本文來自格隆匯專欄： 宏觀大菲 作者：温彬 董運佳 卜鈺馨

2023年上半年，房地產市場局部回暖、總體承壓。經歷了前期積壓需求集中釋放的“小陽春”行情後，信心不足、改善性需求接續乏力等問題逐漸顯現，市場熱度回落，復甦動能轉弱，房地產與宏觀經濟復甦形成一定相互掣肘。在此背景下，市場對於出台增量政策的預期提高。7月政治局會議對房地產行業作出“供求關係發生重大變化”的新判斷，提出“適時調整優化房地產政策”的新部署，有關部委也陸續釋放積極政策信號。

下半年，在一系列穩增長政策效應下，房地產市場下行態勢有望趨緩，由於市場信心和預期恢復仍需較長時間，政策邊際效應減弱，疊加需求中樞下台階，本輪復甦更多表現為低位企穩，而非迴歸高增長。中長期看，房地產作為國民經濟支柱產業之一，仍有10萬億級的需求基礎，在市場出清和新發展模式構建中存在值得關注的結構性機會。

一、政策持續加力，防風險仍是主基調

2023年上半年，房地產市場在“房住不炒”定位下，繼續貫徹落實中央重大決策部署，保交樓、保民生、保穩定，穩預期、防風險、促轉型。中央層面多為對前期政策的重申、優化和落實，強調房地產在國民經濟中的支柱地位，以及防範化解風險、改善房企資產負債狀況、支持剛性和改善性住房需求、促進新發展模式轉型等總體要求。地方層面因城施策的頻率和力度總體弱於2022年。

7月以來，政策層面持續釋放積極信號。7月10日，人民銀行、國家金融監督管理總局發文將“金融十六條”中存量融資展期、保交樓專項借款配套融資等有關政策適用期限延長至2024年底，繼續“以時間換空間”。7月14日，人民銀行迴應房地產相關熱點問題時表示，“考慮到我國房地產市場供求關係已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出台的政策存在邊際優化空間”。

7月24日，政治局會議定調，要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

7月末，住建部召開企業座談會表示，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購税費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。國務院辦公廳轉發國家發改委《關於恢復和擴大消費的措施》，提出“支持剛性和改善性住房需求”。

近期，人民銀行、外匯局下半年工作會議部署“支持房地產市場平穩健康發展”。北京、廣州、深圳、上海均表態將大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，核心城市政策調整在即。

預計下半年，在保持總體戰略定力的前提下，為進一步穩定房地產市場、防範房地產及其關聯產業鏈風險，在更好落實“金融十六條”等既有政策基礎上，將從供需兩側出台更多增量措施。

（一）供給側：保交樓、促融資，積極促進市場恢復

一是多措並舉持續推進保交樓。2022年7月頒佈的保交樓政策實施近一年以來，人民銀行先後推出3500億保交樓專項借款，設立2000億保交樓貸款支持計劃。在中央和地方政府、房地產企業、金融機構等多方協同下，通過注入增量資金、推進項目收併購、破產重組、轉變項目或資產的性質用途等方式推進保交樓，取得了積極進展，帶動竣工改善，但部分區域和主體的交付進度較慢。據百年建築網對全國28個重點省份、直轄市的1114個保交樓樣本調查顯示，2023年5月保交樓已交付380個，佔比34%。

下半年，通過保交樓維護購房者權益、提振市場信心、維護房企公信力，仍是穩定房地產市場的重要着力點。鑑於保交樓涉及政府、企業、居民、金融機構的多方博弈，需要“一樓一策”精準拆彈，預計針對前期保交樓過程中的難點問題，將繼續遵循市場化、法治化原則，有望優化改進融資機制，加大資金支持力度，進一步調動各方主體主動性。

二是改善房企資產負債狀況。上半年，金融機構積極落實“金融十六條”；各地做好住建部要求的“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式防範化解風險，支持優質國企、民企改善資產負債狀況。從效果看，在“三支箭”及內保外貸的共同作用下，優質房企融資狀況整體有所好轉，但也出現多家房企被“戴帽”或觸發終止上市條件，截至7月末，仍有4家收盤價低於2元的房企面臨退市風險。若市場需求延續疲弱，房企自身“造血”能力和外部“輸血”狀況得不到實質性改善，部分銷售不暢、缺乏可抵押資產的已出險企業面對債務到期壓力，將難以依靠自身力量擺脱流動性困境。部分股價低迷、債務率高、銷售回款差、融資能力弱的上市房企還將面臨退市風險。房企債務“爆雷”和退市可能進一步延緩市場信心修復。

下半年，在“金融十六條”框架下，有望出台更多針對性措施，滿足行業合理融資需求。一是對優質房企繼續開展“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”行動，引導優質房企資產負債表迴歸安全區域，並推動行業併購重組。二是在“民營經濟31條”框架下，進一步加大對民營房企融資的支持力度，進入民企債券融資專項支持計劃範圍的房地產企業有望擴容。三是推進不動產私募投資基金試點和公募REITs試點，進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用。四是支持保障性租賃住房、城中村改造等領域的資金需求。

（二）需求側：因城施策，加大剛需支持力度，重點釋放改善性需求

一是因城施策繼續放鬆限制性措施。上半年，各地因城施策政策出台近300次。根據中指院統計，廣州、長沙、武漢、濟南、瀋陽、廈門、鄭州、合肥、杭州、南京等17個核心二線城市調整首付比例，多數非限購城市和部分限購城市非限購區域首套房首付比降至20%、二套降至30%，達到2006年以來的最低點；深圳、貴陽、無錫等7城放鬆限價；鄭州、廈門、青島、惠州等8城放鬆限售。

下半年，為落實7月政治局會議精神，“因城施策”將繼續發力。部分一線城市與核心二線城市有望加大“一區一策”精準施策力度，如調整普宅、非普計量標準，調整“認房認貸”標準，首套首付比例由三成降至兩成等；三四線城市政策前期已基本應出盡出，缺少增量政策手段。若核心一二線城市的限購政策出現實質性鬆動，將對市場情緒起到較好帶動作用。

二是房貸利率存在下調空間。年初實施的首套房貸利率政策動態調整機制對於改善房地產市場供需、引導市場預期起到一定積極作用。當前，五年期及以上LPR降至4.2%，99%的房貸利率與五年期LPR掛鈎，房貸利率呈明顯下調趨勢。在首套房貸利率政策動態調整機制下，各地可根據當地市場情況進行雙向靈活調整。根據中指院監測數據，二季度末，全國已有40個城市首套房利率降至4%以下。貝殼研究院數據顯示，7月百城首套主流房貸利率、二套主流房貸利率平均值分別為3.9%和4.81%，二套改善需求房貸成本仍相對較高；7月一線城市首套房貸利率為4.5%，較百城平均水平高0.6個百分點。當前，激活改善性、置換性需求的呼聲較強，如能在二套房貸款利率上進行調整，配合“認房不認貸”、改善性住房換購税費減免等措施，將精準釋放一部分改善性需求。

存量房貸利率調整遵循市場化、法治化原則，按揭早償壓力有望緩解。上半年，在房地產銷售階段性衝高、理財收益率持續走低、經營貸等一般貸款利率下行、居民收入壓力加大、新增房貸利率與存量房貸利率差距擴大等多重因素影響下，按揭貸款早償率上行。從中國貨幣網公佈的RMBS條件早償率指數看，2022年三季度的按揭早償趨於緩和，但進入2023年條件早償率指數逐步提高，5月末至6月中旬達到峯值21.50%，6月中下旬條件早償率指數逐漸降低至17.18%，但仍較2022年末提高6.53個百分點。7月14日，人民銀行貨幣政策司負責人表示，“按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”。8月1日，人民銀行、外匯局2023年下半年工作會議提出，“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。在政策引導下，存量房貸利率將有序下調，考慮到下半年經濟温和復甦，居民收入和理財收益率緩慢改善，按揭早償壓力或有一定緩解。

二、市場緩慢修復，需求不足與預期偏弱是主要制約

（一）銷售：需求下台階決定本輪銷售復甦具有非典型性，預計全年銷售與2022年持平

2023年上半年，商品房銷售總體温和復甦，呈現衝高回落態勢，住宅銷售表現優於辦公樓和商業營業用房。1-6月份，商品房銷售面積累計同比下降5.3%，住宅、辦公樓、商業營業用房銷售面積同比增速分別為-2.8%、-18.8%、-20.5%。2、3月份，在部分城市點狀復甦帶動下，市場熱度高升，當月商品房銷售面積增速較去年年末超過30%的降幅大幅收窄。進入3月下旬，“小陽春”熱度冷卻，4、5、6月份的銷售復甦顯示出明顯疲態，當月商品房銷售面積同比降幅再次擴大到-11.83%、-19.75%、-28.1%。

城市分化持續，一線城市成交韌性較強、價格升勢回落，二三線城市成交壓力顯現、價格跌幅收窄。據中指院統計，上半年，一線城市商品住宅成交面積同比增長約25%，二線代表城市同比增長約9%，三四線代表城市同比增長約13%。低線城市4月份以來的成交顯露疲態。從30大中城市商品房周度成交面積看，一線城市成交波動相對較小，二線城市成交6月份以來有好轉跡象，三線城市下行趨勢更明顯。從70大中城市房價指數看，一線城市房價指數當月同比增速顯著高於二三線，但較去年總體回落；二三線城市房價指數持續提升，4、5月份二線城市新房價格指數同比由負轉正。

從短期看，信心和預期是制約銷售增長的主要因素。一是宏觀經濟增長的內生動力尤其是總需求仍然偏弱，疊加全球流動性收縮、大國博弈、地緣衝突等外部環境的不確定性，居民對於就業和收入增長的預期較謹慎；二是保交樓難度較大，影響居民購房信心；三是買升不買跌心態抑制需求釋放。根據人民銀行第二季度城鎮儲户問卷調查，對下季度房價預期，15.9%的居民預期“上升”，佔比較上季下降2.6個百分點。

從中長期看，需求中樞下台階決定了銷售復甦的程度有限。在住房供需實現總體平衡、城鎮化增速放緩、置業人口減少、房價處於相對高位的背景下，房地產市場總量高速增長的時代已基本結束，本輪復甦相對以往幾輪週期具有非典型性，回暖將呈現温和、緩慢的特徵，難以出現大幅反彈。按照每年1200萬城鎮轉移人口、1.5%-2%的人均居住面積增速、2%的城市更新比例測算，至2030年，我國商品住宅年均銷售面積將基本維持在11-12億平方米左右，商品房銷售面積13-14億平方米，較2021年將近18億平方米的峯值水平減少20%以上，但仍有需求支撐。

下半年，在一攬子穩增長政策作用下，居民購房能力和購房意願有望邊際提升，進而帶動商品房銷售温和回暖。考慮到短中長期的制約因素，銷售復甦程度不宜過高估計，不會出現以往幾輪週期復甦中的“V型”反彈，在低基數下，預計全年商品房銷售面積總量與2022年持平。從結構上看，大户型改善住房、次新房成交佔比有望穩步提升。

（二）土地：供應減量提質，核心城市在總體低迷的土拍環境中有望保持較好熱度

2022年，全國土地市場總體低迷，需求不足、去化不暢導致土地流拍率提高、庫存增加。2023年2月，自然資源部發布《關於進一步規範住宅用地供應信息公開工作的通知》，優化集中供地規則。在此背景下，2023年以來多數城市採取減少土地供應、提高地塊質量、優化土拍規則的策略，土地市場信心有所恢復，全國100大中城市成交土地溢價率呈企穩回升趨勢，核心城市土拍市場保持了一定熱度。據中指院數據，2023年上半年全國300城推出涉宅用地規劃建面同比減少34%，成交規劃建面同比減少32%，推出樓面均價同比上升4%，成交樓面均價同比上升17%。

當前，房企在以銷定投的策略下，拿地區域高度趨同，向銷售去化較好的長三角、粵港澳大灣區等重點區域聚焦。據中指院數據，上半年，珠三角、長三角涉宅用地成交樓面均價有較大提升，京津冀涉宅用地成交面積實現了同比增長。從城市能級看，一線城市供地計劃保持平穩，成交跌幅較小；二線及三四線城市計劃供應量顯著收緊，三四線城市成交跌幅較大。核心一二線城市維持了較好的市場熱度，廈門、福州、成都、杭州、南京、北京等城市的土拍溢價率保持在較高水平。

下半年，為完成全年供地計劃，預計各地供地節奏將有所加快。同時，為穩定土地市場，將繼續優化土地出讓結構和出讓條件，增加土地出讓批次，保證優質地塊供應。少量、高質、多批次的供地策略下，房企拿地積極性有望進一步提升。考慮到銷售端改善有限，城投拿地面臨資金和政策方面的多重壓力，土地市場將延續整體低迷、局部火熱的態勢；在房企穩健、聚焦的拿地策略下，核心一二線城市有望保持一定熱度。

（三）投資：建安投資與土地購置費承壓，開發投資下行態勢小幅改善

上半年，受銷售端衝高回落、總體疲弱的影響，房地產開發投資增速降幅在2月份短暫收窄後，跌幅持續擴大。1-6月，房地產開發投資累計同比下降7.9%，其中，4、5、6月當月的開發投資同比降幅分別高達16.23%、 21.51%和20.59%，5月當月降幅創下歷史最低點，較2022年11月次低點的降幅擴大1.62個百分點，6月當月降幅較5月小幅收窄。 

從投資構成看，建安投資和土地購置費佔比分別約60%和35%，二者均面臨較大下行壓力。建安投資受新開工、施工、竣工影響，主要取決於當期施工情況。2023年以來，新開工面積累計同比降幅在2月份大幅收窄後重新進入下行通道，預計下半年的施工面積同比仍為負增長，建安投資繼續弱於2022年。土地購置費一般滯後於土地成交價款3-4個季度。2022年土地成交價款顯著下行，全年累計同比減少48.4%，創歷史新低。按照滯後9個月的土地成交價款走勢分析，2023年三季度的土地購置費面臨較大下行壓力。2023年以來，國家統計局未再公佈土地成交價款數據，但從100大中城市成交土地總價看，1-6月份的累計成交總價較去年同期減少15.17%，預計下半年的土地購置費仍將對房地產開發投資造成拖累。

綜合分析，預計下半年的房地產開發投資總體小幅改善。隨着更多增量措施落地、銷售端的邊際改善和“保交樓”對施工、竣工層面的支撐，開發投資同比下行態勢將有所緩解，預計全年同比增速-5%左右。

（四）融資：企業端融資改善，資金供求的結構性錯配問題緩解

上半年，在“金融十六條”政策支持下，優質房企融資狀況較去年顯著好轉，行業層面開發企業到位資金降幅也有所收窄，但整體融資改善有限，對於多數中小房企而言，由於銷售回款弱、增信措施少、存量包袱重，融資難度仍然較大。

貸款方面，銀行貸款相對平穩，信託貸款規模收縮。2023年一季度末，投向房地產的資金信託規模同比下降28.21%。上半年，房地產開發企業到位資金6.88萬億元，同比減少9.8%。其中，國內貸款8691億元，同比減少11.1%；房地產開發貸款餘額13.1萬億元，同比增長5.3%。

債券方面，房企債券發行量、償還量雙增，淨融資額少於去年同期。2023年前三個月的房企債券發行較集中，發行額和淨融資額均高於去年同期，但4、5、6月隨着整體行情的回落，債券發行量也顯著萎縮。據企業預警通數據，2023年上半年，房地產行業債券淨融資額同比減少20%以上。

股權融資方面，隨着證監會發布的5項優化措施陸續落地，涉房股權融資渠道進一步暢通。上半年，多家房企發佈了定增募資計劃。6月份，保利發展、大名城、中交地產、福星股份4家上市房企的再融資，以及招商蛇口的重大資產重組得到證監會批覆；鼎暉投資、深創投、高和資本、中聯前源、鼎信長城投資、建信投資等機構已獲得首批不動產私募投資基金管理人資格。

下半年，預計房地產融資的政策環境將進一步改善。在“三支箭”共同支持下，優質房企資產負債表持續修復，“金融十六條”相關政策延期有助於緩解企業融資和金融機構資產質量壓力。在“民營經濟31條”政策引導下，亟需資金的民營房企融資困難有望得到一定程度緩解。

三、發展空間仍在，新發展模式帶來新市場機會

（一）優質房企競爭優勢進一步凸顯

隨着本輪市場出清持續進行，房企延續“K型”分化趨勢，高負債、高槓杆、高週轉的房企將逐步淘汰出局，在週期波動中存活下來的房企市場地位將進一步鞏固。在當前市場環境和政策導向下，治理完善、聚焦主業、資質良好的頭部房企強者恒強的馬太效應將更加顯著。

銷售方面，上半年企業業績分化明顯，頭部房企競爭優勢進一步凸顯。根據中指院統計數據，從企業類型上看，Top50房企中，央國企銷售額平均同比增長45.8%，穩健民企增長14.2%，混合所有企業增長7.7%，出險民企下降36.6%。

拿地方面，5、6月，核心城市土地市場仍是頭部房企為主導。熱點城市的熱點地塊也不乏優質民企、區域性民企的參與度提升。據克而瑞數據，在TOP100房企土地拿地總金額中，TOP30房企拿地總金額佔比81.6%，市場集中度進一步提升。

融資方面，企業融資狀況與企業所屬梯隊關係密切。頭部企業不論在融資額度還是在融資成本上都佔據較大優勢。據克而瑞監測，上半年TOP10房企的平均融資額為47.39億元，在所有梯隊中居首；TOP31-50房企融資規模同比增加了12.57%，增幅最大。

（二）住房租賃支持政策持續優化

近年來，我國加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，住房租賃市場成為最具政策確定性的領域之一。2023年7月政治局會議再次強調“加大保障性住房建設和供給”。保障性租賃住房方面，住建部指出，“十四五”期間40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套；2023年將大力增加保障性租賃住房供給，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房和棚改安置住房360萬套（間）。從供給方式看，2023年租賃住房用地供應減少，存量改造、納管成為保障性租賃住房供應的重要方式，部分城市將盤活不良資產與保租房建設相結合。市場化長租公寓方面，頭部機構的管理規模持續增長。據克而瑞數據，2023年上半年，TOP30集中式長租公寓企業累計開業規模超96萬間，同比增長9.55%；管理規模133.02萬間，同比增長8.64%。從租賃市場整體形勢看，較去年年末的量價均有所提升。根據國信達數據，全國二手房租賃量較去年末有所回升，租賃價格總體平穩。

住房租賃金融產品加快創新，覆蓋各個業務環節。2023年2月，人民銀行、銀保監會發布《關於金融支持住房租賃市場發展的意見（徵求意見稿）》，涉及長期租賃住房開發建設貸款、租賃住房團體購房貸款、住房租賃經營性貸款、住房租賃金融債券、房地產投資信託基金（REITs）等產品創新。目前，我國已有4支保租房REITs上市。監管部門正在研究推動REITs試點範圍拓展到市場化長租房領域，未來將有更多房企加入到保租房或市場化長租房REITs行列。隨着住房租賃市場的逐漸成熟、金融政策的優化以及項目運營的精細化，行業盈利難題也有望逐漸改善。

（三）城市發展由增量擴張轉向存量更新

實施城市更新行動已經上升為國家戰略。2021年城市更新投資規模達5.3萬億元。《十四五規劃和2035年遠景目標綱要》提出，“十四五”期間，我國將完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造，基本完成大城市老舊廠區改造，改造一批大型老舊街區，因地制宜改造一批城中村。

老舊小區改造方面，根據住建部信息，2022年，我國實現新開工改造5.1萬個城鎮老舊小區的年度目標任務。2023年，我國將以實施城市更新行動為抓手，着力打造宜居、韌性、智慧城市，新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個以上。按照每個小區改造面積2.5萬方，改造成本350元/平計算，2023年全國老舊小區改造投資總額約為4600億元。6月26日，住建部提出，加強存量房屋的養護，探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命週期安全保障。此前有專家建議每年從當年土地出讓收入（地價款）或淨收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例作為房屋養老金；發揮房屋養老金在房屋全生命週期安全管理中的資金支持作用，建立房屋體檢制度。可以預見，房屋養老金制度的建立對於充實老舊小區改造的資金來源具有積極意義。

城中村改造方面，7月21日，國務院常務會議審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，加大對城中村改造的政策支持，並把城中村改造與保障性住房建設結合起來。目前，全國共有超大城市8個（上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢）、特大城市11個（杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、瀋陽、青島、長沙、哈爾濱），城中村改造將對以上城市的投資和消費起到積極促進作用。

此外，值得注意的是，部分城市開始實行城市更新一二級分離，政府和國企主導趨勢更加顯著。如廣州出台《廣州市支持統籌做地推進高質量發展工作措施》及《廣州市統籌做地推進高質量發展工作方案》，改變過去主要由一家企業一二級聯動的開發模式，強調做地（土地一級開發）與土地收儲相分離，同時明確全資國企為做地主體。

（四）商業地產、產業地產聚焦核心區域和領域的結構性機會

2023年以來，由於國內需求復甦不及預期，商業地產整體仍處於調整階段，同時，城市間分化加劇，核心城市的消費市場加速回暖帶動商業地產成交企穩回升。下半年，隨着穩增長政策發力，國內消費需求回升有望帶動核心城市的商業地產加快築底企穩，消費類基礎設施REITs的啟動推進也將利好存量商業資產的盤活。需要注意的是，當前，美國寫字樓空置率走高，商業地產基本面惡化，違約事件頻發，區域性銀行風險與商業地產風險交織，存在引發新一輪經濟金融危機的可能，需關注相關風險的蔓延擴散。

在宏觀經濟壓力下，產業地產也在經歷整體遇冷，園區空置率較高，文旅板塊景氣度相對較好，物流地產、養老地產、新經濟產業園區中長期前景廣闊。文旅地產方面，長三角、環渤海、粵港澳大灣區及海峽西岸、雲貴川渝、北部灣、中部等六大區域文旅地產各具特色。下半年，隨着文旅消費的持續復甦，文旅地產將延續穩中有增的發展態勢。物流地產方面，我國人均倉儲面積、人均高標倉面積與發達經濟體相比均有較大提升空間，且物流地產的資本回報率高於購物中心與寫字樓等物業，具有較好發展前景。養老地產方面，人口老齡化趨勢下，養老地產具有萬億級市場空間。國家衞健委預計，到2035年，60歲及以上老年人口或將突破4億人，佔比超過30%。養老地產已成為房企業務轉型的重要方向。遠洋、萬科、保利、綠城等頭部房企已形成了較為體系化的康養品牌。中長期來看，隨着養老服務體系的逐漸完善以及商業模式的成熟穩定，養老地產的供需匹配度將有所提升，進而促進租售率和盈利水平的改善。新經濟產業園區方面，在現代化產業體系建設背景下，各地紛紛將產業園區作為強鏈、補鏈、延鏈、提升產業競爭力的重要舉措，生物醫藥、智能製造、新一代信息技術、大數據、新能源汽車等戰略性新興產業園區建設提速。不動產私募投資基金、基礎設施REITs等金融創新也為產業園區打通“投融建管退”循環提供了關鍵助力。

（五）房企加快探索輕資產轉型路徑

隨着傳統房地產開發業務規模收縮、競爭加劇、債務高企、利潤下滑，眾多房企積極探索輕資產業務轉型，如委託管理、品牌及管理輸出、物業管理、諮詢顧問、股權合作、基金孵化管理、代建等。其中，代建和物業管理具有一定代表性。

代建市場空間大，利潤率高，吸引了眾多房企佈局。2010年以來，我國代建行業年均增速在20%左右。據中指院數據，2021年我國代建行業滲透率為4.8%，與歐美國家30%左右的代建滲透率存在較大差距；2017年以來，房地產代建業務淨利潤率高於25%，到2020年達到25.4%，高出傳統房地產淨利潤率超10個百分點。當前形勢下，城投平台、中小房地產開發企業開發與營銷能力不足、市場認可度不高，有較大動力藉助代建方的平台、品牌和能力優勢完成項目建設。此外，地方政府推進保障性租賃住房以及AMC等機構在行業紓困中的代建需求也較多。

物業管理是房地產市場由增量開發時代轉向存量運營時代的趨勢性機會。物業管理行業可以獲得相對穩定的現金流，物業管理質量也成為不動產保值增值的重要因素。近年來，部分房企分拆物業管理公司上市，一度得到資本市場追捧。從上市公司表現看，本輪下行週期中，物業管理領域也受到明顯衝擊，但經營狀況仍優於地產行業總體水平。據克而瑞、中國房地產報相關統計，2022年，公開披露信息的上市物企營收均值同比增長18%，增速較上年下降29%，而同期TOP50上市房企營業收入同比減少12.43%。未來，隨着物管公司的獨立性和專業化能力提升，以及在城市服務等多領域的業務拓展，物管行業有望加快步入良性發展軌道。