本文來自格隆匯專欄：中信證券研究 作者：陳聰 張全國 劉河維

中信證券認為，保障性住房建設勢必邊際增加房地產開發投資，增加竣工交付，增加建築和建材訂單，增加物業管理和家居消費訂單，也很大可能給部分低資金成本、強開發能力的房地產開發龍頭公司增加新的業務線。從區域角度來講，佈局在核心城市的企業顯然更為受益。總而言之，中信證券認為保障性住房政策對於房地產產業鏈的不少公司可能存在正面影響，唯企業受益程度尚需期待政策細節方可以釐清。

▍事件：

根據央視網，9月4日，規劃建設保障性住房工作部署電視電話會議在北京召開。會議明確了保障性住房建設的重要意義，分析了相關重點問題，特別是明確了保障性住房重點針對的羣體和配售原則。

▍配售型保障性住房重新成為工作重點。

在歷史上，經濟適用房，限價房等配售型保障房曾經是保障性住房分配的主體部分。此後一段時間，廉租房，公租房，尤其是保障性租賃住房，成為了保障性安居工程的工作重點所在。2023年，中央明確提出建設配售型的保障性住房，這一方面便利了保障性住房開發主體的資金平衡（現金迴流快），另一方面預計也將提升住房有困難收入不高的工薪收入羣體的居住水平。

▍合理把握建設節奏，預計保障性住房建設聚焦住房供給結構性不足的特大超大城市，不會對房價產生明顯負面影響。

中信證券認為，保障性住房建設會首先考慮社會的需要，不會在供給本身過大的地方再增加大量供應。而且，保障性住房將嚴格實施封閉管理，不得上市交易，即保障性住房只會用於使用者自住，並不會增加二手房供給壓力。總體來看，中信證券認為循序漸進發展保障性住房，不會加劇房價下降和開發企業存貨貶值的壓力。此外，配售型保障性住房是按照保本微利的方式進行銷售，比較適合低資金成本、較強成本控制能力的企業開發建設，可能也會為部分房地產開發企業提供新的業務來源。

▍緩解置業焦慮，客觀上也積極配合了放開商品房市場不必要的限制措施。

中信證券認為，當前為了扭轉房價下跌預期，各大城市都在積極放開商品房市場的限購、限貸、限價、限售等政策。中信證券相信，限制的放開配合保障性住房的建設，既有利於穩定商品房市場的預期，也有利於緩解購房困難羣體的置業焦慮。

▍保障性住房建設增加了房地產開發投資的潛在規模，也增加了全社會竣工交付的房屋數量和物業服務行業的新增合同金額。

雖然中信證券現在並不知曉保障性住房建設的總體規模，但預計相關建設活動將對房地產開發投資產生邊際正貢獻，也將在未來一段時間增加全社會竣工交付的房屋數量和物業服務行業的在管面積規模。

▍風險因素：

保障性住房建設規模尚不明確，也無法測算其對於開發投資影響；不少城市房屋存量供給多，可能沒有必要大量興建保障性住房。

▍重視保障性住房對產業鏈的積極影響，高度關注政策落地的細節。

中信證券認為，保障性住房建設勢必邊際增加房地產開發投資，增加竣工交付，增加建築和建材訂單，增加物業管理和家居消費訂單，也很大可能給部分低資金成本、強開發能力的房地產開發龍頭公司增加新的業務線。從區域角度來講，佈局在核心城市的企業顯然更為受益。總而言之，中信證券認為保障性住房政策對於房地產產業鏈的不少公司可能存在正面影響，唯企業受益程度尚需期待政策細節方可以釐清。中信證券建議投資者高度關注相關政策未來具體落地的情況。

注：本文來自中信證券於2023年9月8日發佈的《地產｜穩定住房投資和消費的又一實招》報吿，分析師：陳聰S1010510120047；張全國S1010517050001；劉河維S1010523030004