近段時間來，政策支持民營房企發債融資的動態明顯增多。

11月8日，中國銀行間交易商協會官網消息稱，交易商協會將繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，後續可視情況進一步擴容。

一方面，這將引導市場機構改善對民營房企的風險偏好和融資氛圍，有效緩解民營房企信用收縮問題，促進其融資恢復並降低融資成本。另一方面，新融資政策的頒佈，也釋放出了連貫的政策支持信號，讓市場對未來跟進新支持政策的預期加大，提振了板塊信心。

另外，近日市場上一則央行和銀保監會聯合發佈的《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》傳出。該文件包括6個方面，共16條具體措施，重點內容包括：支持開發貸款、信託貸款等融資，未來半年內到期可以允許超出原規定展期1年，以及支持各地合理確定當地個人房貸首付比例和貸款利率政策下限等。

相較於過去監管部門通過窗口指導等口頭形式傳達，這是央行和銀保監會近一年多來，首次針對房企融資問題出台專門性文件。同時，這次通知由央行、銀保監聯合發佈執行，推行力度將會更大，或標誌着房地產行業將迎來新的轉變。

多項重磅利好刺激下，房地產板塊連續多日反應熱烈，港股內房股板塊連續走高，碧桂園、旭輝控股集團等多家民營房企股價暴力拉昇，地產全產業鏈普遍上漲。

圖：港股內房股走勢

來源：富途牛牛

1、政策再出利好，民營房企迎來發債融資窗口期

一直以來，融資難、融資貴都是困擾民營企業特別是中小微企業的主要難題之一。

在今年來房地產行業持續震盪下行的大環境下，房企債務壓力和風險持續上升，特別是融資受限較大的民營房企更面臨着嚴峻的生存考驗。

為了更好地支持民營房企拓展融資，此次政策強調了“擴容”概念，點明將房企納入覆蓋範圍。據知情人士透露，除龍湖集團以外，碧桂園、新城控股、美的置業均已在申請大額融資，“第二支箭”正加速落地。

同時，交易商協會已於近期組織中債增進公司積極開展了部分民營房地產企業債券融資增信工作，取得了良好成效。

房地產市場深度調整背景下，利好政策的不斷落地推動了民營房企發債融資的支持範圍和規模持續擴大，今年年內已有近萬億元資金明確支持房地產企業和保交付。

例如，上半年相關機構對房地產併購貸款及併購債的支持規模超1000億元；5月及8月，龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團等示範房企通過信用風險緩釋工具及全額擔保發債融資百億資金；8月底，監管部門設立保交樓2000億元專項借款；9月底，監管指示對房地產新增6000億元貸款。

系列政策的相繼出台，在持續擴大民營房企發債融資支持範圍和規模的同時，進一步疏通了民營房企的融資渠道，有助於緩解房企流動性壓力，從而控制民營房企信用風險。可以預見的是，民營房企的發債窗口期即將到來。

就投資邏輯而言，前期在市場持續下行中依舊能夠保交付且穩健發展的領先民營房企，或將在當前政策持續釋放利好的背景下更加受益，存在較大的估值上升空間。

2、銷售、交付、融資，多維度樹立民營房企行業標杆

碧桂園作為監管層所認可的示範房企，無論是從銷售能力、交付能力，還是融資能力上，都展現出了民營房企的領頭姿態，正是一個值得關注的典型。

在地產行業下行、疫情反覆的環境下，部分房企出現債務違約、項目逾期交付、停工緩建等問題，“保交付”成為2022年下半年房企可持續發展的關鍵詞。

面對市場壓力，碧桂園將“保交付”定為重點任務，積極把控質量並按期履約交付，展現出極強的責任擔當和硬核交付力。

克而瑞的數據顯示，今年1-9月，碧桂園的全口徑銷售金額、權益銷售金額分別為3612.9億元、2757.4億元，均位列中國房地產企業銷售榜TOP100榜首。

具體來看，今年1-9月，碧桂園連同其合營公司和聯營公司已在30個省、267座城市、910個區縣，累計合同交付共45萬套房屋，交付面積逾5300萬㎡，交付量在行業內位居前列。同時，碧桂園還預計今年第四季度將交付約28萬套房屋。

另外，碧桂園是目前少數仍在境內外保持通暢的融資渠道民企，也是民企中主體及債項信用評級最高的開發商之一。

9月，碧桂園成功發行了2022年度第一期中期票據，本金總額為人民幣15億元，為期三年，票面利率為3.2%，認購倍數達2.86倍。遠低於民營房企平均融資成本的成功發債，背後體現出監管機構對碧桂園基本面以及持續經營能力的認可。

整體而言，碧桂園穩健的經營情況充分體現出其自身發展韌性，展現出較強的造血能力，有望穿越市場週期並邁向高質量成長的新階段。

3、小結

“第二支箭”的落地無疑將大幅緩解民營房企債務壓力，促進地產行業的良性可持續發債。

對於民營房企而言，在政策利好消息發佈時，優質的領頭企業有望率先得到資本青睞。據choice數據顯示，11月以來，碧桂園股價已強勢反彈超110%。

隨着政策不斷加碼釋放利好信號，地產行業加快進入復甦新階段，新的發展格局下，碧桂園作為領頭的民營房企或將更具估值增長彈性。