2019年12月12日下午，佳兆業集團首席財務官劉富強在格隆匯全球投資嘉年華上進行路演，下文整理了現場路演紀要重點信息:
一、2019年合約銷售迄今（1-11月）751億，公司有信心完成全年銷售目標
二、2019年中期業績靚麗，盈利能力穩中有升，償債能力不斷改善
三、佈局一、二線高質量土儲、加快釋放深圳廣州舊改價值
四、低成本舊改確保利潤率
一、2019年合約銷售迄今（1-11月）751億，公司有信心完成全年銷售目標
佳兆業1999年於深圳起家，是深圳本地的龍頭房企，以城市更新業務為主，包括舊工業區、城中村、爛尾樓、老舊住宅小區的改造。2005-2008年，佳兆業開始集團化運營，在珠三角區域進行佈局。2009年，公司上市，完成珠三角、長三角、華中、華西、環渤海五大區域的全國化戰略佈局。佳兆業現有銷售規模排名全國前30，公司深耕一、二線城市，特別是以大灣區城市為主。
過去三年，佳兆業銷售一直在穩定增長，2017年是450億元，2018年提升到700億元，今年目標是875億元，這個是權益口徑的數據，可以看到，公司一直在向着千億目標在邁進。
佳兆業在今年上半年實現合約銷售額347億元，同比增長37%；合約銷售面積同比上漲38%達196萬平方米。上半年，佳兆業舊改業務銷售佔整體合約銷售的比例為三分之一，是公司重要的盈利貢獻點。
截止今年11月底，公司完成合約銷售額751億元，同比增長26%，實現合約銷售面積409萬平方米，均價為每平方米18,381元。目前公司銷售集中於在包括深圳在內的大灣區，其中深圳佔比超過3成，非深圳的大灣區城市銷售佔接近3成，銷售結構相對健康。此外，佳兆業全年的銷售目標是875億元，公司管理層有信心可以完成全年銷售。明年公司將會朝千億方向努力。
二、2019年中期業績靚麗，盈利能力穩中有升，償債能力不斷改善
在財務方面，佳兆業上半年收入為201.1億元，中期預售款有453.4億元。
從不同維度的利潤水平來看，佳兆業中期業績表現很好。其中，實現毛利67.1億元，同比上升42%；毛利率達到33.4%，同比增加1.8個百分點，這算是比較好的毛利率水平，主要是由舊改業務貢獻。同時，公司持有人應占溢利為28.4億元，同比上升67%。中期派息3港仙，去年也是每股3港仙的中期派息。
佳兆業在報表中體現出來的償債能力有很大改善，目前淨負債率已下降到191%，同比去年下降45個百分點。去年在與投資者進行交流的過程中，公司提出2019年降負債的目標是把負債率控制在200%以下，今年中期我們就已經達到了這個目標。年底會繼續下調，希望2019年全年的淨負債率可以控制在低於180%的水平。2020年，董事局會致力繼續降負債，包括降低融資成本。
公司速動比率2019年中期維持在1.3倍的良好水平，手頭現金有300億元，較去年底提升31%，權益總值增加到449億，較去年底上升24%。
2019年是公司業績各方面增長良好的一年，在5月份公司拿到了國際信貸評級，穆迪給予公司B1評級，標普給予B評級，惠譽給予B評級，展望均為穩定。
而且，佳兆業境內ABS從年初至今有110億元的獲批額度，現在已發行26億元，這些融資的成本也比較低，大概是都是1-4年期的。同時，公司也在很積極地進行債務管理，比如發行長期的美元債，回購期限稍短的美元債，以緩解短期資金需求。2019年至今，公司已回購7.4億美元優先票據，市場對佳兆業的債務管理能力還是比較認可的。
三、佈局一、二線高質量土儲、加快釋放深圳廣州舊改價值
佳兆業的土儲2600萬平方米，其中近55%位於大灣區，面積大約為1400萬平方米。公司土儲貨值約5000億元，大灣區佔70%，其中深圳佔整體土儲貨值的30%。公司土儲面積中76%位於一線及重點二線城市。
從土儲拆分來看，佳兆業2600萬平方米的土地儲備裏，有730萬平方米是舊改，佔土儲比例的28%。貨值來講，舊改土儲貨值佔比整體貨值的40%。
此外，公司還有佔地面積3200萬平方米（尚未計算容積率）的舊改項目儲備尚未納入土儲，其中深圳和廣州各佔30%。這3200萬平方米佔地面積的項目，對應的貨值大概是2萬億。
除了大灣區以外，長三角也是佳兆業重點佈局的區域，佔比大約是8.6%。其他比如華中、華西等區域主要是策略性地對於好的項目有針對性地去做。
上半年的土地收購跟我們土儲戰略是一致的，新增權益方面有60%在大灣區，19%在長三角。從拿地途徑來看，有20%是舊改所得。今年上半年，佳兆業新增土地成本是為每平方米6600元。
剛剛説到佳兆業有2,600萬平方米的土地儲備，但是現在還有大約佔地面積3,200萬平方米的舊改，沒有計算容積率，也還沒納入公司的土地儲備，按面積來算，深圳佔了其中的三分之一。這3200萬佔地面積對應有128箇舊改項目。
佳兆業立足城市更新20年，公司希望每年可以有3-5箇舊改項目可以順利轉化，目標是每年轉化80-100萬平方米的舊改進入土儲。
從不同階段的舊改項目來看，我們在鹽田的鹽田佳兆業城市廣場，第一期在 2018年10月預售，第二期及第三期分別在2019年第二季度和第四季度也有穩定的銷售。深圳佳兆業未來城在2018年獲得了幾個成交量和成交金額的冠軍和亞軍，比如龍崗區新房成交套數第一名、全市新房成交套數第二名。深圳平湖佳兆業廣場在2018年12月龍崗銷售排行上獲得了季軍。
很多轉化後即將進入銷售階段的項目，也可以為集團提供很好的合約銷售。例如深圳的東門項目，珠海的舊村改造水岸華都項目，都可以在今年提供銷售。
此外，公司近期轉化了一些舊改項目，首先是上海的徐行鎮。徐行鎮項目有21萬平方米的可售面積，這個項目是上海最大的城中村改造項目，也是上海第一例民企參與的舊改項目。上海以外，公司在廣州轉化了50萬平方米可售面積的小坪村項目，分三期開發，也是佳兆業在廣州參與的最大舊村改造類項目；此外最近公司在福田口岸的舊改轉化也很成功。
下圖顯示的是今年下半年預計轉化的舊改項目，其中臨近深圳COCOPark旁的福田東山小區項目有一塊地已經在施工，大約有5萬平米。另外百靈達項目10月份已經成功轉化，而南門墩項目預計在明年年初也可以完成。這三個項目加起來有將近50萬平方米可售面積。
未來一到兩年有9個項目位於深圳，共計有1000多億的貨值。中期（3-5年）有10個項目在深圳，3個在廣州，共計4000多億的可售貨值。
除了剛才講的地產業務外，佳兆業在文體方面的表現也非常突出。目前有很多體育館正在興建，同時也在加速推進空港的科技城項目，配合政府產業開發的想法。另外，佳兆業在扶貧方面也做了很多的工作，這也是佳兆業企業文化的體現。
四、低成本舊改確保利潤率，向千億目標邁進
由於舊改項目按成本入賬，所以我們的舊改項目在賬面的價值比起一般招拍掛項目來的低。土儲中730萬平方米的舊改項目，對應我們的成本只有217億元，但貨值卻有近2000億。此外，目前沒納入土儲的3200萬平方米佔地面積的舊改項目，成本大約是200億元，但這些項目對應的貨值有近2萬億，所以我們舊改項目的賬面值是被嚴重低估的。
佳兆業的毛利率從2017年開始持續增長，原因就在於有三分之一的合約銷售是從舊改產生的。
最後在補充説一下，佳兆業在深圳坐擁大量優質項目，公司土儲中的項目有21個，在儲備中（尚未納入土儲）的舊改項目有88個。公司在阪田有個阪田佳兆業城市廣場的項目，位於華為科技城核心地段，每次有新一期項目推出都會很快售罄，現在住宅的售價約每平方米5萬多元。
在深圳，為什麼政府的支持對佳兆業如此重要？眾所周知，深圳的地鐵路線規劃越來越好，也越來越完善，由深圳去其他大灣區城市也在逐步實現一小時生態圈。剛才提到的鹽田城市廣場項目為什麼可以用5萬元的均價出售，這也是受益於深圳交通網絡、乃至大灣區交通網絡的完善所賜。未來深圳地鐵8號線通車後，會大幅縮短從鹽田到福田CBD的距離，人們出行更加便捷。
我們在平湖的項目，深圳平湖佳兆業廣場，毗鄰在建深圳地鐵10號線，該線預計2020年6月份就可以通車，所以目前這個項目的三期銷售火爆。
整體來講，佳兆業在深圳佈局的項目，會因應政府的交通規劃而受益，而這種受益將體現在項目價值及集團整體合約銷售上。
概括來講，第一，公司有信心完成全年875億的銷售目標；第二，公司運營穩步前進，盈利能力穩中有升，償債能力不斷改善；第三、公司審慎佈局一、二線高質量土儲，並會持續加快釋放舊改項目價值；以低成本的土地優勢確保公司利潤增長。
