展望後市，房地產板塊已經處在政策底、估值底、情緒底、配置底四底疊加的階段，一系列利好因子催化下，後續表現引人期待。
不過隨着整個地產步入存量時代，單一地產開發的機會顯然要遜色於二手房交易、租賃以及物業、家裝等居住領域，這也是行業發展必然的路徑。
基於這一邏輯，站在當下更需要挖掘既具有安全性同時又具備彈性的機會。居住產業數字化服務平台貝殼最近公佈的中期報吿提供了一個不錯的切入點，不妨來探討該公司在未來投資中的潛力和可能性。
1、該如何看待這份二季度財報？
貝殼二季度表現明顯超預期，資本市場反應也相當迅速，業績披露後，美股、港股盤中股價一度升超20%。
（來源：富途行情）
透過這份財報首先不難看到貝殼GTV同比數據很美觀，新房業務環比數據也很亮眼。
二季度貝殼實現營收194.84億元，較去年同期137.77億元，同比增長41.4%。貝殼總交易額達到7806億元，同比增長了22.1%。其中新房交易的總交易額增速最快，同比增加32.4%，達到了2950億元，淨收入為87億元，同比增長30.4%。
從整個上半年來看，貝殼總交易額達17521億元，同比增長43.0%，其中，存量房交易的總交易額同比增長46.0%，新房交易的總交易額同比增長37.9%。此外，淨收入達到398億元，同比增加51.0%。
經過進一步分析，可以看到，公司銷售和市場費用二季度達16.49億元，環比增長27.4%，財報指出，主要由於家裝家居服務的銷售和市場費用增加。管理費用方面，二季度達到21.05億元，環比提升29.9%。二季度貝殼平台上的門店數量逆勢環比增加了近1500家到4.3萬家。可見，公司營銷費用和管理費用環比快速增長，和門店數量的大幅提升，這反映了公司並未放棄成長，仍然還處在積極投入之中，對未來抱有積極樂觀的態度。
伴隨疫情影響消退、政策持續加碼下，房地產市場逐步復甦，貝殼在這之中展現了更強勁的修復和增長態勢，率先感受到暖意。這種遠超行業的表現背後與公司在行業的領先地位以及及時地戰略調整和積極應對市場變化的能力密切相關。
與此同時，公司在利潤端表現仍然還算同樣可圈可點，二季度公司實現淨利潤為13億元，經調整淨利潤為23.64億元。上半年，淨利潤為40.49億元，經調整淨利潤達59.25億元。
此次財報中值得注意的一個亮點是公司新興業務的增長。
財報顯示，在第二季度，包括家裝家居和貝殼租房在內的非房產交易服務業務同比增速顯著，收入佔比首次突破20%。
尤其是家裝家居業務。其淨收入二季度達到26億元，去年同期僅為10億元，從整個上半年來看，家裝家居的淨收入由上年同期的11億元提升到了40億元，顯示出出色的增長態勢。
這一成績的取得不僅反映了公司在多元化業務戰略方面取得的成果，同時也充分展現了其孵化新業態的能力。未來公司依賴於多個業務領域打造的新增長曲線，不僅可以降低企業整體的經營風險，同時還有望在生態協同中挖掘更多增長機會。
此外，還有一個不容忽視的亮點便是貝殼在不斷變化的市場環境中採取了積極的策略調整，提升了服務質量，提高了運營效率。
而這些措施也在財報中得以體現。從貝殼平台門店情況來看，上半年貝殼持續推進大店模式，利用數字化工具支持店東提升運營能力，上半年貝殼平台的門店平均店效同比提升80%。
除了業務層面，業績層面更真實地反映了公司經營質量的提升。財報顯示，二季度公司的毛利率從19.7%提升至27.4%。上半年毛利率則由去年同期18.7%，提升至29.4%。這主要得益於存量房業務、新房業務以及家裝家居業務貢獻利潤率的提升，以及成本和費用結構的優化。
總的來看，透過貝殼二季度以及半年度成績單所呈現出的良好增長勢頭，可以充分認識到其在房地產和居住服務領域的領先地位帶來的韌性與活力。這份超預期的成績單一定程度上為投資者提供了信心，在當下不確定的市場環境下，貝殼增長的確定性為其估值的修復提供了契機。
2、回購與首次派息，貝殼的底氣何在？
貝殼在業績方面取得了超預期的增長同時，公司在財務管理方面也展現出出色的能力，特別是在資本管理和股東回報計劃方面。
一方面，公司進一步拓展了股份回購計劃，將回購授權從10億美元增加至20億美元，並將有效期延長至2024年8月31日。已累計回購4100萬股ADS，佔2022年公司回購計劃啟動前已發行總股本的比例約為3.24%，且全部股份已被註銷。
這一回購動作展現了貝殼對自身價值和未來增長潛力的堅定信心。同時，這也在一定程度上增強了股東的信心，為公司長期發展打下了堅實基礎。隨着未來持續的市場回購行動，公司不僅可以減少每股股權的稀釋程度，還能穩定股價，維護投資者的利益，以應對市場的不確定性。
另一方面，貝殼決定首次派發特別現金股息，總額約為2億美元（約14.5億人民幣），資金將從公司盈餘現金中支付。這一實際行動凸顯了真金白銀之下，凸顯了公司高度重視股東回報，並積極向市場傳遞信心的態度。貝殼目前仍然還處在高速增長的姿態，同時從上文也能看到，公司還是積極大手筆投入到市場擴張中，尋求成長。
筆者認為隨着貝殼經營不斷成熟，公司積極回饋投資者，逐步建立可預期的分紅機制，這實際上也將有助於進一步增強資本市場的信心和穩定性。特別是考慮到在港股和美股市場，機構投資者通常佔據主導地位，而這些機構投資者歷來都非常重視分紅派息政策。貝殼的分紅舉措也將更有助於吸引長線資金，並進一步加強市場對公司的關注和認可，支撐後續估值提升，對於公司長期發展有利。
與此同時，公司現金流保持充足，財報顯示，截至上半年，貝殼所擁有的現金、現金等價物、受限資金及短期投資的合併餘額達608億元。充裕的資金儲備下，公司能夠合理的分配資金，既投入到運營當中滿足經營所需，同時又積極回饋投資者，滿足市場期待，這顯然也是一項雙贏的舉措。
3、結語
總的來看，貝殼在新一期財報中所展現的良好的業績表現，新興業務的爆發力以及所展開的回購和分紅動作，傳遞出了許多積極的訊號。
首先，貝殼在房地產和居住服務領域持續增長的業績，凸顯了其針對市場需求的準確判斷和快速調整和適應能力。
其次，新興業務的迅猛發展顯示出公司在多元化戰略方面的成功，為未來增長奠定了堅實基礎。
此外，回購和分紅計劃的實施，不僅體現了貝殼對自身價值和前景的自信，也將吸引更多投資者的興趣，為公司進一步擴大資本市場影響力和提升估值提供了支持。
在眼下市場復甦的大背景下，貝殼的積極表現顯然對整個市場具有啟發意義。長遠視角來看，貝殼通過不斷夯實業務基本盤，優化業務運營、拓展新增長曲線、加強資本管理和股東回報等動作，公司有望繼續為投資人帶來驚喜，實現可持續的業績增長。也有理由期待資本市場將持續給予公司積極的反饋。
