隨着8月落下帷幕，中報季進入尾聲，各大房企紛紛交出8月份銷售成績單。
環視整個行業，目前地產板塊依舊低迷，樓市不景氣，房企銷售端不暢，資金面承壓等情況仍然並未完全得到改善，行業整體表現不佳，但部分頭部房企的業績仍不乏亮點。
從投資者角度來看，此前國信證券觀點認為，經營穩健、具備優秀品質的房企將更快從行業低谷中脱穎而出。基於此，八月份成績單展現的各家房企今年來的銷售表現成為重要的參考依據。
1、金地交出優於行業成績單
9月5日晚間，金地集團（600383.SH）發佈了8月份銷售情況公吿。公司單月實現簽約面積102.4萬平方米，同比上升14.45%、環比上升38.2%；單月銷售金額212.3億元，同比上升11.56%，環比上升14.5%。
（數據來源：公司公吿）
前八月來看，金地累計實現簽約金額1403.9億元，同比下滑32.34%。
結合行業情況，根據克爾瑞數據，百強房企前8月銷售操盤金額的同比降幅達47.4%。單月來看，8月份百強房企實現單月銷售操盤金額5190.1億元，環比較上月基本持平，同比降低32.9%。
對比可見，金地集團不論是從環比還是同比均取得了優於行業的表現。
進一步結合TOP20房企情況來看，金地銷售額累計同比在各月份也持續優於TOP20房企累計銷售表現。
（數據來源：公司公吿）
從權益銷售額業績情況來看，金地在行業排名相比7月份上升一位，位列行業第7名。
（來源：中指數據CREIS）
以單月數據看，前八月多數頭部房企的同比數據均呈現下降趨勢，且降幅並不低。而僅有為數不多的同比實現增長的房企，增幅也較為分化，既有像建發房產這類國企房企單月同比實現72%的增幅，也有像龍湖集團這樣的民企房企增幅僅不到4%的情況。金地集團同比增幅則處在中間位置。
而再來看環比情況，頭部房企中多數呈現復甦態勢，但也不乏像萬科地產這樣仍然有逾一成降幅的房企。金地集團環比增幅在頭部梯隊中也處在中間水平。
從整體統計來看，8月能夠實現同比、環比均上升的房企並不多，僅有中國金茂、金地集團、建發房產以及龍湖集團。其中，中國金茂和建發房產第一大股東則均為國資背景。
總體來看，行業仍然還在底部波折的階段，金地集團雖面臨壓力，但一定程度仍展現出較良好的業績復甦態勢，表現領先於行業及同梯隊。
2、支持房企業績復甦的兩大核心邏輯
結合目前行業情況分析，房企在銷售端能取得亮眼成績，與兩大因素分不開：其一，房企在產品力上的表現，換言之市場認不認可很關鍵，這背後亦涉及到項目所屬區域市場情況等方面，核心則是房企的土儲規模及分佈情況。
其二，則是房企的財務面情況，市場風險偏好下降中，購房者愈發重視房企是否具備穩健基本面，尤其是預售制情況下，較長的交付週期性，行業信用風波下導致購房者信心不足，缺乏優質財務面支撐的房企，在銷售端也將面臨較大壓力。
前者來看，產品與服務優質與否決定了其能否在推出市場時滿足市場所需形成有效去化。
隨着行業步入競品質時代，房企紛紛圍繞這一方向持續發力。以金地集團為例，其聚焦數字化、創新力、交付力等7大硬核產品力，打造企業核心競爭力，並以此得到了市場較高的關注與認可。
產品優質與否是其在市場的基本立足點，而產品所處的地段同樣也是產品重要的賣點所在，對產品能否賣的好尤為關鍵。
再結合金地的情況來看，其在佈局上聚焦的多是核心經濟地帶以及高能級城市，這些區域往往經濟發展勢頭強，人口保持流入，在去化上有支撐，同時其資產亦有較強的抗跌屬性，在當下不確定性升温的大環境下，有着較強吸引力。
同時，房企在城市的深耕情況也是其銷售端的亮點所在，長期市場深耕往往能夠帶來房企在在當地市場較高品牌影響力，為其在銷售層面獲得支撐及溢價機會。
從金地來看，其注重對一二線主流城市的深耕，以其深耕的上海、北京為例，在8月份，上海的金地嘉源項目開盤即成交440套，去化率達到100%，簽約金額超20億元；而北京副中心金地壹街區當月銷售3.8億元，順義區和錦華宸項目銷售5億元，各自奪得所屬板塊銷冠。
土地儲備是房企生命線所在亦決定了房企長期的發展潛力與機會。截止上半年金地集團總土地儲備約6193萬平方米，可以滿足未來2-3年的開發。此外從今年公司貨值情況來看，目前，金地集團未售貨值約7150億元，70%分佈在一、二線城市，30%分佈在環都市圈的三四線城市。同時公司計劃2022年8-12月份推出貨值1200億元左右。
房企採取的是結轉制，前端銷售是未來地產公司後續結轉收入的重要來源所在，也是房企後續業績的核心動力支撐。基於此，房企在銷售端優異的表現也為後續業績帶來了良好預期。
當前伴隨政策面驅動樓市回暖、“金九銀十”效應等，以金地為代表的優質房企在銷售端持續發力，後續其業績還將有望持續迎來修復。
再從後者來看，在行業暴雷潮湧動下，房企在財務端的優良表現亦是對公司銷售上的有力支撐所在。在市場信心不足的情況下，購房者往往更加青睞國企房企以及優質的名企房企，這也是我們能夠看到近年來國企房企在也業績上表現更為突出的原因所在。
而在這一過程中，不乏類似金地這樣的高信用房企，憑藉穩健的財務表現得到市場的認可，為銷售表現、業績復甦帶來驅動。
從金地具體情況看，其是為數不多的獲得境內外評級機構評級確認的中資房企之一，此前6月境內評級機構聯合資信確認維持金地集團"AAA"的主體長期信用等級，7月標普維持金地"BB"的長期企業信用評級。同時在9月5日，穆迪亦確認金地集團“Ba2”公司家族評級(CFR)。
根據最新穆迪的評級，穆迪在報吿中指出金地集團的“Ba2”公司家族評級反映了其品牌知名度、長期在中國房地產市場的運營記錄和其審慎、穩定的管理團隊，以及良好的流動性。此外穆迪亦提及公司在環境、社會和治理(ESG)因素方面，穆迪考慮了金地集團審慎的財務管理、多元化的所有權和董事會的過往記錄，以及其既定的治理標準，這些標準緩解了由於公司大量使用合資企業而導致的公司透明度下降帶來的風險。
從三道紅線來看，截止上半年金地淨負債率、扣預負債率、現金短債比分別為57.8%、66.9%、1.38 倍，其已經連續6年保持三條紅線“綠檔”。
從資金面來看，金地集團是目前行業中少數能夠持續獲得公開市場融資的企業之一。在今年上半年，金地集團順利發行了一筆17億元中期票據，利率為3.58%。而此前7月份，公司還成功設立一筆總額17億元的資產支持專項計劃，利率為4.8%。
截止上半年，金地集團賬上貨幣資金有647.98億元，其中無限制現金規模達560億元，剔除受限資金後對一年內到期的有息負債覆蓋倍數仍有1.38倍，可以覆蓋短債，可見公司面臨短期償債壓力不大。
此外，目前金地的總銀行授信規模超2600億元，剩餘可用銀行授信規模超過1700億元，2022年上半年銀行新增授信規模超150億元。公司銀行授信額度充足，抗風險能力突出。
總的來看，房企融資端暢通的融資渠道，充裕的現金儲備，堅實的資產負債表確定了其在行業信用風波中，能夠在交付層面、產品品質上仍然有強大的保障，帶給購房者信心，進而帶動銷售持續企穩走強。
3、結語
展望後市，隨着政策面持續釋放利好，尤其是在樓市端刺激銷售以及化解房企風險，紓困力度與需求刺激力度都在進一步加強，有力提升了購房者的信心。
近日，國常會以指出，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款，同時，5年期LPR也於此前實現超預期下調。
伴隨政策面支撐下房地產市場持續回暖，在這一過程經營穩健的優質房企其業績將更具增長彈性，這也會是市場投資人重點關注的方向所在。
