毫無疑問，最近的港股市場掀起了一場強勢大反攻，過去被壓制的板塊均表現喜人，從這背後來看，低估值、業績向好預期，政策利好、市場情緒修正均成為此番反彈的助推因素之一。

筆者留意到華南城(01668.HK)近期走勢也相當不俗，此前公司亦發佈了中期業績，儘管受到疫情、宏觀經濟等多重因素影響，業績遭遇壓力，甚至一度發佈了盈警公吿，但很顯然市場已經早已Price in這份成績單，並未影響華南次持續走強的勢頭。

(來源：富途行情)

1· 中報出爐，三大業績看點

從華南城這份中期業績來看，筆者認為仍然不乏如下亮點：

其一，持續性收入遭遇的壓力雖大，但依舊保持了相對的穩健，經營模式獲得驗證。

依據財報所示，上半年，公司持續性收入減少4.3%至16.101億港元。考慮到整個宏觀大環境以及商貿物流行業面臨的情況，公司在持續性收入上能夠扛住外部環境的壓力，展現出了較強的抗風險能力和抗週期能力。

從公司經營戰略來看，近年來也持續在推動持續性收入佔比提升，這也意味着，後續公司整體經營的穩健性還將持續獲得鞏固。

其二，資產負債率實現較大優化，抗風險能力加強。

財報顯示，截止中期期末，華南城資產負債率降低至62.3%。這背後顯然與國企高管股東入股的助力分不開。實際上早在今年1月的投資者電話會上，華南城管理層就預計，引入國企股東後，未來的融資成本有望下降至5%-6%，每年的利息支出可縮減至20億港元，資產負債率由70%降到50%。

從公司的財務指標不難看到其正不斷向這一目標靠近，這也意味着其整體的抗風險能力和經營安全性也得到了夯實。

其三，品牌勢能進一步增強，生態圈協同效應加速釋放。

從財報中可見，公司屢屢獲得多個行業獎項，如，2022年8月，深圳華南城連續第六年被深圳工業總會評為“深圳知名品牌”榮譽稱號。9月，華南城電子商務產業園綜榮獲國家電子商務示範基地“十佳”之一。同時隨着國資背景的特區建發集團的入股，優質的信用背書、品牌背書、資源導入等也進一步提升了公司的綜合影響力，品牌勢能不斷得到強化。

此外，伴隨公司所佈局的產業版圖不斷推動創新、升級，產業生態協同效應也正迎來加速釋放。從乾龍物流到奧特萊斯再到各地華南城圍繞新業態、新消費的佈局等，為公司整個產業生態圈帶來了更多的活力與成長新動能。

2· 華南城後續表現的四大支撐邏輯

展望後市，筆者認為華南城具備四大支撐邏輯。

首先從整個市場層面出發，港股在經歷了估值底部後，正迎來歷史性的反彈行情。結合政策面、情緒面、資金面等因素來看，這一反彈的可持續性仍然值得期待，尤其是伴隨疫情修復帶來的反轉、政策面刺激等利好因素下，中長期來看港股都將從中受益，且風險收益比也相當具有吸引力，配置價值凸顯。

其次，從行業板塊層面出發，華南城所處的商貿物流領域，可以看到一系列積極的政策正帶給市場信心，不論是地產行業的政策調整、疫情防控政策優化、經濟經營活動正常化、支持鼓勵消費等，這都為華南城這類商貿物流企業後續業績的修復帶來了良好預期，支持板塊的修復行情。

尤其是此前11月11日，央行和銀保監會下發《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(簡稱“16條”)，內容涉及開發貸、保交樓、房企紓困、信託貸款、併購貸、租賃融資、貸款展期、個人房貸和徵信等諸多方面，對樓市的系統紓困注入強心劑。這對於華南城而言也構成直接性利好，將有助於其進一步暢通融資渠道，疏解債務壓力。

再次，從公司催化劑層面出發。一方面，延續上述行業邏輯，業績催化是一大關鍵因素，伴隨未來疫情常態化、經濟復甦，華南城的業績彈性將更大，確定性也更強。

另一方面，國企股東入局帶來的經營管理調整等亦是另一大重要催化劑。正如，財報中其所提到的，特區建發集團充分發揮國資國企優勢，推動了華南城實現了“三個改變”，一是提升資信水平，盤活資金流動性；二是優化資產結構，有效降低資產負債率；三是強化資源導入，實現產業轉型升級。

從特區建發入股以來圍繞融資模式創新方面來看。特區建發將進一步加強與華南城的融資業務協同及融資資源共享，由特區建發集團下屬公司牽頭髮起設立總規模約110億元的股權投資基金，為華南城集團優質開發項目提供資金支持，盤活華南城集團土地資源。此外，特區建發協同華南城與相關銀行開展密切合作，正推動組建銀團貸款，幫助華南城集團置換高息債務並補充流動性。

在業務合作方面，值得一提的是，就在此前11月30日，深圳市特區建設發展集團有限公司與華南城集團全面協同合作簽約暨南昌、鄭州、南寧華南城項目合作啟動儀式，此次簽約也標誌着兩家集團全面深化合作邁上新台階。根據協議，雙方將圍繞園區產業升級、融資模式創新、產業園區開發與運營、物流冷鏈合作開發、物業管理及智慧園區建設等領域展開全面深化合作。

可以預期的是，隨着國企的入局將持續帶給華南城業務騰挪及發展新空間，在實力雄厚的控股股東的助力下，華南城的經營也將有望邁向新的台階。

最後，估值層面出發。目前華南城公司股價為0.56港元，公司財報所示的每股淨資產則高達3.71元，PB則僅為0.15倍，資產價格極低，且處於歷史估值底部區域，安全邊際凸顯。考慮到當前外部環境的不確定性下，公司的安全邊際也將有望獲得市場資金的關注。

3· 結語

從國資入股的動作來看，其更有助於提升華南城的市場辨識度，幫助其在既有的商業生態圈和新興領域上展開佈局。隨着公司不斷打造繁榮的商貿物流生態，並持續創造協同效應，華南城後續的發展也將有望迎來新一輪的快速成長期。

綜合來看，中期成績單的出爐，意味着靴子的落地，釋放了市場悲觀的情緒，同時也帶來了公司復甦的積極信號。隨着華南城在疫情後時代步入業績拐點，後續估值修復表現相信還將持續帶給市場驚喜。