7月深圳樓市的數據出爐了，相信不少人也和鯊魚一樣，倒吸了一口涼氣。

根據深圳市房地產信息平台數據顯示，7月深圳二手房成交2039套，同比下降約0.16%。

二手房成交乏力，新房庫存也面臨走高現象。

深圳新房住宅存量可售套數達到30503套。

深圳市住房發展 2022 年度實施計劃顯示，深圳今年供應目標為約6萬套，1-7月包含深汕地區供應20973住宅。

若疊加樂有家平台顯示二手房真實掛牌套數（22646套），則接下來深圳一二手存量房預計將超過9萬套住宅。

換句話説，深圳樓市進入存量高速期。

但房子越多，大家心裏越沒譜，甚至唯一的願望變成，新房能順利交樓，二手能不站崗。

總之，房子多了，大家反而變得更卑微。

所以，就這些存量房，鯊魚做了新房的上車“打星評級”，方便大家參考。

今年深圳包含深汕區域，已經入市49個新盤。

除了宏發前城濱海花園以及海德園A區能創造“日光”的去化速度外，剩餘的新盤中僅8個去化比例達到80%，其餘全都進入了存量新盤的池子。

總之，去化不好，原因各有不同。

這49個新盤中，剔除深汕區項目以及同名項目二次開盤的情況，鯊魚按照區位、價格、宜居、學區因素進行打星。

其中，達到4星以上的新房基本集中在南山福田，主要集中了核心區域+短通勤+宜居（大户型等）+名校教育的優勢。

比如華潤城潤璽，屢屢創造“日光神話”，雖然最後一期以及上一期都進入了“賣剩蔗”的階段。

除了密度高，沙河西路的噪音，西南向沒什麼景觀外，不妨礙自帶優質的屬性。大沖CBD+沙河高爾夫景觀+高新園產業扎堆+倒掛紅利，確實南山很難找得出幾個能打的項目。

但貴也真的是貴，比福田的幾個新盤備案都高。大概是開發商一點都不愁南山的新貴們不出手吧。

比如福田中心天元，開盤前全城中介賣力找159位大人物，在大家吃瓜守望的情況下，300平左右的户型賣得最多，剩下的基本都是半個小目標的户型。

福田核心的核心+繁華大氣的商業+稀缺超大户型+交通便利+倒掛紅利，自然是沒什麼可以挑剔的了。

但奈何產品錯配得明顯，景觀被周邊寫字樓包抄、寫字樓風格的外立面等，距離大人物們的住家心理預期估計有很大差距。

不過即便是這樣，開盤還是吸引了27批身份號碼“H”打頭的香港大人物以及1批身份號碼“M”字打頭的澳門大人物。

剩下的4星盤，雖然位置地段優質，公共配套資源成熟豐富，但也確實難盡善盡美。

富通九曜公館，雖然能看高爾夫景觀，但距離上沙地鐵站、購物公園地鐵站步行都超過1.4公里。

天健天驕西築，雖然學區在荔園外國語北校區（小學）、紅嶺教育集團科技中學範圍內，但是樓盤小，沒有地面花園。

中信城開紅樹灣，雖然低總價外加優質學校福田外國語南校區初中部學區，但也無法忽視變電站、連體樓、離福保地鐵站超過1公里、堵車等不夠宜居的因素。

尚璟公館，小户剛需上車容易，周邊緊挨在建12號線地鐵站，看起來似乎要比中信城開紅樹灣香，但也難頂容積率達比較高，車位比不到1:1。

至於前海宸灣就不多説了，前陣子打折，基本搞動了深圳新房市場的一池春水。如果沒有折扣，羣眾的眼睛也是雪亮的。

4星以外的項目，評定沒超過4星最主要的原因，是地段問題。

都是南山、福田之外的新盤，通勤核心區有硬傷，如果疊加價格本身賣得比較貴，星級也就更低了。

比如羅湖的亞太半山樾府，環境面貌一般，部分配套暫欠缺，步行到草鋪地鐵站超過1.4公里，但備案價格約8.3萬/平，真的太貴了。

對比同區項目，如布吉去年的裏城璽樾山（5.8萬元/㎡）、佳兆業壹都匯（5.89萬元/㎡）、獨樹陽光裏（7.99萬元/㎡），備案均價更低。佳兆業壹都匯和獨樹陽光裏也更靠近地鐵。

當然，4星之外的新盤，想要在矮子中選一個高個子出來也不是沒有。

比如中海學仕裏，靠着學區溢價，也能衝到3.5星。距離地鐵口不到1公里，學區在深高北範圍內，和同區域其他幾個新盤，確實能拉開差距。

並且在新房供應中，互相踩踏得最嚴重的是龍華的新房。

截至8月1日，龍華區可售新房住宅為7857套，供應巨量，導致存量房源成為全市第一，比龍崗區的4586套還要多出3271套。

想要在同類競品中，脱穎而出，不容易。

所以中海學仕裏，鯊魚在學區打星上，給予了一定的傾斜。

再比如坪山的3個新盤，位置着實不怎麼樣，通勤到南山福田是硬傷，但是燕瀾和鳴花園旁邊有深圳中學坪山創新學校落户，學區有名校分校優勢，星級也給予了傾斜。

而龍崗8個新盤，和成金竹花園以及吉祥花園星級相對其他幾個新盤高一些，主要是宜居因素佔了優勢。

比如和成金竹家園，距離5號線楊美地鐵站不到400米，學區範圍在深圳實驗學校坂田校區，屬於龍崗教育第一梯隊，生活配套成熟，剛需住家需要的“三寶”都有。

但美中不足的是，樓盤比較小，沒有地面花園，旁邊主幹道環城東路車流比較多。

所以整體來看，4星以外的新盤，橫向綜合評定星級不算太高，但縱向對比，還是能找到不錯的項目。

當然，以上打星不可能面面俱到，加之每個買房人心裏的桿秤也不一樣，評級也有所不一樣。

有人可能地鐵更看重，星級評定更高；有人認為學區更重要，星級評定給予傾斜；有人認為倒掛紅利更重要，星級評定給予傾斜。

所以，以上評級，僅供參考。

PS:

區位：距離市區位置+地鐵口距離，星級從1-5星；

價格：11-12萬/平，9-10萬/平，7—8萬/平，5—6萬/平，3—4萬/平，星級依次從5星到1星；

宜居：參考户型實用與否、噪音明顯與否、容積率高低、是否帶花園、商業便利與否5個因素，具備一個優越因素為1星，疊加一個因素上升一個星級；

學區：名校本部學區5星，名校分校學區4星級，普通學校學區3星級，其餘學校學區2星（距離學區學校超3公里為1星）。

作者 | 醉酒大鯊魚