机构：申万宏源

评级：增持

目标价：6.5港元

社区服务运营商彩生活服务上周五公告称，与京东和360达成股份认购协议，获战略入股共计4.9亿港元，未来有望加强在社区增值服务（物流、商业、科技、融资等）以及社区安全科技应用的发展。由于股份认购协议目前等待联交所及股东特别大会批准，预计将于今年8月底完成，我们现维持公司2019-2021年每股净利预测值分别为0.45元（同比增长18%）、0.55元（同比增长22%）和0.64元（同比增长16%），并维持目标价为6.5港元，对应12倍19年PE和10倍20年PE，基于19.3%上行空间，维持增持评级。

根据公司公告，京东作为中国领先的电子商务公司和零售基础设施服务商，此次将斥资共计3.7亿港元按认购价每股5.22港元（较最新收盘价每股5.45港元折让约4.22%）认购7115万股新股份，占公司现有已发行股份约5.36%或占公司最终扩大后已发行股本约5.00%，该股份根据一般授权发行，需等待联交所批准，由此可为彩生活线上平台提供更为丰富的产品和服务，并且双方将在物流、科技等方面开展进一步合作。

与此同时，360作为中国最大的互联网及移动科技提供商，此次将斥资1.2亿港元按相同认购价每股5.22港元认购2296万股新股份，占公司现有已发行股份约1.73%或占公司最终扩大后已发行股本约1.61%，该股份需得到股东临时大会上独立股东同意以及联交所批准。在此之前，360已持有彩生活共计2050万股股份，占公司现有已发行股份约1.54%，此次入股将有助于社区安全科技应用的进一步发展。此次股份认购协议预计将于8月底完成。基于未来与京东和360在多领域的持续合作，我们期待彩生活进一步丰富产品和服务组合以加速增值服务发展，同时通过提升服务品质在市场拓展中建立并巩固竞争优势。

作为目前规模最大的物业管理服务商，彩生活2018年末总平台服务面积同比增长25%至11亿平米，其中包括合约管理面积5.5亿平米（同比增长27%），以及合作和联盟面积5.7亿平米（同比增长22%），由此可为发展增值服务提供充足用户基础。具体而言，增值服务2018年毛利润贡献占比达30%，预计未来将进一步提升至35%；与此同时，增值服务毛利率于2018年大幅提升13.7个百分点至95.7%，预计此后有望维持高位。

考虑到公司对收并购维持谨慎态度，我们预计公司未来将主要通过内生增长以实现管理规模扩张，以高性价比的服务品质开拓中端市场。此外公司2018年末储备面积达1.9亿平米，可以保证未来3-4年在管规模的稳健增长。展望中报，我们预计公司19年上半年净利润将较18年上半年的1.75亿元同比增长约20%，同期综合毛利率将从18年上半年的35.3%提升至19年上半年约37%，其中增值服务的毛利润占比将从18年上半年的24.6%提升至19年上半年约27％。此外，我们预计公司像往年一样并不派发中期股息。

港股物业管理板块年初至今走势强劲，累计涨幅达46%（相比同期恒生国企指数仅上涨8%），目前板块平均估值为24倍19年PE和19倍20年PE，其中彩生活估值为同业最低，仅为10倍19年PE和9倍20年PE。我们预计公司基础物管服务将随着新房项目逐步交付而实现稳健增长，与此同时增值服务则有望受益于与领先科技公司的合作而有所加速。我们维持公司2019-2021年每股净利预测值分别为0.45元（同比增长18%）、0.55元（同比增长22%）和0.64元（同比增长16%），并维持公司目标价为6.5港元，对应12倍19年PE和10倍20年PE，基于19.3%上行空间，我们维持彩生活增持评级。