瑞銀強推綠城管理控股(9979.HK)，代建龍頭具備估值提升空間
近期，瑞銀髮表中國資本市場策略報吿，認為中國股市仍舊充足的流動性支持將對股票估值形成支撐。通觀察過往宏觀波動環境下的股票表現，瑞銀認為小型股票對宏觀經濟環境的敏感度相對較低，往往會有更佳表現。
為便利投資者，瑞銀決定在不明朗的環境下，挑選出十隻小型股份，國內代建龍頭公司——綠城管理控股(下稱“綠城管理”)，成為入選該推介名單的唯一一家港股上市公司，獲“買入”評級，對應目標價8.3港元，距公司當前7.08港元左右的價格，存在約17%的潛在上漲空間。
瑞銀推介的十隻小型股名單
來源：公開信息
參照公佈的挑選標準，瑞銀認為綠城管理具備“市場份額上升”、“需求韌性”、“行業進入具備一定障礙”以及“估值合理”等特質。
具體來看，市場份額層面，綠城管理已連續六年保持行業第一身位，在近兩年代建行業關注度日益提升，資本持續湧入的背景下，公司2021年的市佔率仍同比保持微弱增長。在前置的業務結構調整策略下，預期公司市佔率將隨着政府代建、資方代建等新興業務的擴張，繼續保持領先。
綠城管理2020-2021年市佔率概況
來源：公開信息
需求層面，儘管房地產板塊整體繼續承壓，但在“三保”交付政策下，代建仍面臨中小房企、地方城投等的大量商業代建需求；以城市更新、保障性租賃住房為代表的政府代建需求；以及逐漸起勢的資方代建需求，業務滲透率將繼續提升。在城投平台、國企拿地增多、不良資產處置需求抬升、保障性租賃住房與城市更新政策利好等催化下，代建公司的項目資源和客户充足。
代建行業在房地產行業下行時逆週期性顯著
來源：開源證券
事實上，觀察過去十年代建在建面積和商品房銷售面積增速對比，代建的週期穿越能力更加明顯。對應在綠城管理身上，2021年銷售下行背景下，公司的代建簽約面積逆勢增長超20%，並在2022上半年延續趨勢。
行業壁壘層面，在以人才為核心的代建賽道，綠城管理擁有最大規模的領先人才團隊，構建起專業的代建知識體系和行業服務標準，具有充分的行業話語權和規則制定權。
隨着政府代建和資方代建業務崛起，綠城管理天然的品牌資產和主體信用優勢已經成為公司新的業務壁壘。
一方面綠城管理作為綠城中國下屬公司，擁有央企的信用背書，作為基本面穩固的獨立上市主體，公司保持着良好的產品和服務信用，在面對政府部門、國企央企，和金融機構客户時，更易獲得信賴。
另一方面，隨着信用勢能的擴大，綠城管理正在探索信用創造，例如幫助遇困項目重構信用，通過為相關利益方提供可靠的信用體系，激活產業生態，不斷拓寬自身護城河，進而實現更大的價值創造。
估值層面，由於賽道內標的稀缺，另一代建標的中原建業在業務規模、結構上與綠城管理差異較大，而此前恆生指數公司亦將綠城管理與眾多物管公司歸於同一指數內，推出恆生物業服務和管理指數，因此可依據公司輕資產經營屬性將之與頭部物管公司綠城服務、中海物業、華潤萬象生活進行對比，可以發現公司當前估值倍數遠低於可比公司平均水平，為估值提升預留了空間。
來源：公開信息
值得注意的是，今年以來，綠城管理的輕資產優勢和逆週期屬性強力釋放，在持續追蹤的機構之外，吸引了花旗、中金等重磅級機構的積極覆蓋，此次瑞銀主動推介更為公司質地和投資價值形成背書，在波動的外部環境下尤顯珍貴。
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