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重點房企一線城市土儲佔比如何?

本文來自格隆匯專欄:天風研究 作者:劉清海

核心觀點

當前時點看好地產板塊表現,邏輯包括:地產板塊調整相對充分、政策釋放友好信號、板塊逐步走出反彈走勢。具體來看:1)板塊調整至相對低位,2)地產政策預期改善,基本面走弱的情況下不斷釋放積極信號,3)地產鏈近期連續表現,逐步走出反彈走勢。隨着二季度地產基本面走弱,新一輪政策友好期或已來臨,貨幣政策端近期存款、逆回購、SLF等利率逐步下調,需求端青島新政指引需求託底信號,融資端支持有望從前期放緩進入加速推進節奏。

正文

行業追蹤(2023.7.14-2023.7.20)

10家典型房企一線土儲佔比分析

從土儲總量看,截止2022年末,10家房企中,保利發展土儲佔比達35%,萬科A以24%的佔比排名第二,兩大房企土儲總和佔比過半,地方國企華髮股份及區域型民企濱江集團總土儲面積相對較少。從一線城市土儲佔比看,保利一線土儲最多,達1692.69萬平米,在其總土儲中佔比9.98%;其次為城建發展,達1256.13萬平米,佔總土儲的75.67%;第三為萬科,一線土儲1199.15萬平米,佔比10.10%;第四為首開,一線土儲面積1182.52萬平米,佔比43.37%;第五名越秀近4成土地位於一線四城,總面積超1000萬平。

其中,城建發展、首開股份所持一線土地主要來自於北京市,越秀地產的一線土儲超九成來自廣州,大本營本身位於一線的區域型地方國企,在當地具備較明顯的土儲優勢。其餘房企中,濱江集團一線土儲資源較少,為32.51萬平米,佔比為4.24%,主要因公司深耕強二線的杭州市場。

一線城市銷售表現如何?

1)從成交量維度看,2023年上半年一線4城新房成交量前高後低的振盪走勢,新房成交受積壓釋放影響於2-3月衝高後逐步回落。相較全國,一線城市基本面表現儘管更具韌性,但進入下半年後,其增速下滑幅度也在逐漸加大。

2)從成交價格角度看,2-4月市場復甦期內,北上廣深商品住宅價格基本保持環比正增長趨勢,4月後出現增速回落跡象。其中,①北京、上海率先回暖,並於1-6月始終保持環比增長趨勢,北京增速於四月達峯,增幅達0.6%,此後快速回落。上海新房價格較為穩定,環比增速維持於0.4%附近。②深圳、廣州年初回温步伐較慢,回温週期僅2、3、4三個月,5月便開始明顯下滑。深圳降幅較大,於4月開始出現增速回落,5月價格環比下降0.2%,6月下降0.3%;廣州價格環比同樣於6月轉負。

整體來看,在本輪基本面波動期一線4城價格表現與成交量趨勢基本相似,呈現A型走勢。考慮量表現略領先於價,七月地產基本面降幅仍未有明顯改善,預計短期一線成交價格仍將維持弱勢。

一線城市現行限購限貸政策梳理

限購限貸政策方面,一線四城已有較長時間未進行調整,在本輪下行週期內僅有個別城市對局部地區、特殊人羣出現過政策優化,天風證券認為當前整體限購限貸標準仍較嚴格,從執行標準看或仍具備一定優化空間:

①北京:最近一次首付比例調整於2017年3月,規定商業貸款首套無貸款記錄的首付比例35%,二套60%。限購方面,規定本地已婚限購2套,單身限購1套;非本地限購1套。

②上海:於2016年11月29日發佈的滬建房管聯〔2016〕1062號中明確指出商業貸款首套無貸款記錄的首付比例35%,二套不低於50%。限購方面,本地已婚限購2套,單身限購1套;非本地已婚限購1套,單身無購房資格。

③廣州:於2017年3月17日規定首付比例無房無貸首套最低30%,無房有貸40%,二套貸款已還清50%、貸款未還清70%。限購方面,本地已婚限購2套,單身限購1套;非本地限購1套。

④深圳:目前仍在執行2016年10月18日發佈的購房政策深府辦〔2016〕28號。規定首付比例無房無貸首套最低30%,無房有貸50%,二套70%。限購方面,本地已婚連續繳納36個月個税或社保限購2套,單身限購1套;非本地限購1套。

7月新房銷售同比降幅接近3成,二手房同比較上月改善

新房市場本週成交275萬平,月度同比-29.14%,相較上月改善2.43pct;累計庫存16369萬平,一線、二線、三線及以下去化放緩。二手房市場本週成交121萬平,月度同比-14.78%,相較上月改善8.25pct。土地市場上週成交建面1491萬平,滾動12周同比-17.39%;成交總額559億元,滾動12周同比-26.77%;全國平均溢價率6.7%,滾動12周同比+1.89pct。本週申萬房地產指數+3.56%,較上週提升5.31pct,升幅排名1/31,領先滬深300指數5.54pct。H股方面,本週Wind香港房地產指數-1.23%,較上週下降3.31pct,升幅排序7/11,領先恒生指數0.51pct;克而瑞內房股領先指數為-1.10%,較上週下跌1.59pct。

投資建議:當前時點看好地產板塊表現,邏輯包括:地產板塊調整相對充分、政策釋放友好信號、板塊逐步走出反彈走勢。具體來看:1)板塊調整至相對低位,2)地產政策預期改善,基本面走弱的情況下不斷釋放積極信號,3)地產鏈近期連續表現,逐步走出反彈走勢。隨着二季度地產基本面走弱,新一輪政策友好期或已來臨,貨幣政策端近期存款、逆回購、SLF等利率逐步下調,需求端青島新政指引需求託底信號,融資端支持有望從前期放緩進入加速推進節奏。

標的方面,建議重點關注:我愛我家、天地源、招商蛇口、中國海外宏洋集團。建議關注以下思路:①存量房賽道(我愛我家、貝殼-W)、②行業復甦(中國海外宏洋集團、招商蛇口、保利發展)、③格局優化(天地源、華髮股份、越秀地產)、④信用修復(新城控股、龍湖集團、金地集團)。

風險提示1)證券市場波動、政策推進節奏及實施效果等存在不確定性;2)信用修復、格局優化及行業復甦可能存在不及預期的風險;3)宏觀環境變化或對行業及公司的運行產生影響。

‍注:文中報吿節選自天風證券研究所2023年07月25日已公開發布研究報吿,《天風·房地產 | 重點房企一線城市土儲佔比如何?》,報吿分析師:劉清海S1110523010003

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