来源：珠三角PLUS

2019年全国楼市最火的区域，莫过于粤港澳大湾区。

到2019年年底，利好政策频出的粤港澳大湾区，再次成为楼市焦点。有人就说，粤港澳大湾区已经站在了新的历史舞台上。

2019年粤港澳大湾区楼市究竟发生了什么？今年楼市会怎么走？下面一起来看看。

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2019年大湾区卖房谁最强？

据乐居数据显示，2019年粤港澳大湾区9市中，新房成交量排名第一的城市是惠州，成交了147983套。

就在去年，惠州以新房成交17万套的成绩，位列大湾区9市第一。

数据来源：佛山乐居，数据供参考

而第二名佛山，在2019全年卖了111855套新房。值得注意的是，这个成绩比前年锐减近5万套，在成交面积上同比2018年跌幅达14.94%。

从历年成交情况来看，该成绩为近五年第二低，仅略高于2017年。

另外，广州全年新房成交79737套、位居大湾区第三，虽然相比去年有微涨，但是仍位于近几年低位。

图源：广州中原研究发展部

总体来看，今年《粤港澳大湾区发展规划纲要》落地后，大湾区成交量前三甲的城市，新房成交量并没有走出“暴涨”的行情。

值得强调的是，虽然惠州新房成交量连续几年为湾区第一，但这并不能说明惠州就是值得投资的。

之前我们就分析过，惠州楼市成交量大，同时惠州供应量也大。

加上惠州常住人口在近几年没有较多的增长，楼市去化主要靠外来需求。

惠州仍然处于供应充足，消化周期长的阶段，房价很难有大涨行情，而且在楼市低迷的时期，房价下跌的风险大。

惠州人口情况，图源：网络

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哪些城市房价涨了？

事实上从2015年开始，粤港澳大湾区几个城市在深圳的带领下，房价就进入了上涨阶段，2016年~2017年大湾区各城市房价都有明显上涨。

2018年，楼市调控收紧，大湾区楼市出现了明显的分化。

2019年，在政策严控下 ，粤港澳大湾区楼市降温明显，除深圳、东莞、珠海外，其余6个城市房价挂牌指数均有不同程度下跌，其中肇庆跌幅最大。

将时间段拉长，从近5年的挂牌价指数来看，除了深圳房价上涨突出，以惠州、中山以及东莞为代表的临深片区，在这五年间房价上涨也明显，看来深圳的影响力不容小觑。

而江门、肇庆的表现就差强人意。

图源：国信达数据

值得一提的是，2019年深圳楼市确实有点秀。就拿11月的房价数据来说，2019年深圳楼市升温，以3.39%的同比涨幅领涨粤港澳大湾区。

图源：国信达数据

不过房价增长过快还是需要警惕，中国社科院发布2019年11月《中国住房市场发展月度分析报告》，就对深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波等城市作出“一般上涨”预警。

也就是说在目前以“稳”为主的大方向下，粤港澳大湾区这些房价上涨过猛的城市可能会迎来严格的调控。

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大湾区哪个城市最吸引人？

2019年大湾区各城市的人口增长情况还缺乏官方数据，不过说到哪个城市的人口吸引力最大，深圳自然是当仁不让。

仅从2018年的情况来看，深圳、广州、佛山、东莞的常住人口远超过户籍人口，是粤港澳大湾区最吸引外来人口的几个城市。

图源：广州房叔

单看人口增量，深圳、广州、佛山、珠海近三年的人口增量比较大。

图源：广州房叔

不过值得一提的是，今年《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》指出，将全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。

在大湾区内，中山、肇庆、惠州、江门人口在300万到500万之间。

未来，会有更多的人口涌入，大湾区经济发展将得到进一步提升，这样来看粤港澳大湾区房价仍存在上涨动力。

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经济发展最突出的是哪个城市？

从经济方面来看。深圳2018年GDP为24221.98亿元（人民币），高出香港221亿元左右。深圳市GDP首次超越香港，是2018年的一大亮点。

图源：畅想湾区

到2019年，深圳经济有些“失速”，前三季度名义增速仅为6.6%。

不过2019年前三季度，大湾区9市中佛山、东莞的GDP名义增速超过8%，是一大亮点。

2020年1月1日，佛山市市长在元旦献词中就透露，2019年，佛山全市地区生产总值突破万亿元大关，经济综合实力迈上新台阶。

从2019年前三季度的情况来看，2019年大湾区GDP增长情况出现分化，佛山、东莞经济发展迅猛。

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大湾区出台了哪些政策？

2019年以来，大湾区各城市政策频繁“出街”，成为一大亮点。

2019年粤港澳大湾区房地产相关政策，图源：诸葛找房

尤其是2019年年底，不论是大湾区整体还是各个城市都出台了多个政策。其中，广州市发布的政策最多，有3个区放松限购，同时还在社保、公积金等这些购房手续上进行了简化。

• 12月24日，大湾区8城居民在广州申请公积金贷款可不提交缴存证明。

• 11月06日，粤港澳大湾区建设领导小组会议公布《16项普及惠民及便利香港专业界别到大湾区发展的政策措施》，大湾区放开港澳居民购房政策。

• 11月08日，江门市对粤港台居民家庭、非本市户籍的重点招商企业员工家庭和持有广东省人才优粤卡、江门市投资创业等人才放松购房限制，取消了社保要求。

• 11月11日，深圳调整普通住房“豪宅线”标准，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税。

• 11月21日，广州社保和个税可以互证。

• 11月29日，佛山市发布《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》，明确对特定人才放松购房限制。

• 12月02日，深汕特别合作区商品房全面解冻。

• 12月04日，佛山人才购房新政细则出台，本科或中级工以上人才，首套购房不受户籍、个税和社保缴存限制。

• 12月12日，深圳取消商务公寓“只租不售”限制。

• 12月13日，广州南沙对特定人才放松限购，本科在南沙区买房不受户籍、社保和个税缴存限制。

• 12月17日，广州花都优化人才政策，符合条件本科即可买房，无需6个月社保。

• 12月18曰，港澳人士在广州购房限制放松，无需再提供学习、工作、居住证明。

• 12月20日，广州黄浦区对特定人才放松限购，符合条件的人才购房不受户籍限制，家人也可购买。

• 12月24日，珠海出台楼市新规，商品房预售资金监管“松绑”。

相比2019年下半年楼市行情，在政策优化下，预计今年大湾区楼市会迎来一定程度的升温。

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今年大湾区楼市会怎么走？

今年，受整体大环境的影响，粤港澳大湾区楼市比较平缓，甚至个别城市房价出现下降的情况。

不过2019年年底，大湾区各城市密集出台了多个利好政策，这些政策导致楼市行情有变化，像深圳楼市就出现了“翘尾”行情。

有人就预测，在政策利好下，今年大湾区楼市会升温，这个预测是否合理呢？

从今年整体政策环境来看，“全面落实因城施策”确实给了很多城市放松的空间，像广州部分区域放松限购，楼市反响热烈。

加上2020年第一天央行降准，传递给市场的积极信号：今年货币政策是比较宽松的。

而且降准也会给楼市带来几个较为积极的影响：房地产金融环境有望进一步宽松、LPR可能会继续下调、市场交易可能会增加。

从整体的环境来看，2020年大湾区楼市很大概率会有回暖行情出现。

另外，房地产长期看人口。特定城市全面放开户籍限制的政策表明，粤港澳大湾区未来会有更多的人口涌入。

而且从2019年前三季度的GDP情况来看，大湾区几个后起之秀，像东莞、佛山等城市有看得到的发展前景。

长期来看，整个大湾区的楼市还是比较乐观的。