11月以來，房地產政策“多箭齊發”，連續且明確的政策利好信號既能幫助民營房企信用風險緩釋，更是有利於投資者對中國房地產市場的信心重建。

隨着房地產行業迎來困境反轉的契機，筆者認為，物業管理作為從產業鏈中延伸出來的“下游”產業，投資價值遠高於房地產開發商，主要表現在以下幾點：

（1）現金流穩定。物業管理屬於弱週期行業，即便沒有新簽約物業，物管企業過去的在管面積依舊能夠產生持續的物業管理費現金流。

（2）客户黏性高。由於更換物業管理服務商的程序較為複雜，轉換成本較高，因此物管企業具備高繳費率、高續約率的護城河壁壘。

（3）輕資產運營模式。相較於房地產開發商重資產的運營模式，物業管理企業固定資產少，風險低。

基於上述觀點，筆者認為，在地產政策加持下，物業管理行業或將成為產業鏈中下一個迎來爆發的板塊。

然而值得注意的是，當前市場中的物業管理企業均是佈局在住宅及商業服務方面，大部分物管公司以技術含量低的基礎物業服務為主，同質化問題嚴重，無法在激烈的競爭中凸顯出核心競爭力和品牌價值。

因此，那些差異化佈局非住宅及商業物管服務並在細分領域取得領先位置的物管企業，才是我們當下更加值得關注的對象。

今日，潤華生活服務集團控股有限公司（下稱“潤華生活服務”）作為我國首個聚焦於醫院後勤服務的物業管理公司，開始於港交所招股。潤華生活服務獨特且差異化的佈局使公司成為市場當中的稀缺標的，引起了眾多投資者和機構的關注。

據悉，潤華生活服務招股價區間為1.70港元至2.00港元，每手2000股，一手入場費為4040.35港元。招股時間為2022年12月30日至2023年1月9日，預計將於2023年1月17日正式上市。

1、首個針對醫院後勤服務的物業管理股，實力和稀缺性並存

作為一家專注於醫院後勤服務的物業管理公司，潤華生活服務一直以來秉持着“精耕山東、兼顧一線城市”的發展策略，把業務重心放在山東省。

截至2022年上半年，潤華生活服務在管項目共231個，覆蓋全國多個城市，廣泛涉及醫院、公共交通、寫字樓、住宅、學校等領域，下設潤物建安、潤物園林、安輔保安等多元子公司。

憑藉着清晰的商業模式和戰略定位，潤華生活服務展現出獨特的稀缺性和持續成長的確定性。

一方面，潤華生活服務差異化定位醫院及公共板塊的物業服務，創新開發出非診療一體化服務模式。

隨着物管行業競爭已從規模比拼升級到服務能力和品質的較量，為了滿足醫院業態的服務需要，潤華生活服務積極研發併成立“一站式臨牀服務中心”，實現了醫院物業智能化、可視化、數據化、智慧化的運營管理。

同時，關注到客户不斷升級的服務需求，潤華生活服務還創新開發了非診療一體化服務模式，不斷提升核心競爭力。據悉，非診療一體化服務模式打破了傳統醫院物業服務邊界，能夠在醫院保潔、秩序維護、維修運行、中央運送等傳統物業的基礎上，開設新的服務內容、服務功能。通過信息平台和一體化服務，整合優勢資源，拓展服務邊界，是服務於醫院後勤社會化管理的工具。

依託於“一站式臨牀服務中心”和非診療一體化服務模式，潤華生活服務佔據了市場中一席之地，並打造出較強的品牌影響力。2021年，潤華生活服務共有39家在管醫院及104個在管公共物業。根據弗若斯特沙利文報吿，按2021年各板塊所產生的收益計，在山東省物業管理服務供貨商中，潤華生活服務在醫院及非住宅（包括醫院、公共物業及商業物業）板塊分別位列第二及第三。

從市場規模來看，我國醫院數量與日俱增，再加上近年來醫院後勤服務要求和質量的不斷提升，醫院後勤服務市場的總收益也在持續增加。若單以山東省的醫院後勤服務市場規模來看，於2016年至2021年，該市場總收益由人民幣13.8億元增加至人民幣30.2億元，複合年增長率為17.0%。並預計將於2026年達到人民幣62.6億元，複合年增長率為15.7%。

相信隨着後續醫院後勤服務的市場規模進一步增加，潤華生活服務憑藉着市場先發優勢也將進一步提升市場份額。

數據來源：招股書

另一方面，潤華生活服務穩定增長的業績情況展現出良好的盈利能力和持續成長的確定性。

據招股書顯示，潤華生活服務的業務規模和財務表現持續保持強勁增長，營收毛利雙增。公司收入由2019年的3.97億元增至2021年6.01億元，年複合增長率為23.1%，並於2022年上半年達到3.21億元。毛利由2019年的6684.7萬元增至2021年的1.14億元，並於2022年上半年達到6699.2萬元。

數據來源：招股書

這裏值得一提的是，通常來説，剔除掉上市開支、股份支付等一次性開支類費用後的淨利潤，更能反映一家公司實際經營情況的核心財務數據，從而體現公司真實業績情況。

可以看到，在扣除掉一系列一次性開支後，潤華生活服務的真實經調整淨利潤持續增長，由2019年的2789.8萬元增至2021年的5515.8萬元，年複合增長率高達40.61%，並於2022年上半年達到2357.5萬元。

數據來源：招股書

2、背靠潤華集團，資本支撐闖關港股

一個成功的企業背後，一定有一個優秀且睿智的領導者。

對於上市公司而言，董事長作為公司管理團隊的核心人物，在企業戰略決策中扮演着關鍵角色，對企業未來發展方向有着至關重要的影響。

在歷經了多年發展後，潤華生活服務如今成為山東省的標誌性物管企業，亦是得到了業界的廣泛認可，能夠達到今天的成績可以説都來源於公司背後潤華集團的董事長——欒濤先生不斷的拼搏與努力。

追溯過去，欒濤先生關注到汽車行業的發展機遇，早在1990年就成立了山東省汽車聯合銷售公司，也就是現在的潤華集團。

隨着改革開放的不斷深入，欒濤先生帶領着潤華集團不斷根據客户需求的變化、以及市場發展的需要進行服務升級，在不斷探索中走出了一條獨特的發展之路。

2000年，潤華集團經過十年的艱苦奮鬥，實現了由單一汽車流通企業到跨地區、跨行業大型企業集團的飛躍和資產規模跨躍式的擴張，欒濤先生高瞻遠矚地提出了“百年潤華”的創業目標。

在此之後，伴隨着汽車行業的飛速發展，潤華也迅速起勢。在大多數汽車銷售企業只專注於賣車的時候，欒濤先生就開始注意到汽車後服務領域的市場機遇，前瞻性建立起“一站式”服務體系，為消費者購車提供了便利，由此增強了消費者黏性。

憑藉完善的汽車服務功能、高標準的服務水平、戰略化的網絡佈局，目前潤華集團已經成為山東省汽車行業的翹楚，全國汽車流通行業的知名品牌，營銷服務網絡覆蓋全省，初步建成百公里一小時汽車生活服務圈。

資料來源：公司資料，註明：位於中國.濟南的潤華汽車主題公園鳥瞰圖

潤華汽車致力於為車主提供“全生命週期 全價值鏈”的汽車產品與服務，建立並完善起包括汽車銷售、汽車維修、汽車金融、汽車保險、汽車美容裝潢、汽車救援、汽車出租、汽車租賃、汽車檢測、二手車交易等一體化的汽車服務體系，為廣大消費者提供購車、用車、修車、換車的消費全案，服務客户突破100萬。

資料來源：公司資料，註明：位於中國.山東濟南的潤華旗艦寶馬解放路店

與此同時，欒濤先生藉着豐富的企業管理經驗，開始探索地產、物業等行業，在各行各業中均有着深刻的認識和積累。

除此之外，潤華集團在發展壯大的同時，還不忘初心，持續踐行社會責任，不久前榮獲“2022中國汽車流通行業社會責任榜樣企業”。

成立以來，潤華集團秉承着“責任重於泰山、誠信以至百年”的信念與宗旨，長期參與各類公益慈善事業，通過各種捐贈活動，多方面、多層次積極地回報社會。

2011年，潤華集團攜手中國青少年發展基金會共同成立了“潤基金”，專項用於援建希望小學，十年間共計援建十多所潤華希望小學。這不僅進一步履行了企業的社會責任，更好地整合潤華集團的愛心公益活動，更是承載了潤華集團回饋社會的企業理想。

總體而言，作為潤華集團的創始人，欒濤先生以汽車經銷起家，經過了30餘年的發展，帶領着潤華集團逐步拓展至地產、物業等多元產業格局，將多種服務模式放在一個集團內發展，實現了從單一業務模式向綜合服務模式的轉變。

可以説，此次欒濤先生帶領着潤華生活服務登陸港交所，用物管撬開了資本市場的大門，既是資本市場對潤華生活服務發展和綜合實力的肯定，更是整個潤華集團踏上新徵程的標誌。

3、尾聲

最後回到市場角度來看，潤華生活服務選擇此時上市是機會嗎？

首先，地產政策密集釋放利好信號，不僅提振了行業信心，也是穩住了物業管理行業的基本盤。從這一層面來看，房企信用風險緩釋是本輪物業管理估值修復的關鍵。隨着地產信用風險緩釋，有利於市場對物業的認知重新調整迴歸，物業管理行業存量市場發展的確定性仍在，後續板塊或將“借箭”迎來新一輪爆發期。

在經歷了前期的震盪調整後，物管板塊已處於歷史低位區間，政策利好刺激下，港股內地物管股板塊持續走高，迎來邊際修復機會，當前正是物業管理板塊配置的好時機。

數據來源：富途牛牛

其次，眼下國內防疫政策持續優化，多省多地接連宣佈不再查驗核酸及綠碼，新冠疫情防控已經迎來全面放開的拐點，對於物業管理行業而言也是一個積極信號。

由此不難得出結論，潤華生活服務此時上市或是一個明智的選擇。

作為差異化聚焦醫院後勤服務的物業管理公司，相信潤華生活服務這類優質且具有獨特優勢和稀缺性的物管企業，上市後將藉助着政策利好及資本加持搭上發展快車道。