過去一年，房地產行業波動依舊，從當前時間節點來看，隨着一系列相關支持行業穩健發展政策的出台，行業如今也已經邁向新的轉折點。房地產行業經歷了深層次的調整，過往高舉高打、跑馬圈地的擴張模式不再奏效，市場如今也紛紛將目光從聚焦過去的人口紅利轉向管理紅利。這也意味着品質、精耕細作等成為整個房地產行業下半場競爭的關鍵詞，而以服務為底座的物業企業在這一過程中首當其衝，是最為值得關注的投資方向所在。

近日，世茂服務(0873.HK)交出了一份年度成績單，在筆者看來，公司關聯方此前一度遭遇波折，這也使其這份成績單在行業中具有相當的代表性，能夠讓外界更深刻的清楚整個物管賽道內的企業究竟需要什麼樣的特質才能穿越週期。

就此一同結合公司的財報來談談對行業及公司看法，挖掘機會所在。

1、獨立性與多元化支撐跨週期發展，穩健經營能力獲驗證

從財報來看，世茂服務交出的成績單可圈可點，公司在過去的2022年實現營收為86.37億元人民幣，同比增長了3.5%。在過去各行各業受到疫情管制以及經濟下行等因素影響出現營收大幅下滑的背景下，世茂服務可以説取得了相對穩健的表現。

拆解公司的業務結構可以看到，公司能夠有如此經營韌性離不開兩個方面：

其一，多元化的業務生態。

世茂服務的營收來源涵蓋多個方面，包括物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服、城市服務等。

從各業務板塊情況來看，按照營收體量排序，物業管理服務收入佔比最大，2022年達到58.4%至50.42億元人民幣。其次為社區增值服務，佔整體收入的19.5%，收入達16.88億元；再次，則是城市服務，收入達13.81億元，佔整體收入的16%；最後是非業主增值服務，收入達5.25億元，佔整體收入的6.1%。

（數據來源：公司財報）

結合行業內各家企業的營收佔比不難看出，世茂服務有着較為多元化的業務佈局，且各大業務佔比相對已經均衡，並非像行業內許多自詡多元化的房企缺乏實質的業績支撐。因此世茂服務的這一佈局優勢，不僅能夠分散其在單一領域佈局的風險，同時也增強了自身的抗風險能力，提升了業績的穩健性和持續性。

其二，核心業務板塊的獨立性優勢。

從上文的佔比中不難看到，物業管理服務作為公司收入的大頭，對世茂服務整體的業績走向有着較大的貢獻力和影響力。基於此，有必要去考量其盈利的質量和可持續性。

在房地產行業雷聲陣陣大環境下，市場質疑物管企業一個很大的因素便在於其是否有足夠的獨立性，不被關聯方房企遭遇的困難而影響到自身的業務發展。基於此，這也令不少物企的估值承受壓力。

從世茂服務來看，公司的獨立性在財報中的在管建築面積以及合約建築面積上得到體現。截至2022年底，世茂服務在管建築面積達2.62以平方米，其中來自關聯方的僅為22.9%，而來自第三方的較上年進一步提升1.3各百分點至77.1%。此外，公司合約面積已經達到3.4億平方米，其中來自關聯方面積佔比為22.8%，而來自第三方的項目面積佔比則高達77.2%，較上年提升1.9個百分點。

可見，世茂服務並不過多依賴關聯方的資源，保持了相對的獨立性，關聯方對公司的影響有限。

（來源：公司財報）

通過從公司的多元化佈局以及項目來源情況的分析，可以看到世茂良好的發展韌性的原因所在，這也將是支撐其後續長期發展的重要基礎。

2、世茂價值迴歸的四大支撐力

過去一年，物業板塊的整體市場表現並不理想，這背後受到包括疫情、房地產行業暴雷、經濟下行等多重因素的影響。

站在當下來看，宏觀經濟修復背景下、疫情管控消失帶來的場景恢復助力消費復甦等，都將有望為相關行業的業績迴歸增長或更強勁的增長帶來新機會。

在此筆者認為世茂服務具有如下支撐力，助推公司價值迴歸。

支撐力1：服務力與品牌力雙向驅動，助力擴張提速

物業行業的品牌力和服務力是構建物企競爭優勢的核心要素所在，而外拓能力則是其強大市場力的重要體現。

世茂服務作為中國領先的綜合物業管理及社區生活服務提供商，公司致力於着力提升客户滿意度，以更優的質量、更高的效率為客户帶去更好的體驗。就在不久之前公司獲得了樂居財經"2023年一季度物業服務滿意度TOP1"與"年度江蘇省物業服務行業綜合實力50強企業TOP1"等行業內獎項，與此同時，世茂服務還已連續兩年獲得“中國物業服務滿意度百強企業”名單榜首榮譽，並以97%的續約率保持行業領先，這些皆表明了業界及客户對其的認可。

在優質的品牌力和服務力之下，能夠為世茂服務帶來更多的業務拓展機會，尤其是隨着整個行業迎來高質量發展的新階段，注重管理紅利、品牌紅利的大背景下，公司構建的已有的優勢，將支撐其迎來快速擴展。

支撐力2：優質資源加持，戰略定力下構築強勁內驅力

世茂服務的業務拓展正積極圍繞國企、大型集團等優質資源展開，與此同時公司在資源平台與品牌招商等方面均有深厚的沉澱。長期經營下，公司也始終保持着高度的戰略定力，聚焦核心能力的打造，並不以規模是舉，而是依託自身的優勢，通過細分賽道領先策略，主動建立垂直領域的市場優勢。

當前隨着中國房地產行業迎來深層次變革，不動產運營領域的競爭正持續加劇，而許多國企、大型金融集團等即便擁有較多的項目資源，但其運營能力往往不夠強，因此也就越來越需要有更具經驗和成熟運營體系的行業老手為其操盤，以此提升資產質量釋放價值潛能。在此背景下，世茂服務的資源稟賦和運營實力為其打開了新的一番天地，幫助其在行業新趨勢下，斬獲更多市場機遇。

支撐力3：多元化業態，聚焦C端構建新成長曲線

上文已經提到公司的多元化業態，商業領域常常談及新增長曲線，表明企業需要在原有的業務板塊失去增速後，儘快找到新的業績增長點，以此驅動企業迎來穩健可持續的發展。

世茂服務佈局了較多的領域，但主要還是圍繞地產產業鏈以及相關延伸的高價值產業而展開，公司積極探索新的業務模式，着力打造新增長極。

以其在第三大收入來源城市服務的佈局來看，過去一年公司在這一領域的項目獲取上持續獲得突破，截至2022年末，世茂服務城市服務業務總合同金額達65億元，僅2022年就新增合同金額近10億元，展現強勁的拓展勢頭。值得注意的是，世茂服務在佈局板塊中更注重產業鏈生態的構建，目前其圍繞城市服務業務板塊實現了從設備研發製造到服務投資運營的全產業鏈覆蓋，競爭力在行業保持領先水平。

在筆者看來物業公司本質是流量的生意，管理着全國各地的樓盤，擁有着絕對數量的業主，形成了流量池效應。基於此來看世茂服務的增值服務商業生態，其多元化業務探索上也聚焦在更具有成長性的C端“用户+”業務，並着重關注新零售、養老、托育、團餐四個業務線。公司相關業務板塊過去一年也均取得了不俗的突破，如旗下養老品牌椿熙堂，截至2022年底其運營服務的社區站達325個，養老機構10個，已覆蓋23座城市超30萬人，同比增長近20萬人。而在過去一年其養老服務業績也相當亮眼，實現收入達1.42億元，同比增長482.3%。團餐方面，進展同樣迅速，2022年世茂服務新增團餐項目13個，服務項目數達到59個，服務客户超100萬人。

支撐力4：關聯方走出困局的估值重估契機

從市場對物業公司估值的壓制情況來看，與對關聯方房企的信心不足有較大的關係。儘管世茂服務其本身業務的均衡性和獨立性較強，但不可避免也受到這一因素的影響。在筆者看來市場的錯判下往往孕育着機會。

從物管行業本身來看，國內仍然處於早期發展階段，長期前景依舊樂觀。而短期方面，伴隨政策支持、經濟復甦等行業迎來回暖，地產信用問題解決，房企風險出清，市場信心的恢復也將傳導到物業板塊，驅動板塊估值的修復。

聚焦到世茂服務方面，隨着關聯方積極妥善處理債務問題，現金流狀況不斷改善，發展迎來新局面，世茂服務也將有望受益市場信心的恢復以及自身業績修復對市場錯誤認知的重構，迎來估值改善乃至重估的新契機。

3、結語

綜合來看，在物管賽道世茂服務走出了差異化的經營路線，但市場的估值仍然較多的與其關聯方房企鏈接，這也是令其在房地產行業震盪期市場表現不理想的重要因素所在，目前市場也已經較為充分反映了這一悲觀預期。

對此，世茂服務管理層也在業績會上對外積極發聲向市場釋疑。公司執行董事、總裁葉明傑表示“世茂集團和世茂服務是分屬於兩個獨立的上市公司，我們是有充分的劃類依據以及管理上面的獨立性。所以我們認為它實際上不會對我們的經營造成一些干擾，我們的管理是有獨立性的，經營也是有獨立性的。”“世茂集團和世茂服務之間的關聯交易額也在下降，其實現在不僅僅是管理面積，關聯交易的比例下降得也很明顯，世茂服務自身已經不再依靠母公司來取得長期的發展。”

以長遠視角來看，世茂服務聚焦廣闊的市場空間，以物管賽道而言，在葉明傑看來，物業行業是一門好生意。不僅需求端有市場，供給端也較為分散的，集中度低，目前政策端持續引導行業逐步走向規範，基礎物業有穩定的盈利，增值服務盈利的能力更高等。

迴歸到世茂服務方面，公司在行業競爭中構建了堅實的壁壘，經營指標逆勢表現下持續驗證其不俗的綜合實力和成長潛力。展望後續，隨着後疫情時代的到來，房地產行業深層次變革疊加經濟轉型、消費升級等大背景，公司優異的商業生態佈局支撐其內在價值的持續釋放，後續資本市場的表現也將值得期待。