港股物業板塊終於迎來了反彈，本週累計漲超6%，融創服務、碧桂園服務、中海物業等物業股均有不錯的漲幅。

港股物業板塊自去年6月高點至今累計跌幅在50%以上，許多物業股都腰斬了。經歷這一輪大跌，現在許多物業股估值都很低了，像融創服務、金科服務、雅生活服務等物業股市盈率紛紛跌至個位數。

與房地產行業不同的是，物業行業有着穩定的現金流、抗週期性強，商業模式較好。而且目前尚未出現具有碾壓性優勢龍頭公司，未來在行業集中度提升的過程中，頭部公司還有較大增長空間。

儘管很多上市物企業績亮眼，但在近一年港股和地產板塊大跌的過程中，也跟着跌了很久。現在，隨着房地產調控政策的邊際改善，物業行業的估值修復機會將越來越近。

一些機構已經在物業板塊埋伏起來了。今年一季度，廣發基金、景林、摩根大通、瑞銀等機構均持有頭部物業股，用真金白銀押注了他們的成長。

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抗週期性強

不像房企，一旦房子不好賣，業績增長和回款就很困難，物業公司承包住宅或商業物業後，只需承擔人力成本等支出就行，不需要太多資金投入，物業費基本都能按期進賬，現金流穩定，抗週期能力強。

不同於房地產的“拍地-蓋樓-出售”模式，物業走的是“存量+增量”模式，依靠的是在管面積。物管行業續約率普遍很高，只要小區不換業主委員會，基本不會更換物業公司，而優質物業公司丟盤率就更低了。中指院數據顯示，近年來百強物企的續約率高達98%左右。所以品牌物業公司的存量樓盤幾乎是永續的，而新接管的樓盤又能帶來增量。

物業公司的營收主要來源於三方面，包括對業主的清潔、安保、園藝、維修等物業管理服務，對住户的生活服務、車位管理租賃、公共區域的廣吿等增值服務，還有為開發商提供的協銷、專項定製、房屋維修等非業主增值服務。

業主和住户的物業費一般都能按時交，不然可能面臨停水斷電的尷尬局面，非業主增值服務的賬期可能長一點，但也總體可控，百強物企的收繳率均超過90%。

物業在洪水、疫情等災難來臨時，發揮着重要作用，政策對於物管行業也比較友好，這幾年發佈的政策大都是鼓勵的。

比如今年3月5日發佈的《政府工作報吿》提出“加大社區養老、托幼等配套設施建設力度，在規劃、用地、用房等方面給與更多支持。促進家政服務提質擴容”；今年5月，住房和城鄉建設部等提出“將物業服務企業納入當地疫情防控體系，協助解決物業服務企業在防疫工作中面對的困難，鼓勵有條件的地區給與物業企業一定補償”；民政部等還提出“到2025年，基本構建起網絡化管理、精細化服務、信息化支撐、開放共享的智慧社區服務平台”等。可見物業在社區建設和增值服務方面還有很大發展空間。

即使在疫情期間，物業行業依然實現了強勁的增長。據國金證券，2021年50家上市物管公司收入合計1785億元，同比增長46.5%；歸母淨利潤合計226億元，同比增長45.6%。一些頭部民企物業公司的業績更是增速迅猛。2021財年，碧桂園服務實現收入288.43億元，同比增長84.9%；金科服務營業收入59.68億元，同比增長77％。

總體來看，物業公司擁有較好的商業模式，有穩定的現金流和很強的抗週期能力，是許多房企的優質資產。

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萬億級市場

目前，我國物業行業已經形成了萬億級市場，但行業集中度偏低，存量市場高度分散。近幾年，許多品牌房企掀起了物業板塊拆分上市潮，比如碧桂園的碧桂園服務、恆大的恆大物業、融創的融創服務等。

隨着房企銷售量的下滑，物管行業的整體增量蛋糕呈縮小趨勢，但一些頭部物業公司通過關聯房企銷售項目的交付、市場拓展、收併購其他物業公司等方式，仍然實現了高增長。未來，在行業集中度提升的過程中，頭部物業公司還能持續吃到增量蛋糕，發展空間很大。

目前中國城鎮存量房超過3億套，物業行業已經達到萬億規模，是個龐大的市場。據統計，2020年，我國物業行業規模高達11800億元，在2016-2020年期間，複合年均增長率超過12%。

有錢賺的地方自然能吸引資金流入，近年來，我國新註冊的物業管理公司越來越多，僅在去年上半年註冊的就高達53.5萬家。截止去年7月底，我國物業管理相關公司超過300萬家，處於存續、在業狀態的有270萬家左右。

除了註冊的公司多，新上市的公司也很多。近三年來，累計40多家物業公司完成了上市融資，僅2021年就新增了14家上市物業公司，物業管理賽道越來越熱鬧了。

當前我國物業行業集中度低，市場比較分散，尚未出現具有碾壓性優勢龍頭公司。目前A股上市物管公司中，市值較大的招商積餘也只有177億元左右，新大正、特發服務、南都物業的市值都不足億。港股物業公司中，市值最高的是碧桂園服務，也是唯一市值上千億港元的公司，華潤萬象生活以880億港元市值排在第二，其他公司市值都比較小。

從營收規模來看，年營收超過百億的公司都不多。2021年，碧桂園服務以288.43億元營收位居行業前列，招商積餘、保利物業、綠城物業、雅生活服務等營收也在百億以上，其他大多數物業公司營收規模都僅有幾十億。

物業公司在管面積也比較分散，目前在管面積上億平方米的公司僅有恆大物業、碧桂園服務、保利物業、雅生活服務等少數物業公司。據中指院，2020年行業前10強企業在管面積市場份額僅為10.2%，百強企業在管面積市場份額也不足50%，未來提升空間巨大。

物管公司的增量來自於幾個方面，一個是關聯房企銷售項目的交付，另一個是市場外拓和收併購等方式獲得新的接管項目。由於存量市場續約率很高，頭部物業公司想要在高度分散的市場中搶奪增量，除了外拓市場之外，就是收購兼併其他物業公司，這也是近幾年物業行業收購兼併頻發的重要原因。

在資本的加持下，頭部物業公司已經在通過收併購的方式提升在管規模。比如在2021年，碧桂園服務收購藍光嘉寶服務、富力物業、彩生活鄰里樂等物業公司，獲得了2.78億平方米的新增管理面積；旭輝永升服務收購湖南美中環境和上海美凱龍物業等公司；近期又傳出金科服務擬收購佳源服務73.56%股權的消息。

隨着房企銷售面積的下滑，總體上來看，關聯房企交付的新項目可能下滑。但在房地行業加速出清背景下，行業集中度將進一步提升，擁有資金優勢的龍頭房企通過收併購的方式能獲得其他房企的項目，因而龍頭房企關聯物業公司的新增物管面積也能得到保障。再加上頭部物業公司對其他物業同行的收併購行動，未來要保持一定的增速並不難實現。

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估值吸引力

經歷了一年的大跌之後，目前許多物業公司的估值已經具備吸引力。

近一年，碧桂園服務和金科服務累計跌幅在50%左右，股價幾乎腰斬；雅生活服務和融創服務累計跌幅也超過20%，有些公司市盈率甚至跌到了個位數，可以説整個港股物業板塊的估值水平已經達到歷史較低水平，未來下跌的空間有限，上漲的彈性很大。

目前已經有機構在物業板塊佈局。比如在招商積餘的前10大流通股東中能看到匯添富、廣發、景林等機構的身影；摩根大通持有上億股華潤萬象生活和將近1億股碧桂園服務的股票；瑞銀集團在今年3月加倉了金科服務，機構們用行動證明了對這些頭部物業公司的看好。

總的來説，物業是一個有穩定的現金流和很強的抗週期能力的行業，在集中度提升趨勢下，頭部物企在雄厚的資金和關聯房企資源加持下，隨着市場外拓和收併購的推進，未來仍然有很大增長空間。5月起，國家發了很多呵護房地產行業的政策，支持民企房地產發債，如果這次龍頭房企的危機過去了，物業公司的情況也會得到緩解，這是他們估值修復的重要理由。所以這個時候對於物業板塊，大可以樂觀些。