2022年上半年已經過去，在疫情擾動等複雜局面下，國家經濟面臨的壓力加大，相關政策接連出台助力穩增長。

在近期，商務部等九部門聯合印發《商貿物流高質量發展專項行動計劃（2021—2025年）》，在全國範圍內部署實施專項行動。這一政策的出台對商貿物流企業構成直接利好。

縱觀整個港股市場，華南城（01668.HK）作為主打“商貿物流+”運營模式的老牌商貿物流綜合運營商，或將是這一政策下的重要受益者。筆者留意到市場資金近期也在蠢蠢欲動。自7月初以來，南下資金接連加倉，持倉比例持續上升，資金看好背後，或與華南城面臨的一系列新變化息息相關，不妨具體來探討。

（來源：富途行情）

多措並舉緩解流動性壓力，債務優化升級

近期，華南城動作頻頻。其中，8月1日，華南城發佈關於債務條款徵求同意獲得債券持有人同意的公吿。其目前存續的5筆美元債同意徵求方案平均獲得96.39%的通過徵求同意。至此，華南城成功將未來9個月內集中到期的5筆共計本金達人民幣106億元的美元債成功將到期日調整至2024年。

而在此前7月18日，華南城發佈公吿與特區建發就華南城旗下第一亞太物業達成股權合作，藉此華南城進一步改善流動性，並與國資股東達成業務協同。

兩項公吿傳遞的信息皆表明，華南城在債務管理和現金流管理上取得了重大進展，這也意味着，公司抗風險能力得到進一步夯實，同時資金面的改善，也將進一步支持公司以更穩健的姿態迎接市場復甦。

回顧近期華南城的一系列動作，不論是美元債徵求同意，還是物業管理公司股權合作，均展現出公司積極應對行業逆風環境，推進債務管理，堅守信用底線的良好品質。

而從華南城的債務情況來看，這主要還是受困於宏觀大環境不景氣，公司前端業務遭遇較大沖擊，對企業現金流帶來巨大壓力。而縱觀整個外部市場，面臨債務到期壓力甚至遭遇現金流斷裂的企業不在少數，華南城在如此嚴峻的大環境下，不僅保持了相對穩健的經營，同時未雨綢繆通過引入國資等擺脱困境，並積極對現金流進行管理，充分向外界展示其勢必要守住信用底線的決心與信心。

實際上，從華南城今年來展開的這一系列動作也能夠看出，公司在財務管理和風險管理上有着明確的計劃和措施，始終積極在應對市場不確定性風險。這也印證了公司一貫以來的穩健以及注重資金管控的經營風格。在筆者看來，疫情終將會過去，市場也最後會迎來轉機，而華南城這種底層能力是經歷考驗並支撐其成功穿越週期的，後續伴隨大環境的向好，尤其是在國資背景加持下，公司有望迎來新一輪發展機遇。

與特區建發融合加速，開啟新成長週期

隨着特區建發的入主，華南城當下面臨的發展機會實際上是清晰可見的。此前資本市場也一度以大漲響應對兩者合作的認可。

而從後續兩者相繼展開的動作來看，雙方的融合也已經迎來了加速。實際上在入住之初，特區建發就承諾華南城管理團隊基本不變、市場化運營機制不變、產業定位和發展方向不變，這也給了華南城穩定的過渡期。同時特區建發也就提如何進一步提高華南城的競爭力明確了方向，表示將提升華南城的資信水平，盤活其資金流動性；優化資產結構，有效降低資產負債率；強化資源導入，實現產業轉型升級。從目前來看，一切也正沿着既定的方向穩步推進。

聚焦到具體措施上也能夠看到，特區建發也相繼派出骨幹人才到華南城。據悉特區建發已委派高級管理人員覃文忠、萬鴻濤等已正式入職華南城，分別擔任華南城執行董事兼財務總監、執行董事兼副總裁。隨着這些擁有國資背景的高管加入，華南城在管理實力以及組織架構也有望迎來提升，為後續企業的發展奠定了人才基礎。

此外，在特區建發入局華南城後，雙方迅速展開多方面合作，戰略入股的效果立竿見影。華南城在特區建發的引薦下，先後與特區建發旗下的鵬城智享、深圳能源全資子公司深能南京能源控股有限公司及特區建發旗下深規院等達成戰略合作。分別在智慧停車及新能源等領域展開佈局，而藉此合作，也進一步完善了園區產業生態圈。

在筆者看來，在國企背景帶來的融資等優勢下，也有望進一步加速華南城原有業態的發展。如在城市更新這一領域，資金的支撐是必不可少的，同時涉及到的拆遷等也往往需要當地的資源支撐。而特區建發的入主對華南城在舊改推進上勢必也將如虎添翼。值得一提的是，此前華南城與深規院合作的城市更新項目據悉已進入實質規劃階段，未來隨着這些規劃項目的落地，有望帶給華南城超上千億元的商業價值。

筆者認為，華南城通過多年的商業佈局和成熟的配套，在產業園區佈局上也積累了深厚的優質資產，而隨着城市規劃，產業升級，園區的土地功能的調整，後續華南城在這一領域的價值也將有望迎來釋放，長期增長潛力可期。