2019年10月14日，寶龍地產（1238.HK）公告顯示，以先舊後新方式配售1.466億股新股，股份佔已經擴大已發行股份總數約3.54%，配售價5.4元，較當日收市價5.91元折讓約8.63%。
此次認購事項之所得款項總額預期將為7.9164億港元，所得款項淨額預期約為7.81億港元。公司擬動用認購事項所得款項在未來機會出現時，作為業務發展或投資及該集團一般營運資金用途。
十年首次的“定增”，望進一步激活成交
根據公司公告顯示，此次配售方式為“先舊後新”，那麼這種配售方式究竟是怎麼操作，背後有有何意義是投資者較為關注的。
其實，“先舊後新”的配股方式是香港二級市場最為常見的方式，簡單理解就是香港市場上市企業的“定增”操作。定向增發股份對於上市企業而言是一個十分重要的融資手段，二級市場對於企業的意義也是提供一個持續穩定的股權融資平台。
而“先舊後新”的定增方式與國內傳統的定增方式操作上有何不同呢？
主要區別便是港股市場的“先舊後新”方式是： Top-up Placement即常見的“先舊後新配股”。 Top-up是補足的意思，有關安排是先由大股東撥出舊股售予獨立投資者，然後由公司以相同作價，向大股東發行相同數量的新股。由於新股發行一般需時1至2周，先舊後新的好處，是股份可第一時間批到投資者手中，減低市場波動的風險，操作相對靈活便利，加強配股的吸引力。
整體而言，此次寶龍定增的折價率屬於較低水平，而5.4港元每股的價格反而有望成為公司股價短期的支撐點。
值得注意的是，寶龍地產從2009年上市以來十年之間，一直從未進行配股，而此次配股是公司首次進行配股融資，這在市場中是並不多見的。
而在今年6月舉行的公司股東大會中，寶龍的股東已經賦予了董事一般性授權：以配發、發行及處理不超過20%佔比的公司股份的權利。可見，公司管理層及股東大會其實提前對配股融資達成了共識。
寶龍地產總裁許華芳對此次配股對外做出瞭解釋，“公司上市十年才首次配股，足見大股東對持有股份的珍惜。此次配股，是基於公司成長性考量所作出的決定。公司也將在新的起點上繼續拓展業務，努力回報投資者。大股東對公司未來前景充滿信心，將穩定持有股份。寶龍地產也將繼續保持清晰前瞻的戰略佈局、有競爭力的發展模式和穩定的派息政策，為股東持續創造更高價值”。
從資本市場的角度來看，公司此次配股對公司長期價值釋放有正面作用。下圖可見，在200-300億港元市值的內房企業的日均成交量情況。寶龍地產日均成交量水平在333萬股，處於該梯隊的最低水平（美的置業於2019年上市，因此成交相對較低）。
下圖可見，過去不少優質房企進行先舊後新配股，而這些企業配股都出現一定的折價，如融創配股折價率未10%、新城為9%。而更為重要的是這些公司在配股後，公司成交更為活躍，且後續能夠吸引更多機構及基金長期進駐公司，其中中國金茂受到中國平安認購則是典型案例。
顯然，引進更多的投資者將對公司股票的成交活躍程度有促進作用，這也有利於市場對寶龍地產的價值發現和反應。
7.8億資金助力發展，財務水平保持穩健
除了資本市場方面的影響，寶龍地產此次的股權融資對公司財務方面形成的影響則更為直接。
根據公司公告顯示，寶龍地產此次認購事項之所得款項總額預期將為7.9億港元，所得款項淨額預期約為7.8億港元。公司擬動用認購事項所得款項在未來機會出現時，作為業務發展或投資及該集團一般營運資金用途。
對於此次股權融資，不少市場人士及投資者關注是否為公司融資端出現緊張，從而形成不利預期影響股價。
從7.8億元港幣的融資資金額度來看，此次融資額度並不大。目前房企業務發展主要以債務融資為主，寶龍可以通過多元的融資途徑一次獲取更大金額的資金，以滿足業務發展需求。可見，此次大股東融資目的並非因為融資端緊張。
從償債能力上看，寶龍地產財務水平保持穩健，因此短期融資需求也並不強烈。
根據2019年中報數據顯示，公司的現金在持續增的同時其短期債務正持續下降。截至2019年中期，寶龍地產一年內短期借款為125.4億，同比下降了14.8%。公司的現金短債比今年並未出現低於1的情況，現金足夠完全覆蓋短期債務，而近年公司現金短債比持續提升至1.48倍。
而融資成本方面，公司並未出現由於成本高企導致的融資收緊。截至2019年6月30日，寶龍地產有息負債規模約495.9億，平均融資成本僅6.24%，相比去年下降0.24個百分點。平均融資成本低於行業平均，體現出寶龍地產成熟的經營管理能力。
不過，值得注意的是，此次配股對公司財務仍起到一定的優化作用。此次配股增加了公司權益，進一步優化報表結構，有利於降低公司淨負債率。
2019年上半年, 公司淨負債率為91.4%, 同比下降10.2個百分點。克而瑞研究中心10月5日發佈數據顯示，174家典型房企的加權平均淨負債率較年初上升4.29個百分點至91.4%。因此，目前寶龍地產淨負債率水平處於行業平均，結合此次配股以及未來公司持續的”降負債“目標，未來公司的負債率指標有望持續下降。
由此可見，大股東十年如今才配一次股，目的並非因為資金需求，主要目的仍是優化股東結構，吸引更多優質機構投資者，以助力長期發展。那麼，對於眾多“青睞”寶龍地產的投資者，他們為何看好公司的發展呢？下面具體來看看，
資本看好長期發展，公司價值持續提升
寶龍地產對外表示，此次配股獲得投資者認可，市場認購踴躍，訂單獲得多倍數超額覆蓋。公司利用此次配股進一步擴大投資者基礎，獲得了知名長線基金參與。
通常，優質的上市企業都會經歷”公司價值提升-股價增長-配股-業務發展-公司價值提升“這一個良性循環。而此次配股有望推動寶龍地產價值增長進入正循環，而其中關鍵則是公司的基本面是否持續保持優質。
從成長性來看，2019年以來，寶龍地產合約銷售額保持顯著增長，上半年合約銷售額達人民幣292.03億元，較去年同期上升78.8%。截至2019年9月30日，寶龍地產1-9月合約銷售總額為451.3億元，較去年同期增長56.6%，已完成全年550億銷售目標的82%。
2019年下半年，龍頭房企紛紛促銷加快去化也難以避免增速下滑。而對比之下，寶龍地產則釋放出優於同行的成長性。截至2019年10月15日，寶龍地產1-9月合約銷售增速位列行業第5。
從盈利能力上看，寶龍地產2019年上半年錄得毛利47.53億元，毛利率為38.8%；淨利潤24.48億元，較去年同期上升37.2%，淨利率約為20.0%。
公司的毛利率水平、淨利率水平皆領先於行業平均值，其原因主要是受益於公司”住宅+商業“雙輪驅動的發展模式，以及公司優秀的綜合運營能力。公司通過低溢價拿地及高毛利租金收入推動盈利能力持續提升，根據市場預測，寶龍綜合毛利率將在未來數年仍能維持在30%以上。
最後再來看看，寶龍地產長期的業務發展動力以及長期價值，其中關鍵在於公司的土地儲備。
近年來，寶龍地產持續深化穩固“深耕長三角”戰略佈局，2019年上半年，寶龍地產在浙江、江蘇等地新增23幅土地，地上計容面積約311萬平方米，總可售貨值約467億元，其中長三角區域土地投資佔比為93.5%。
從土儲佈局來看，集團約73%的土儲位於長三角, 總面積達1773萬平方米, 對應可售貨值2100億, 平均成本3771每平方米。其中，上海市、浙江省及江蘇省土儲分別為143萬方, 1073萬方及557萬方, 對應可售貨值為154億, 1205億及694億。
截至2019年6月30日，公司土地儲備總建築面積為2437萬平方米，對應可售貨值約3000億 ；平均土地成本為2701元/平方米，土地成交均價佔2019上半年銷售均價比例為16.5%，成本優勢突出，未來利潤空間可期。
根據土儲規模，市場預計寶龍地產土儲內含價值接近540億元，對比目前194億元（216億港幣）市值，仍有較高潛在價值。
結尾：物業拆分或引資金關注
眾所周知，寶龍地產正準備將旗下的商業管理公司進行拆分，而此次配股入駐公司的機構及投資者不排除瞄準了這一塊”肥肉“。
寶龍地產於8月20日發佈公告稱，因商業地產業務已增長至足以實行獨立上市規模，擬分拆寶龍商業管理控股有限公司在港交所獨立上市。
那麼寶龍商管的拆分與寶龍地產本身股東有什麼利益關係，這一塊資產又具備什麼樣吸引力呢？
原因有三：
1.按照以往港股拆分經驗，母公司股東能夠獲得拆分子公司的優先認購權；
2.寶龍商業地產及商業運營聞名於行業，憑藉其優質的投資物業和品牌能力，公司已經打造出成熟且可快速複製的商管模式。
截止目前，寶龍地產擁有39個商業廣場，其中包含3家輕資產運營項目；另有17座酒店，其中9家為國際品牌, 8家為自營。根據管理層預計，公司的商業廣場有望在2019達到45家、2020年達到55家、2021年達到64家。
本身龐大的物業資產，以及不斷增長的商業地產板塊，都導致寶龍商管的業績增長具備較高的確定性。
3.近年，物業管理公司紛紛赴港上市，且倍受資金追捧。若寶龍商管成功拆分，既能夠優化集團整體財務實力，同時更推動公司業務價值釋放，這無疑有利於母公司的估值提升。
回到，寶龍地產股價之上。短期來看，目前5.4港元/股的配股價有望形成支撐。長期來看，資本市場沒有無緣無故的”青睞“，寶龍地產2019年至今，股價漲幅已超過90%，如今仍有大量投資者認購，可見公司的投資價值正被市場持續認可。
