素，是實現規模效應、提高利潤空間的重點。我們認為雅生活 在建立長期核心競爭力方面具備前瞻眼光。

⚫ 特殊時期，社區一線防護彰顯企業責任和管理品質。2020 年 1 月新型冠狀病 毒疫情時期，雅生活自上而下迅速開展防控工作部署。雅居樂控股公司制定 《雅居樂集團新型冠狀病毒防控工作應急預案》部署防疫工作，集團公眾號 連續推送防疫措施文章，集團領導實地考察項目防疫情況，區域公司積極開 展園區消殺、出入門口測温等防疫措施。此外，雅生活旗下社區商業品牌樂 享薈提前恢復生鮮配送服務，保障業主生活所需。我們認為，雅生活在此次 突發疫情期間周到細緻的防護工作體現了公司服務品質優異，這有助於增強 業主粘性、提升公司品牌影響力、打造公司長期品牌價值。

⚫ 投資建議“優於大市”。我們認為公司兼具規模和利潤成長性，給予公司 2020 年 30-35 倍 PE 估值，對應合理市值區間為 546-637 億港元，對應合理價值 區間為每股 40.92 – 47.74 港元，給予“優於大市”評級。（本文非特別註明， 均以人民幣計價，1 港元=0.88 人民幣）風險提示。1）開發商股東竣工速度 降低導致交付物業面積增速不達預期；2）收購物業公司業績不達標導致商譽 存在減值風險。