作者:常丹丹
來源:和訊房產
年售千億,曾一度被視為躋身“主流房企”的船票。
根據克爾瑞研究中心提供的數據,相較於2017年5家、2018年13家新增千億房企的成績,在行業規模增速趨緩的背景下,2019年,新增千億房企數明顯下降、規模房企擴容放緩,僅4家房企如願登上千億的巨輪,分別是濱江集團、中國鐵建、藍光發展和美的置業,至此,千億房企擴容至34家。
4家新晉千億房企中,濱江集團以1120.6億銷售額領先,其次是為1100.2億的中國鐵建,藍光發展和美的置業分別為1079.8億和1011.4億。
跨越千億門檻的房企數量不及往年,新晉房企銷售增速上,也明顯放緩。克爾瑞數據顯示,2018年,13家邁入千億行列的房企,業績同比增幅普遍高於45%,而在2019年新晉千億房企中,濱江集團貢獻了最高銷售增速,但也僅為31.82%,中國鐵建銷售增速最慢,僅為17.73%。
此外,四家房企在千億路徑、權益銷售金額、開發模式及貨值儲備上,也存在明顯差別,有人手有餘糧心不慌,有人擅長合作開發,以此撬動銷售規模的擴張。
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銷售增速PK 中國鐵建連續兩年墊底
2019年,在中央“穩地價、穩房價、穩預期”的明確目標定調下,市場調控趨於常態化,信貸層面逐漸收緊,全國商品房成交面積增速繼續放緩,房地產市場穩定健康發展,行業整體規模增速較前兩年顯著放緩,房企規模增長集體“失速”。
具體到4家新晉千億房企,濱江集團以31.82%的銷售增速跑贏大市,中國鐵建、藍光發展和美的置業銷售增速分別為17.73%、26.29%和28.03%,而在2018年,濱江集團、中國鐵建、藍光發展和美的置業銷售增速分別為38.23%、36.61%、47%和55.82%。可見,除濱江集團增速變動較為平緩外,其他三家房企銷售增速均大幅回落。
濱江集團作為繼綠城之後,杭州第二家本土千億房企,近幾年,在市場趨於平穩發展的背景下,銷售規模持續擴大,保持了30%以上的平均增速,這背後,是濱江集團對於杭州大本營的堅守。
12月初,濱江集團在媒體懇談會上透露,2019年,濱江集團50%以上的銷售額在杭州,80%銷售額集中在浙江省內,省外銷售額佔比僅為10%。不過,濱江集團掌門人、董事長戚金興也表示,在新的戰略佈局中,濱江集團會“聚焦杭州,深耕浙江,輻射長三角”,同時積極開拓粵港澳大灣區,加大權重。
雖然濱江集團銷售增速表現平穩,但卻因主動踩剎車,衝擊千億的目標比原計劃推遲了一年。不同於濱江集團,雖然在四家房企近兩年的銷售增速排名中均墊底,且2019年銷售增速大幅回落,中國鐵建的千億目標卻比原計劃提前了一年。
對此,中國鐵建房地產集團董事長吳仕巖表示,始終堅持一二線核心城市為主,以具備經濟發展潛力的三四線城市為補充的投資理念下,京津冀、長三角、珠三角等主要城市羣實現全覆蓋,是支撐中國鐵建穿越市場週期、抵禦市場風險的一道護城河。
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權益銷售金額PK 區域房企合作開發依賴度高
追求高質增長的行業趨勢下,房企一味追求全口徑銷售規模的時代已經過去,基於當前項目合作的增多,權益口徑更能反映企業自身的營銷、運營及投資能力。根據克而瑞提供的權益榜數據,TOP100房企銷售金額權益比從2016年的85%降至目前的75%左右。
四家新晉千億房企中,中國鐵建銷售金額權益比達75%,藍光發展和美的置業在該指標上維持在72%的水平。
不過,儘管濱江集團全口徑銷售額在四家房企中拔得頭籌,但遺憾的是,在權益口徑下,濱江集團以422.8億元位居2019年中國房地產企業權益銷售排行榜第61位,在四家新晉千億房企中排名墊底,銷售金額權益比僅為37.73%,遠不及TOP100房企75%的水平。不僅如此,縱向來看,2019年濱江集團的銷售金額權益比也不及去年44.09%的水平。
對此,克而瑞給出的解釋是,一方面,在目前地價高企、房企資金趨緊、拿地難度和開發風險不斷加大的行業背景下,房企間的合作開發已成為常態。另一方面,更多的小規模企業選擇通過合作開發擴充全口徑業績規模,整體的權益比例相應降低。
不過,在濱江集團內部人士看來,合作開發是當前行業的特點,其開發經營能力越來越得到同行的認可,在正常的股權投資以外,還會負責項目的操盤,並收取管理費。而在此前召開的媒體懇談會上,戚金興也表示,2020年濱江集團的權益佔比將提升至50%。
和訊房產進一步查詢2018年四家房企的權益銷售額發現,一個有趣的現象是,在全口徑銷售額呈現不同程度的漲勢之下,藍光發展的權益銷售額卻由2018年916.7億下滑至2019年768.4億元,降幅為16.18%,為四家房企中獨一份。這在一定程度上可以反映出,2019年,這家深耕四川的區域性房企整體項目合作情況增多。
和訊房產查閲藍光發展2019年公告發現,通過股權收購等方式,藍光發展實現了温州、蘇州、淮安、南昌、無錫、南京等城市多宗地塊的合作開發,為這家川系房企的全國化戰略鋪平道路。
明源地產研究院副院長吳浪雄表示,對於知名企業或者本地深耕類的企業來説,合作開發其實是管理、品牌輸出,“如果企業的品牌和產品力一般,可能會主動選擇將自己的土地資源拿出來,給有品牌優勢的企業去操盤。”吳浪雄透露,對於品牌、管理的輸出方,合作開發的利潤還是比較可觀的。
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土儲貨值PK 美的置業規模意願最強
土地作為房企規模增長的重要支撐,除了總土儲的規模外,新增土儲的多少很大程度上將決定企業未來1到2年的策略和規模進階的節奏。
結合克爾瑞發佈的《2019年中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜》,美的置業以1936.9億元新增土地貨值位列第18位,該位次較銷售排名高出10位以上,大幅領先其他三家新晉千億房企,不僅如此,結合2018年末不容小覷的總土儲貨值,克爾瑞認為,對於美的置業來説,短期來看,如何高效的實現貨值轉化率是關鍵,這對企業的操盤能力和運營能力提出了更高的要求,完善和優化機制體制,通過節奏的精準把握,未來實現業績跨越問題不大。
四家房企中,1179.6億元新增土儲貨值的藍光發展在新增貨值排行中居第25位,較其銷售排名高出8位,“只要能夠把握年初獲得土地的上市時機,規模再上台階潛力巨大。”克而瑞研究機構分析稱。
濱江集團的新增土地貨值排在四家房企中的第三位,其2018年總土儲貨值也並不亮眼,在四家房企排名中居最末位。實際上,2019年,濱江集團拿地28塊,在戚金興看來,當下貨值足以支撐明年的規模發展,根據他的規劃,杭州仍將是主戰場,同時選擇與30強規模房企在外拓區域進行大範圍合作,形成優勢互補。
四家攜手闖關千億的房企中,中國鐵建688.4億元的新增貨值被甩在最後,不過,如果看2018年末總土儲貨值的話,央企中國鐵建還是具備絕對優勢,4447億元的底氣十足。不過,也有業內人士指出,雖然中國鐵建手握大量土儲,但其未來發展所受限制條件較多,如果在運營機制上能夠做出改變,提高轉化能力,方能充分發揮優勢。
整體來看,在新增土儲貨值方面,除中國鐵建之外,其他三家房企排名或超越銷售排名,或持平,可見,未來做大做強規模的願望仍然強烈。正如吳浪雄所言,房企或許不再追求極速的規模增長,但是保持適當的規模擴張速度,有一定的規模,仍然是企業生存的必要條件,是應對未來挑戰的關鍵要素。