氣憤，這兩天看到位於福田區福沙路中洲灣迎海的騷操作，真的讓英雄驚掉了下巴。

有讀者反映，看房可以提前交誠意金鎖房。

本來下午在準備看盤的時候，微信頭像閃了，點開一看的時候，英雄心裏狠狠地沉了一下。

一位讀者朋友給英雄發消息説看了中洲灣迎海，還交了錢。

但是作為新房，還沒備案就已經開始收誠意金，這不合邏輯。

現在價格還沒有經過備案，就已經看到很多提前交錢鎖房的消息滿天飛。

因為在不同的買房羣基本都能看到“給100萬還可以直接鎖房”的消息，連具體價格也已經放出。

而且鯊魚還看到有人衝着價格便宜，已經購房成功，買了中洲灣迎海的高樓層看海户型，剛好1KW三房。

帶着疑問，英雄特意電話聯繫了中洲灣迎海的營銷中心核實了一番，順便幫這位讀者朋友探探風，到底是個什麼情況。

得到的反饋，着實為已經交了錢的客户，捏了一把汗。

而案場銷售回覆有兩個重點：第一6.6萬/平起的價格不知道從哪裏來；第二項目以住建局備案平台備案價為準。

這樣一來，已經交錢的讀者朋友，買房的風險就太大了。

有人交了誠意金是真的，有人購房成功也是真的，所以在這裏，鯊魚替廣大購房者問中洲灣迎海問幾個問題：

1、備案價還沒出來就已經知道價格，還能肆無忌憚地通過這麼多自媒體宣傳，還有沒有合規意識？

2、沒備案，沒開盤就已經有人購房成功，難道中洲灣迎海可以成為深圳第一個不用搖號的新房？是誰給的特權？

3、提前收取誠意金的合規性根據的是什麼？為什麼誠意金的錢是進公司賬户而不是進監管賬户？

4、將來備案價正式推出，搖號正式啟動，已經交錢的客户沒有選到自己想要的房源，敢問提前收取的誠意金如何收場？廣大購房者的權益，到底誰來保障？

5、中洲到底把購房者的權益放哪了？

對已經交了錢的購房者而言，項目要到2025年年底才能交房，能不能如期拿到備案都還兩説。

既然中洲灣迎海官方都已經否認6.6萬/平起的價格，否認已經開盤，那麼廣大買房人就要注意了，交出去的鎖房錢，是不是到了中洲灣迎海的官方手上，就算交到中洲灣迎海官方的手裏，沒有進入監管賬户，也要警惕。

多少新房到預售資金不翼而飛，最後導致項目爛尾的。

否則也不排除上百萬的誠意金就這麼打水漂的可能！！！

雖然中洲灣迎海官方否認了6.6萬/平起的價格，但不得不説，這把營銷已經做到位。

市場這池水，已經被中洲灣迎海搞得沸沸揚揚。

一次性付款9折，按揭9.2折，不僅打折送物業、帶精裝，還搞提前鎖房這種操作，這可是妥妥看海景的大平層，福田的位置。

如今卻喊出了龍華價，這讓同區的富通九曜公館、加福華爾登府邸、灣尚庭璽家園以及中信城開紅樹灣怎麼賣？

如果連福田也沒撐住，説明其他區的項目，真的怎麼也高傲不起來了，尤其是龍華。

大部分126-128平户型吹風只要7-8萬/平（開盤折後價區間），這真的卷得連隔壁老王都要搖頭。

雖然項目價格基本和一期持平，但是架不住成功認購享受額外的贈送兩年物業費、折扣給到9字頭，還帶裝修啊。

只能説，中洲灣迎海這場價格戰，真是把龍華的新房給死死地壓制住了。

所以如果中洲灣迎海開年都賣不好，接下來的一年，龍華深圳北周邊新房、紅山的二手房都要謹慎開盤了。

不過，這麼操作，主要也還是看市場行情。

一方面二手房市場還沒看到太多的起色。

1月1—8號，深圳一手住宅成交524套，二手住宅成交442套，而去年12月1—5號，深圳一手住宅成交363套，二手住宅成交295套。

兩個成交時間段，二手房每天成交套數也都差不多。

另一方面，競品也在悄悄搶客。

前海限價最低（9.2萬/平）的新盤深業雲海灣已經在兇猛蓄客，官方户型圖已經曝光，展廳也放出消息準備開放。而位置在水圍的灣尚駿璽也預計要入市，已經在官方的一季度供應計劃表當中。

其實，就算中洲灣迎海官方真按市場吹風的價格開盤了，也不見得2000-3000資金實力的買家會完全買賬。

1、價格只是看上去便宜，實際上得房率低，價格被無形拉昇。

126平户型，實用面積只有70%左右。

而260平的大户型，真實得房後的價格算下並沒有市場宣傳的這麼便宜。

這樣的户型，估計兩三千萬級別的買家很難接受，與其選擇這樣的户型，倒不如直接選擇主流豪宅區的二手。

2、容積率也不敢恭維。小區沒有地面花園，只有光禿禿的兩棟住宅，一棟54層，另一棟61層。容積率/規定容積率高達7.86/7.39。

3、户型也做得不如人意。

126平的實際面積還比不上深圳很多次新80多平的房子。

126/260平户型內部，剪力牆就佔用了不少面積，後期要做户型調整改造，也不容易。

4、噪音也忽視不了。旁邊的學校+京港澳高速帶來的噪音，可能只有裝上隔音玻璃才會好一點。

而且周邊有舊改，項目的四期就在建設中，至少還要多忍受幾年“噹噹噹”的改造噪音。

自住最近幾年相信不會太安靜。

5、不是所有户型都有景觀。

比如5層以下的低樓層不僅看不到海，還被周邊樓體遮擋，就算沒有周邊樓體遮擋，看到的也是大片農民房。

6、學校披着名校集團外衣，實際就是個掛牌貨。原來是上沙中小學，掛牌紅嶺集團後，變身為紅嶺實驗學校中、小學部。

7、前一期曾經鬧過維權。2021年12月有一期業主反映，車位縮水，買了房沒法停車，開發商有虛假宣傳嫌疑。車位比低至1:0.4，和開發商原先承諾的不低於1:1存在較大差距。

當然了，項目也有不少可取之處。

1、總的來説，位置、户型朝向、商業、景觀等要比同地段的灣尚庭璽，中信城開紅樹灣的好一些。

2、景觀不錯，南鄰紅樹林自然保護區，北瞰高爾夫球場、福田CBD建築羣，西望深圳灣濱海休閒帶，大户型的高層景觀確實一絕。

3、配套比較齊全，工作和生活方便。

項目自帶了16萬平商業，周邊學校掛牌紅嶺集團就在樓下，距離上沙地鐵站A出口步行約700米。去福田的會展中心、崗廈被CBD都方便。

4、超大户型比較稀缺。260平的海景大平層，在福田比較少有，而且這個户型基本也是小區的樓王位置。

5、折後價格有優勢。

據讀者反饋，項目好幾個户型已經被提前預定了，尤其是03户型，而且鯊魚已經收到不下三位讀者朋友的消息，説是已經付款買了這個項目。

不得不説，中洲灣迎海這波營銷玩得是真的溜。

作者 | 醉酒大鯊魚