從李嘉誠到馬化騰，潮汕商人在中國企業家名錄上，從來不缺分量。

“寧願睡地板，也要做老闆”，潮汕商人不介意從最小本的生意開始做起，成就白手起家的故事。

偉祿集團(1196.HK)主席林曉輝是一個典型的潮汕商人。90年代中後期在深圳打工，於2004年用打工的積蓄成立了偉祿科技。

這時候的偉祿科技做的是外貿、顯示器製造和代工的生意，規模還很小，作為老闆的林曉輝也得兼職銷售。

他找到當時泰國最大的顯示器分銷商尼普達電腦公司，以最優惠的價格談下了一筆訂單。正因為林曉輝的誠信與務實，吸引了幾家大企業比如韓國大宇、迪拜的Discovery品牌成了他公司的長期客户。其後，公司更一度躋身成為2012年中國民營進出口額前500強企業。

平穩發展了數年後，林曉輝於2014年借殼香港股票昌明投資，讓偉祿正式在香港上市，進入了規範管理期，並通過收購各項優質標的，擴大偉祿集團的商業版圖、香港的金融業務、深圳的城市更新及城市更新業務、日本和馬來西亞的環保業務、以及聚焦大灣區的汽車零部件分銷業務。

另一方面，上市以來，林曉輝以增持公司股票，展示管理層對公司無比的信心，持股比例從2014年的53.25%到現在的74.62%，他表示“要把公司做到更好，要發揮公司的最大長期價值”。

林曉輝認為“穩健”才是王道，在他看來，“偉祿集團是一家綜合企業公司，其經營方向與房企存在差異。而且，我們對土地成本有一個底線要求，要對標同等項目的當前售價去算盈利，一旦超出了這個底線，我們就不考慮了。因此，我們不太熱衷參與市場上的土地競投活動，反而，公司的穩健經營才是我們的着眼點。”

深圳龍華區的偉祿雅苑

未來一年將是偉祿集團的收穫期，偉祿雅苑、光明科技園這幾個項目將陸續開始運營，還有南山區和龍華區城市更新項目申請相繼取得了立項，也即將開展規劃。

以下是格隆匯對林曉輝的專訪實錄。

深圳寫字樓空置？暫時現象

        今年以來，深圳福田中心區的寫字樓出現了大面積空置的現象，第二季度，優質寫字樓的市場空置率首次突破了15%，達到16.6%的歷史較高水平。不少媒體走訪發現，部分業主主動降低租金來適應市場，部分寫字樓租金降幅甚至達到了20%到30%。

        偉祿集團的地產項目主要集中在深圳地區，發展規劃也以深圳為主，將地產業務全盤押注在深圳，是否會在未來遭遇風險？在林曉輝看來，宏觀上深圳的土地是供不應求的，當前的空置率升高是暫時現象。他認為，當前空置是基於金融行業如P2P網貸平台等的整頓所致；另一方面，因深圳定格成為＂中國社會主義先行示範區＂，將利好寫字樓以至房地產市場。

1.  格隆匯：深圳的寫字樓是否已經供給過剩？

林曉輝：從宏觀來看，深圳的地塊一直是供不應求。深圳常住人口是上海、北京的一半，而且幾乎每一年都有幾十萬以上人口淨流入，但它的土地面積只有上海的三分之一、北京的八分之一，無論住宅還是寫字樓，剛需都沒被滿足。有剛需，而為什麼寫字樓還會空置？因為深圳的核心區發展越來越好，房價、租金跟着漲起來，效益不好的企業就只能往外遷。而且，能在這裏辦公的，有不少是金融投資、網貸類別的公司，因為金融合規監管趨嚴，不合規或靠打擦邊球獲利的自然就被淘汰了。

我認為深圳寫字樓空置情況是短期的，長遠來説這不會是常態，隨着國務院於2019年8月18日發佈《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》，深圳現在有了新的機遇。根據深圳市房地產信息平台數據顯示，僅在半個月內寫字樓的成交增加了30%。

2.  格隆匯：偉祿的寫字樓業務是否有受大環境影響？

林曉輝：偉祿在福田中心區的一個物業，目前是空置的，原本租給財政部轄下的中央國債登記結算有限責任公司，後來他們人數多了不夠用就搬走了，因為那個物業位置和裝修都是很好的，我們會考慮自用或與潛在租户進一步洽談。

集團物業租賃以至房地產開發等方面的業務, 仍處於起步階段，我們還在不斷完善，不斷成長。為了更有效的經營和發展，子公司偉祿商業集團於今年初成立，希望未來不止運營自有物業，也能夠輸出管理模式。目前邀請了業界知名的商業運營專家禹來擔任董事長，羅忻文任總經理。

兩人都非常有經驗，禹先生曾經是廣東堅基集團副總裁、鴻榮源集團總裁、廣東天河城集團董事長、中信城市廣場的董事長、粵海投資董事，也是中國購物中心產業資訊中心的首席專家，曾親自主理並且規劃多個大型購物中心項目，例如河源堅基購物中心(JJMall)、廣州天河城、深圳中信城市廣場；羅先生曾參與萬象天地的商業運營及管理，二人對偉祿雅苑商業部分的原來規劃提供了不少新的思維。

打造成社區購物中心的偉祿雅苑商場

偉祿雅苑位於深圳市龍華區，是一個商住地產項目，當中包含企業人才住房及商業部分。商業部分屬於上市公司資產，包括寫字樓、購物中心、商鋪及停車位。由於項目住宅部分屬於政府的公共建設，二人建議把本項目的購物中心定位為“社區購物中心”，較為合適。

現在很多大商超受電商影響，很難盈利，但是社區購物中心是例外，因為日常很多購物對便利性要求很高，這和電商業態能形成互補。目前偉祿雅苑的商場、商務公寓正進行裝修。

正如剛才提到，由於過往深圳市中心地區的寫字樓租金跟着漲起來，不少公司都往外遷，加上近年政府對於周邊行政地區進行規劃，各式各樣的大型基建項目應運而生。這些地區，比如龍華區和光明區，寫字樓項目租金水平相對廉宜，也逐漸吸引了不少企業進駐。

3.   格隆匯：對，現在這些新的行政區劃地塊越來越有價值，去年光明新區轉正行政區，偉祿科技園就在這個區域。怎麼打造偉祿科技園的產業？如何最大限度地協同現有物業與產業地產之間的發展？

林曉輝：偉祿科技園總共有兩期，一期已經建好，二期的新規劃還沒確定下來。這個項目的位置優勢是肯定的，項目正位於光明區中心內，既鄰近中央公園，靠近龍大高速，又有廣深港客運專線鐵路、深圳地鐵6號線接連。

光明區中心區將成為深圳北部中心的“城市心臟”，集科技、文化、體育、商業綜合配套於一身的中心地帶。

我希望把偉祿科技園打造成一個高科技的產業基地、創科企業孵化基地。

我們商業集團也大致依循這個思路而定位，但是落實與否還需要得到當區政府同意和確認，我們積極與政府相關部門保持良好溝通與聯繫，如有最新消息，後續有好消息也期待你們隨時關注。

聚焦深圳：做單一產權的精品城市更新

        6月19日，國務院常務會議部署推進城鎮老舊小區改造，我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元。深圳因為地少人多，要拿新的土地非常困難，在6月24日的五宗居住用地拍賣中，龍華紅山地塊一度拍出了5.9萬一平，因此城市更新成為獲得項目的替代手段，各大地產商在深圳早已做出佈局。

         偉祿集團直接持有的深圳龍華區的偉祿雅苑、光明區偉祿科技園，以及間接持有的南山區項目等均為城市更新項目，均為早年通過併購等方式獲得。對於城市更新，林曉輝有自己的一套哲學，項目雖不多，但都是在合理的成本線以下購得，比起獲得更多項目，他認為公司穩健經營才更關鍵。

4.  格隆匯：偉祿目前的儲備項目大都是城市更新，因為增加了與原住居民談判的環節，比開發新項目週期要更長，怎麼解決長期投入帶來的現金流緊張？

林曉輝：目前偉祿的項目只有兩種模式，一種是單一產權項目，原業主只有一個；另一種是併購項目，開發企業都已經簽約了九成，談判只需要收個尾，所以很少會有長時間的談判。

公司現金流的問題其實不用擔心，一直以來，我為集團注入資產，希望能發揮公司的最大長期價值。

自上市以來，我們只在2014年9月只啟動了一次供股活動，我為公司注入了8000萬港元，而當時公眾股東也跟着認購供股，集資了7000萬港元，總共為集團籌集了約1.5億港元。

後來我們再透過定向增發、配售股份的方式為集團帶來資金，從而方便集團日後於市場上收購各項優質標的。

深圳光明區的偉祿科技園

5.  格隆匯：比起新地開發，和老舊小區更新，偉祿集團的地產業務未來將以哪類開發為重心？

林曉輝：基於公司管理層對於全國房市場的判斷，公司的地產業務傾向集中在深圳。相信在深圳拿新的土地，大家都知道有多困難。

前段時間深圳四塊住宅用地拍賣，幾乎全國的開發商都來搶，四塊地才賣200多億，保證金就收了1000億。四塊地裏面，龍華紅山地塊的樓面價拍到了5.9萬，開發後還要無償移交2.26萬平米的人才房，實際樓面價可能要到6.5萬了。

偉祿主要做的是舊住宅區和工業用地改造，不會因招拍掛而承受高昂的開支成本。

6.  格隆匯：偉祿集團在深圳“城市更新”中做了哪些佈局和安排？會否參與招拍掛？

林曉輝：我的理念是有合適的就做，沒有合適的也不強求。我們是一家綜合企業公司，房地產只是集團一部分的業務，我們的經營方向與房企存在分別。

而且，我們對土地成本有一個底線要求，要對標同等項目的當前售價去算盈利，一旦超出了這個底線，我們就不考慮了。因此，我們不太熱衷參與市場上的土地競投活動，反而，公司的穩健經營才是我們的着眼點。

我們做的是精品地產，重質量多於重數量，沒必要跟人家去爭土地。出於保守經營的考慮，我們寧可多留一些空間思考如何把各個業務板塊聯動互補。

7.  格隆匯：在深圳二次房改強調保障房建設的背景下，偉祿有不少地塊在建成後將用於保障性住房（如龍華區冠彰電器廠城市更新），人才住房售價是市場售價的60%，安居型商品房售價是50%，地產板塊的盈利能力是否會受到影響？

林曉輝：保障性住房的售價和市場的商品房存在差異，很難拿兩者的盈利做比較。而且，近年深圳城市更新政策推動下，新開發的商品房項目都包含人才住房配置進而在容積率方面給予額外獎勵，因此，在深圳開發商品房及保障性住房複合項目將成為一種新的趨勢。我們這些項目，比如南山和龍華項目，也會配建保障性住房或人才住房單位。

李嘉誠先生曾經説，在生意過程中，本該賺十元，我只拿九元，給對方多留一元。我認為就是這一回事。我們應該多着眼於這些項目的社會價值，而不只在意於它們的盈利。對社會有價值的事，我們要多做，這對企業自身發展也是有益的。我們偉祿集團一直堅守這個理念。

綜合企業：業務聯動，專業化運作

        林曉輝對集團的地產項目並不急於求成，也不急於快速週轉，其底氣可能來自偉祿集團的定位。作為一家綜合企業，偉祿構建起了包含地產、環保、金融、汽車零件、商業印刷在內的業務矩陣，其中環保佔總營收的72.4%，多個地產項目也將在年內進入收穫期。

8.  格隆匯：金融業務在公司整個佈局中處於什麼地位，可否與其他業務形成互補優勢？

林曉輝：集團的金融業務主要在香港開展，子公司偉祿美林金融集團集香港第1、4、6、9類金融牌照，即等同國內券商的全牌照經營範圍，涵蓋證券經紀、保證金融資、財務信貸、資產管理、融資租賃、保險中介及企業融資顧問服務(收購/反收購、二手發行、IPO、收購/出售項目、企業重組、私有化及其他相關合規顧問等金融服務)等多種業務，是集團在香港經營的主要業務之一。

我個人認為金融業務與地產業務可以形成互補。比如金融業務方面，長遠可以協助集團的城市更新項目在資本市場裏進行融資，如成立基金及發行債券等，這些資本運作均有助於地產物業的投資或併購新的土地項目，也可成為集團未來會考慮的發展方向。

偉祿環保株式會社大阪加工場

9.  格隆匯：集團的環保業務未來有什麼新規劃？

林曉輝：因為國內政策有變，環保業務的管理團隊把環保業務定位成全球化的業務了。部分業務往日本和馬來西亞遷移，現在我們偉祿環保株式會社在日本大阪商業區設立了辦公室總部，並且在堺市租用了一個佔地約10000多平米的加工廠房。未來會繼續向這些政策允許的國家繼續擴張。

偉祿環保株式會社団隊

10.格隆匯：跨行業多元化會不會分散企業精力和資源？未來，偉祿的發展重點是向某一主業收縮，還是繼續構建多元化生態？

林曉輝：我們是集團化經營的，專業的事交給專業的人，每個業務板塊都有專業人才在負責，我只把控方向性的問題。