在地產行業進入加速分化期的大背景下，最是考驗房企韌性和耐力的時候，8月30日晚，弘陽地產發佈了2022年上半年業績報吿。儘管中期業績難免受到不利市況的波及，但公司依舊保持了積極和穩健的發展態勢。
不過從當前來看，房地產行業利好政策不斷，種種跡象皆表明地產行業的至暗時刻或已經過去。長期而言，地產行業仍朝着向好態勢發展，許多房企也開始積極探索可持續發展的新模式及動力。在此之中，弘陽地產持續維持良好的經營狀況將有望迎來發展新機遇，未來無論是企業自身的發展還是資本市場的投資機會都較為明朗。接下來筆者將就此進一步分析。
1、中期業績穩健，盡顯經營韌性
上半年，全國房地產市場商品房銷售規模大幅下降。據《2022年7月中國房地產市場月報》顯示，全國商品房銷售面積為68,923萬平方米，同比下降22.2%。其中住宅銷售面積為58057萬平方米，同比下降26.6%；全國商品房銷售額為66072億元，同比下降28.9%，其中住宅銷售額為57683.0億元，同比下降31.8%。
因此，在地產行業整體承壓、市場規模持續下行的大環境下，房企風險加速暴露，財務表現已成為當前投資者們選取投資標的的重點考量指標。
從弘陽地產中期財報來看，公司業務雖然受到一定程度的影響，但整體而言仍較為穩健，一定程度反映出公司經營的抗週期性。上半年取得收入為126.09億元；累計合約銷售金額為196.1億元；毛利及毛利率分別為18.24億元及14.5%；現金為95.02億元，較為充沛。
同時，公司在財務槓桿及結構上近年來一直處於較為健康的狀態。從“三道紅線”各項指標來看，報吿期內，弘陽地產淨負債率為59.4%，現金短債比0.7倍，剔除預收賬款後的資產負債率約為66.8%。
從融資層面來看，弘陽地產積極進行債務管理並償付各項債務。截至6月底，公司已償還上半年的境外債務包括於4月到期的4.5億美元9.95%優先票據及其最後一期利息。
另外，弘陽地產也在加大力度優化財務結構，通過集中資源的方式促進公司保交付和經營業務的良好發展。例如，今年8月，弘陽地產以8.57億元出售廣州項目公司34%股權及銷售貸款，這將有利於公司進一步加強自身現金流。
透過財報不難看出，在行業逆行階段之時，弘陽地產依舊保持着穩健發展及良好的財務結構。筆者認為這背後的重要原因主要是由於公司對自身發展一直有着清晰的戰略規劃。
一方面，為了應對房地產複雜的市場形勢，弘陽地產不斷加強運營管理，緊抓市場機會並積極充實土地儲備並拓展業務版圖，提升項目開發效率和產品質量。另一方面，公司打造“地產+商業”經營模式，開拓多元化業務，不斷拓展自身發展邊界，尋求可持續發展。
因此，弘陽地產提前進行前瞻性的戰略佈局不僅能夠幫助房企加厚安全墊，還能使其平穩度過行業下行週期，具備抗風險能力。
2、多措共舉“保交付”，土儲充足後勁十足
在地產行業面臨疫情反覆、銷售低迷、項目停工、交付延期等挑戰時，許多房企資金鍊緊張的問題短時間內仍得不到緩解。可以看到，不少房企當前甚至以“活下去”為首要目標，再加上保交樓的任務可謂是舉步維艱。
而保交樓作為房企信用的直接體現，更是房企實現良性循環的基礎。交付力作為產品落地的重要保障，是房企對項目設計的兑現、對施工質量的把控、對業主服務的跟進，也是產品力更深層次的延伸。
弘陽地產一直以來以“保交付”為首要任務，採取多項措施維持營運的穩定性，以確保公司已售項目如期交付，從而保障投資者的利益。據財報顯示，上半年公司累計交付54個批次，共計27078户，總體交付率87.1%，同比提升4.4%。
筆者注意到，其中弘陽地產部分項目在交房的同時也即時交證，實現了業主住權和產權同步，側面體現出公司對交付品質的追求。上半年弘陽地產各項目的按時交付，不僅體現出公司穩健的經營管理能力及堅實的資金實力保障，還能夠為公司後續發展積累市場信心。
當然，在“保交付”的同時，房企只有持續不斷的獲得充足且優質的土儲佈局，才能為自身提供強勁的可持續發展動能。不過當前行業整體投資收縮的大環境下，資金鍊緊張的房企拿地態度依舊較為謹慎，拿地態度進一步分化。
弘陽地產基於良好的財務狀況，積極推動土儲佈局，聚焦大江蘇及周邊長三角優質區域。持續踐行“做透大江蘇、深耕都市圈、做強中心城”的投資戰略，重點佈局一、二線具備高成長潛能的城市，以構建公司持續發展的核心競爭力。
截至目前，公司總土地儲備建築面積約為1679.50萬平方米，其中已竣工物業198.76萬平方米，持作投資的可租用面積為100.34萬平方米，開發中物業為1380.40萬平方米。不難看出，公司擁有穩定的土地儲備，能夠支持公司長期持續發展。
總體而言，優質的土儲佈局不僅能夠有效滿足公司後續的開發，還具備較強的抗跌性，能夠增強公司的去化能力，為後續業績增長做出強勁支撐。
3、輕重資產並駕齊驅，“地產+商業”佈局加速釋放增長潛能
站在當下看地產行業後續的發展趨勢，受前期地產政策調控的影響，住宅市場利潤下滑，房企已經不再處於僅依靠提高市場規模、依賴房價上漲就能實現利潤增長的時期了。在此背景下，如何理性選擇賽道，探索新的業務增長突破口，也成為房企重點考慮的問題之一。
弘陽地產打造“地產+商業”輕重資產雙輪驅動的模式，協同發展，持續提升公司商業競爭力。一方面，商業板塊能為地產賦能，助力住宅價值提升，從而穩固公司地產開發基本盤。另一方面，地產板塊能為商業引流，繁榮商業生態，進一步打造獨具特色的商業經營模式，有效增強公司綜合競爭力。
據財報顯示，上半年，公司實現在商業運營方面，購物中心客户滿意度高於行業平均水平，安慶弘陽廣場和濟南弘陽廣場分別榮獲行業內不同獎項。同時，在商業拓展方面，創新採用合作分成模式，依靠經營運營能力和質量品牌積極進行市場開拓。
隨着公司地產與商業協同賦能，商業競爭力和行業競爭力不斷提升。得益於去年底新開業的濟南弘陽廣場租金收入增加，上半年，公司實現商業經營收入3.10億元，同比增加6.3%，取得較好成效。
筆者認為，在弘陽地產繼續審慎深耕聚焦城市的基礎下，通過商業和住宅聯動，進一步夯實商住聯動多元化取地模式。再加上通過收併購豐富土儲結構，未來公司業績將持續釋放，財務結構也會得到進一步的改善。
4、結語
回到行業層面上，近一段時間以來政策端回暖趨勢明顯，自6月起市場逐漸進入恢復狀態。
在“房住不炒”的總基調下，下半年我國仍將以“保交樓”為底線維穩地產市場信心。各省各地從實際出發完善房地產政策，加大對剛需、改善等自住型需求的支持力度，優化商品房預售資金監管。同時在金融端或將繼續支持企業合理融資需求，防範系統性金融風險，同時促進“保交樓”問題的解決，從而幫助房地產市場信心恢復。
在筆者看來，在大浪淘沙之後，房地產行業的發展邏輯也已將發生了根本性的轉變，未來新的市場格局有待重建。當行業邁入深度調整期，迴歸產品質量和服務將成為房企持續發展的重要因素。不僅如此，在拼交付情況的背後，反映出的還有房企穩健的經營管理能力及堅實的資金實力保障。
聚焦到弘陽地產的這份中期財報上，相比過往，弘陽地產上半年的整體成績雖然不算出眾，但也在一定程度上驗證了公司面對複雜宏觀環境以及行業逆風期所具備的可持續經營能力和跨週期成長優勢。
筆者相信，儘管行業出清和變革伴隨陣痛，但長期迴歸平穩健康發展的走向與趨勢不會被改變，弘陽地產將有望在新一輪洗牌後重現活力。
