2021年下半年至今，中國房地產市場進入新一輪調整週期，共同富裕政策綱領和房地產去金融化大趨勢，催生新的發展模式。代建——憑藉輕資產、抗週期、低負債屬性，從"無人區"走向聚光燈下。據不完全統計，百強房企中已有超40家佈局代建業務，"代建"一詞更是刷屏多家上市房企中報業績會。

△研討會現場

11月11日，由綠城管理(9979.HK)牽頭舉辦的"輕時代——輕資產聯盟研討會"在杭州順利舉行。會議由輕資產聯盟首屆輪值主席、綠城管理執行董事兼CEO李軍主持，當代管理、華潤置地等聯盟成員，萬達、建發建管、朗詩綠色管理、路勁地產、仁恆置地、新城建管等代建企業，南昌建投、明源雲等產業鏈企業代表，以及經濟學者和行業專家代表出席。

△輕資產聯盟首屆輪值主席

綠城管理執行董事兼CEO 李軍

趨勢無敵

代建成為房企轉型戰略

作為研討會首位發言嘉賓，億翰智庫宏觀首席研究員張化東博士作《保交付政策下的代建機會》專題分享。在他看來，房地產行業降槓桿趨勢下，開發商開始向細分行業轉型，即從香港模式轉變成分業經營的歐美模式。未來在房地產各環節，將出現獨立的資方、代建方、物管公司，甚至獨立的銷售公司。代建作為行業重要細分賽道，其窗口期已經到來，未來將有更多"新朋友"加入其中。

△億翰智庫宏觀首席研究員張化東

張化東表示，在當下保交樓政策下，AMC進場及成立紓困基金、城投平台託底市場、租購併舉加快住房體系變化等，將給代建市場帶來廣闊增量空間。未來1-2年，代建可能會作為各個企業的戰略性業務，與此同時，代建入行門檻勢必提高。

對於代建市場的增量空間，張化東按商品住宅11億平米來測算，以均價1萬元為基礎，在代建滲透率大概60%的假設情況下，預估年度代建收入規模將達1000多億。

減量高質

輕資產備受資本市場關注

隨後，中信建投證券執行總經理、地產和建築行業首席分析師竺勁作《從資本市場看代建》的專題分享。竺勁指出，在經歷跨越式增長後，房地產行業進入減量、高質發展期，城市、企業間的分化成為新常態，代建企業的市場環境面臨新變化。

△中信建投證券執行總經理

地產和建築行業首席分析師竺勁

新的發展階段將帶來行業模式和商業模式的重構。行業模式將往租購併舉方向發展，商業模式將以信用為先進行重構，信用將成為未來房地產企業一個根本性的競爭優勢。由此，擁有央國企性質背景、主體信用高的企業將在競爭中搶佔先機。

談及代建行業和企業的發展，竺勁認為，對資本市場而言，代建行業具有淨現金流入和週期成長股的本質屬性，核心關注代建企業的股東背景、業務拓展，及估值變化。

放眼未來，竺勁表示，代建必將成為中國房地產新發展模式中很重要的一個賽道，代建企業將成為房地產行業的主力軍力量，其中龍頭企業的先發優勢將尤為凸顯。

確幸時代

代建行業前景廣闊

在當前宏觀政策及市場環境下，與會專家及企業紛紛認為，代建進入高速發展的"確幸時代"。

首先，共同富裕和城市更新，帶來保障性住房和產業園、市政公建等政府端代建需求增量。

其次，地方城投大量拿地後催生了更多的商業代建需求。在2022年的無錫集中供地中，還出現地方城投公司和品牌房企組成聯合體拿地，後續由品牌房企以小股操盤的方式進行代建的現象，為類似項目後續開展提供範本。

同時，暴雷房企的項目紓困也為代建提供了大量業務來源。在保交樓的背景下，眾多涉房涉地不良項目，需要依託代建企業提供品牌煥新、團隊優化、供應鏈重整等專業開發管理服務，資方代建因此成為行業"新風口"。

百花齊放

代建步入差異化競爭

房地產代建是由有開發需求的委託方發起，由擁有開發能力和建設經驗的受託方進行部分或全程參與融資、設計、開發、管理及服務，最終實現共同盈利的一種商業模式。而隨着市場變化和行業發展，代建已經湧現出多種商業模式。

根據委託方類型、合作方式及合作訴求，行業普遍將代建劃分為政府代建、商業代建、資方代建(又稱資本代建)三種模式：

△數據來源：CRIC整理

面對逐漸擁擠的行業賽道和日益激烈的市場競爭，輕資產模式下，各企業紛紛拿出"殺手鐗"，聚焦自身優勢亮點，走出差異化競爭之路，行業則逐漸呈現"百花齊放"的姿態。

對綠城管理這類代建頭部企業而言，依靠先發優勢和龍頭效應，繼續走規模化發展路線，深化全國性佈局以及多元化的業務結構。

萬達商管則通過自身強有力的商業與運營能力，成為全球規模領先的商業物業持有及管理運營企業，走出了獨樹一幟的輕資產發展路徑。

同屬頭部房企的代建板塊，金地管理、旭輝建管、建發建管，在政府代建、商業代建領域快速佈局，已在全國多地佈局代建業務；而如中原建業等區域龍頭房企則採取紮根大本營的模式，深耕本土，輻射周邊，聚焦優勢。

具有國企央企性質的華潤置地、招商蛇口等房企，依靠和政府合作，更多地承擔政府保障房、大型市政場館及公建配套開發及運營等項目；中交地產與信達地產選擇以強強聯合的方式，跑步進入紓困類代建項目。

此外，在商業模式或產品力方面具有突出特點的龍湖、當代、仁恆、朗詩、新城等企業，憑藉自身品牌及產品打造能力，通過精細化管理和服務，也已在代建賽道搶佔一席之地。龍湖集團旗下智慧營造品牌龍湖龍智造，依託龍湖在TOD、數字化等方面積澱的能力，提供一站式服務；朗詩甚至將公司名更改為"朗詩綠色管理"，重點發力綠色科技住宅領域。

互學互助

行業將持續競合發展

閉門會議中，建發建管、新城建管、朗詩綠色管理、明源雲、萬達、路勁地產等代建"新朋友"及產業鏈企業上台分享交流。

在當前行業背景下，各家企業各抒己見、暢所欲言，就市場環境、行業機遇、企業競爭、發展痛點等各方關注的問題進行坦誠交流，共商行業發展，共話聯盟未來。

儘管行業空間廣闊，但隨着代建"井噴"式發展，作為代建企業的共同家園，輕資產聯盟有義務也有責任組織行業交流互助，維護良性競爭秩序，為行業健康發展貢獻力量。

未來，聯盟將繼續發揮平台作用，通過組織行業內部學習與交流、有序宣傳與發聲，推廣行業價值，提升行業影響力與關注度；並依託各成員比較優勢，進行能力互補、形成協同效應，搭建生態平台，實踐 "共建、共享、共榮"的新發展。