本文來自格隆匯專欄：中信證券研究 作者：陳聰 張全國 劉河維

政治局會議在房地產領域最值得關注的內容，一是肯定了我國房地產市場供求關係發生了重大變化，這是未來對政策進行調整的客觀基礎，二是肯定是房地產已經是宏觀經濟層面需要留意的重大風險點，這為政策進一步加大對需求的支持奠定了條件。中信證券認為，房地產業向運營和服務轉型的新發展方向沒有改變，但短期對開發產業鏈也應該樂觀。

▍事件：

2023年7月24日中央政治局召開會議，部署下半年經濟工作。會議對新形勢下的房地產調控相關工作進行了部署。

▍決策層指出我國房地產市場供求關係發生了重大變化。

調查研究是形成決策的基礎。此次政治局會議定調我國房地產市場供求關係已經發生重大變化，中信證券認為不是説個別城市出現供過於求，而是説全局來看房地產供給偏多，需求偏弱。在2023年之前，房地產要麼是總需求過於旺盛，供給不足，要麼是結構性供給需求不匹配，但當前的問題則是購房需求不足。中信證券認為，這一觀點是符合客觀實際的。由於房價的持續下行，二手房供給的不斷增加，居民對未來信心不足，不斷延遲剛性購房，或者取消改善性置業計劃。中信證券認為，有了這個對房地產總供求的認知，優化一些限購限貸措施才有了可能。

▍房地產已經成為重點領域的風險，相關政策預計將積極應對。

中信證券的確認為，房地產不會成為短期拉動經濟的工具，房地產政策不會重走2014年之後的老路。但是，根據國家統計局數據，2023年上半年全國房地產開發投資下降7.9%，商品房銷售額同比增長1.1%。近期碧桂園等公司債券收益率大幅攀升，市場再度擔心企業信用風險和交付風險。根據財政部數據，2023年上半年，國有土地使用權出讓收入同比下降20.9%，地方現金迴流繼續減速，存量債務風險有進一步抬頭的跡象。政策注意到了這些領域的風險，相信會積極行動有效防範風險。

▍政策工具箱仍有諸多選擇，預計政策會沿着先長期後短期的思路展開。

中信證券認為，政策工具箱的工具選擇依然豐富。根據中國人民銀行數據，2023年上半年新發行個人住房貸款加權平均利率4.18%，較7月最新LPR折價2個BP。歷史上看，個人住房貸款平均利率較之LPR(或基準利率)最大有160個BP的折價，中信證券認為按揭貸款利率至少還有50-100個BP的下行空間。2022年底公積金個貸率只有78.9%，如個貸率提升到90%將帶來約1萬億元的增量住房信貸資金。不少超大特大城市還有不適應當前供求形勢的住房限購限貸措施，具有放開的空間。

在政策路徑上，中信證券認為政策會先出台一些長短兼顧的政策，後調整一些短期起效的限制措施。例如，中信證券認為政策選擇了先推動特大超大城市的城中村改造，後考慮放開一些二線城市的限購，因為這種政策路徑能夠有效避免政策的疊加作用，從而推動市場復甦恰到好處。

▍風險因素：

部分房地產公司銷售回款轉差，資金鍊可能存在風險；由於房價已經出現了一定幅度的下降，房企（尤其是在低線城市佈局的房企）2023年業績可能會不同程度地低於預期；相關政策落地、執行進展不及預期。

▍行業長期向新模式轉型並沒有變化，但短期建議對開發產業鏈應更加樂觀。

長期而言，中信證券認為地產行業大勢已經生變，具備資產運營和空間服務能力的公司應更有機會，在核心區域的核心資產有核心價值。但短期而言，基本面的螺旋向下已經意味着房地產成為宏觀經濟的主要風險點。這反過來將推動政策有力干預，從而有望在今年四季度扭轉市場不斷濃厚的悲觀預期。中信證券看好調整充分、估值有吸引力的高信用開發行業龍頭，也推薦現金流穩健、基本面安全的物業管理藍籌公司。

注：本文節選自中信證券研究部已於2023年7月24日發佈的《房地產和物業服務行業重大事項點評一直面供求重大變化，政策將發力防風險》報吿，分析師：陳聰S1010510120047；張全國S1010517050001；劉河維

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