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碧桂園(02007.HK):5月銷售數據大幅領先行業,提呈要約回購提振市場信心

近日,房地產5月份的銷售數據出爐,多家頭部公司均公佈了其5月的銷售數據。從數據可以看出,房地產5月的數據可謂是喜憂參半,和去年同期相比,依舊是出現了大幅的下降,但也可以看到,整個板塊開始出現環比上升,這意味邊際轉暖已經出現。

從業內各大企業的數據也能看出此趨勢,以剛公佈5月銷售數據的龍頭碧桂園為例,雖然銷售金額與銷售面積同比均呈現下滑趨勢,但環比已經出現明顯改善。並且碧桂園日前剛剛提呈要約回購7月到期的4.75%美元票據,而在本次償付完成後,公司年內將無到期美元債,公司主動管理債務,優化債務結構,展現出了夯實的財務面。

邊際轉暖現象顯現,政策面持續釋放利好

具體來看,2022年5月,30城新房銷售面積同比增速-48.26%,降幅較上月減少5.98%,環比增速11.78%,成交套數同比增速為-47.21%,降幅較上月減少6.34%,環比增速為11.59%,本月成交面積和套數同比下滑幅度均超45%,但降幅較上月減少,並且環比出現小幅增長,出現邊際企穩跡象。

從行業整體數據不難看出,隨着政策的放鬆和市場情緒的轉暖,行業已經開始轉暖。而從頭部公司的數據來看,基本面紮實的企業顯現出了領先行業的改善幅度。

碧桂園近期公佈的5月數據中,可以看到公司5月權益合同銷售額約為287.1億元人民幣,環比上升26.8%,大幅領先行業環比增速。同時公司權益合同銷售建築面積也達到357萬平方米,環比上升30.3%,相比於行業整體的環比小幅提升,展現出了更強的增長韌性。

數據是最直接的表現,行業轉暖背後的實際驅動因素是政策的轉向。視角拉高來看,近期國常會指出以時不我待的緊迫感推動穩經濟政策再細化再落實,確保二季度經濟合理增長。其中房地產行業作為經濟基座重要性,有望再一步彰顯。

再細化到行業的具體政策來看,上半年來,中央持續加大房地產政策的放鬆力度,4月29日政治局會議特別是5月上旬以來,各地加速出台樓市寬鬆政策。從頻率上看,根據中指院不完全統計,4月已有超70城出台調控政策111次,5月已有超80城出台調控143次,頻率遠高於Q1。

總體來看,上半年的政策放鬆力度是在逐漸加大的,但對比2014-2015年來看,還有充足的空間。所以展望下半年,如果延續當前的政策面傾向,房地產的逐步回暖是可預期的,下半年房企的銷售端也將有更好的表現。

碧桂園展現龍頭之姿,財務面夯實堅穩

房地產的轉暖之機雖已出現,但在當前的背景下,市場還是普遍擔憂房企下半年銷售壓力增大。尤其是疊加上當前融資困難的現狀,使得投資者更為關注房企的財務安全性,財務面夯實的企業才更有望在接下來的行業轉變中得到發展。

換句話説,當前的市場格局正是考驗公司核心能力的關鍵時期,能否拿到融資、償債是否順利等意味着企業能不能領先行業崛起,從而搶佔市場先機,從競爭對手中脱穎而出。

碧桂園作為龍頭,在這方面充分展現了其實力。公司在5月中旬被監管機構選定進入示範性發債序列。這代表着民營房企發債窗口開啟,監管層向市場明確釋放了對民營房企融資的支持和鼓勵。

也正是因此,碧桂園如期完成了今年首筆境內公司債券“22碧地01”的發行。此次發行的債券總規模為5億元,債券期限為3年期。值得注意的是,“22碧地01”是民營房企中首批帶有信用保護工具併成功發行的境內信用債

從根本上來説,碧桂園能獲得此信用加持,得益於其在銷售端的穩健,正如前文所説,在行業轉暖時,碧桂園展現出了領先行業的增長。也正是因此,碧桂園得到了主要合作金融機構的認可。

今年3月份,碧桂園先後與招商銀行、中國農業銀行廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰略合作協議。

尤為值得注意的是,碧桂園在6月15日晚發佈公吿稱,公司對2022年7月到期的4.75%票據提呈要約回購,以票據每1000美元本金額1000美元的購買價以現金購買其任何及全部尚未贖回票據。

圖:碧桂園公吿

資料來源:公司公吿,格隆彙整理

從債務管理的角度來看,展要約回購是更具效率、更為透明的主動債務管理方式,有助於公司進一步優化債務結構。同時,此舉也能提振投資者對行業以及優質民營房企的信心。在當前市場對於房企償債能力較為關注之時,碧桂園展現出了優秀的償債能力,起到了很好的標杆作用。

夯實的財務面意味着更好的成長性,同時也讓碧桂園得到了國外投行和國內主要券商的持續看好。摩根大通在4月份已將碧桂園的投資評級由中性上調至增持。此前,摩根大通表示認可公司財務穩健,流動性風險低,是能夠在本輪調控週期中繼續發展下去的開發商。

申萬宏源則在5月份最新的報吿中認為,預計地產行業供需兩端政策修復有望加速推進,並將推動行業格局優化,集中度再提升,優質房企有望迎來量質雙升。

小結

綜合而言,房地產雖然依舊處於困難時期,但行業轉變的信號已經出現。無論是銷售數據的同比上升,還是政策的進一步寬鬆,都在預示着行業接下來將進入上升階段。具體到公司而言,此輪市場變革出清了很多存在一定問題的企業,也在一定程度上對大部分企業進行了矯正,其中優秀的企業將趁此機會確立堅固的領導地位。

碧桂園無論是從終端的銷售數據,還是財務端的融資狀況,都在此輪調整中表現較好,展現出了龍頭企業的帶頭作用和領先的姿態。可以預測的是,在下半年行業數據進一步改善,政策加碼寬鬆後,公司或將把握更多機會。

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