近日，筆者留意到一則關於華南城融資情況的快訊，消息雖然簡短，但透露的信息卻並不簡單。不妨對此予以解讀，並重點探討在房地產步入下半場走向白銀時代的當下，華南城商業模式其真正價值所在。

1、15年期大額融資借款背後意味着什麼？

從快訊來看，消息對過去半年華南城的融資情況做了一個簡要回顧，強調公司境內外融資渠道暢通，指出過去半年華南城順利完成多項融資計劃，先後在國內發行6億元人民幣中期票據及14億元人民幣公司債券，並在境外市場增發6，000萬美元優先票據。消息同時還強調，目前，華南城在國內有7.5億元人民幣購房尾款ABS額度，在境外也有充足的未用發行債券的額度。

另外消息特別提到，在融資過程中，華南城還獲得了一家國有大型銀行授予並已放款的6億元人民幣年期長達15年期的固定資產支持融資借款。雖然消息並未指名具體是哪家國有大行，不過從融資期限和不小的金額已經看出不同尋常，而這也進一步驗證了公司作為大型綜合商貿物流企業獲得了專業信貸機構的認可。

眾所周知，房地產是一個資金密集型的企業，房地產項目所佔的資金不僅龐大同時時間還相當長，因此往往需要藉助各類融資手段，以幫助企業正常運轉。銀行作為房企的重要資金來源，是維繫房企正常運作的重要部分。而在銀行體系中，固定資產支持融資其與房地產行業關係密切，尤其是商業地產類別。固定資產支持融資一般是指銀行以借款人自有的、已建成並投入運營的優質經營性資產未來經營所產生的持續穩定現金流(如收費收入、租金收入、運營收入等)作為第一還款來源，為滿足借款人在生產經營中多樣化用途的融資需求而發放的貸款。

這類融資一般期限在五年，如若碰到好的資產會考慮延長，不過最長不會超過10年，除非是十分優質的資產，其則可能最高達到15年。如此長的期限，這往往也就要求借款人有着極強的運營能力，且物業租金和運營現金流充裕，物業價值能夠實現穩定增長。

透過華南城的經營業績表現，可以一窺公司在融資端的優勢，而這也將解釋為什麼會有國有銀行願意給出如此長期限且規模不小的融資借款。

首先從債務端來看，華南城高度重視自身財務安全，截止今年三月底，華南城的資本負債率為68%，整體負債水平可控。近年來公司在降槓桿動作上持續發力，僅過去一個財年，其就通過有效的資本運作成功減低總負債至343億港元，債務縮減幅度高達46億港元。公司有效降低財務槓桿，保障財務安全穩健，這也為公司進一步合理融資打通了渠道，同時也有利於公司優化債務結構，提高資金利用率，降低財務支出，釋放更多的業績利潤。

與此同時公司嚴控風險，密切監控各項財務指標，重視現金流和回款，公司合理評估債務到期情況，提前儲備了充足的現金，應對短期債務風險。截止今年3月31日，公司現金及銀行存款儲備達到了93.6億港元。此外公司亦持續保持着暢通的融資渠道，截止今年4月30日其未動銀行授信約128億人民幣。

最後再從企業經營層面來看，華南城不斷保持穩健向好的經營態勢。公司合約銷售持續增長，2019/20上半財年實現合約銷售77.3億港元，同比增長13.7%。而在持續性現金收入這一塊，公司更是有着不俗的表現，此前年報數據顯示，華南城過去一個財年實現持續性收入達23.15億港元，且近三年持續性收入佔總營收比持續攀升，當下已經超過20%。此外，公司持續性收入也已基本佔到整體融資成本約93%，預計未來1-2財年內可實現對整體融資成本的全面覆蓋，這也將意味着，公司的財務穩健性將進一步得到夯實。

優異的資產價值，穩健安全的運營表現，持續釋放的業績和源源不斷的現金流，在種種優勢之下，讓華南城在融資端有着明顯的吸引力，並也成為了貸款機構眼中值得信賴的優質客户。

2、不僅僅是住宅，房地產下半場投資的應有之意

華南城能夠獲得長達15年且金額規模並不小的固定資產融資，這從側面反映出華南城的實力得到了專業信貸機構的高度信任，而這種信任的背後也更要歸功於公司有着獨特的商業模式，其有望憑藉這一模式走在房地產下半場競爭的前列。

作為大型綜合商貿物流企業，華南城的商業模式並不複雜，但卻有着四大核心要素，即：物流、商業、商務辦公、住宅，其透過持續打造成熟商業及產業生態進而反哺住宅，形成了獨具特色的"華南城模式"，這一模式當前在全國八大城市開花結果，而發展最成熟，表現最為靚眼的當屬深圳。

透過十多年的發展，華南城在深圳平湖這一當年還是貧瘠荒蕪的土地上，造就了一座規模龐大，商業高度發達的現代化綜合商貿新城，與此同時，在持續驗證的商業模式中，華南城也成長成為了中國商貿物流的領航者，在港交所上市多年來也都有着比較亮眼的業績表現。

隨着中國城市化邁向縱深階段，城市的發展房子更多的只是作為一種居住的配套，而城市的核心要素則是在產業，而透過產業和商業生態圈的打法，這也將有望成為華南城未來在房地產競爭中決勝的關鍵所在。

就整個房地產行業而言，未來毫無疑問將面臨多重關係的調整，從政府到企業再到消費者，在這一系列變革也將使得整個行業迎來重大轉變

就地方政府而言，其不會再以住宅馬首是瞻，而更多的是關注到產業層面，考量商業生態。而產業和商業的發展也並非盲目選擇，其作為城市發展的決策者，也將更看重企業所帶來項目的規模及影響力，同時也將十分注重項目的成長空間，也就是企業引進的項目能夠帶來的長期貢獻。由此而言，大部分沒有產業和商業支撐的房企將很難做到這一點，不再具備優勢。

而就消費者而言，伴隨白銀時代的到來，房地產行業集中度的提升，消費者對品牌和品質力的認知也將隨之提升，其風險意識進而加強，其對於房地產市場的產品也將更苛刻，這也就要求這些購買者，在選擇項目的時候，更加親賴於那些有產業支撐、有商業生態支持的優質產品。

由此而言，華南城透過已經得到驗證的商業模式，顯然在這兩大層面也將更具優勢。而就公司運營而言，其在下半場競爭中也將較其他房企有着更出色的表現。

一方面，從融資端來看，公司經營成熟的業態能夠帶來穩定充裕的現金流，藉此其也將成為融資機構的優質對象，能夠保障融資端暢通，同時即便作最壞打算，在產業、商業生態的助力下，政府端也將是維繫公正常穩健發展的一個潛在的後盾。另外一方面在產業發展過程中，配合政策層面的配合與支持，華南城的項目發展也將得到更快速的推進，諸如交通等相關配套設施等資源的導入，其也將有助於華南城構築的產業及商業生態的成熟，由此在不斷推進產城融合、宜居宜業的城市發展過程中，公司也將形成穩健高質量的發展之勢，持續釋放商業價值。

3、結語

回顧過去，每一次樓市調整，房地產企業都將面臨着大洗牌，如今隨着地產白銀時代的到來，在加劇的競爭環境中，沒有核心競爭能力的房企加速淘汰出局的趨勢也將愈演愈烈。

當下我們已經看到不少中小房地產商因為種種問題走向終結，即便是部分大型房企也會因現金流等問題陷入困頓和危機。對於整個房地產行業而言，未來誰的財務最穩健，誰的現金流有支撐，誰能夠持續不斷塑造商業生態價值，掌握城市發展的核心資源，誰才最有可能屹立於整個房地產行業競爭的不敗之地。就當下從行業發展的趨勢而言，華南城顯然把握住了正確的方向。

然而回歸到二級市場，當下華南城的估值承壓明顯，其在港股市場動態市盈率僅只有2.3倍，市淨率僅為0.2倍。不禁要思考的是，作為一個對於行業發展有深刻理解並且已經做出不俗成績，商業模式持續不斷得到驗證，基本面表現優良的企業，這樣的估值真的合理嗎？