本文來自格隆匯專欄：斑馬消費 作者：楊柘

房地產下行週期裏，一向穩健的時代中國控股近日也哭窮“退地”，試圖拿回已支付的20億資金。

20天前，公司董事局主席岑釗雄還在業績會上侃侃而談，認為地產行業最糟糕的時間已經過去，沒想到自己馬上陷入退地回血的尷尬境地。

昨日收盤，公司股價收報2.97港元，跌10%，總市值62.42億港元。

哭窮退地

20天前，時代中國控股董事局主席岑釗雄在2021業績會上稱行業最糟糕的時刻已過去，未來會先低後穩。豈料話音剛落，公司就決定退出多個城市更新項目。

一份廣泛流傳、公司寫給廣州市的懇求紓困報吿顯示，從2019年至2021年，公司先後成為從化區禾倉村、增城區城豐村、新湯村的舊村改造合作企業或意向合作企業，3個項目已投入履約保證金3億元。

公司在廣州黃埔區參與崗貝村、雙井村等5箇舊村改造項目，累計投資17.1億元，這些項目已基本完成拆遷工作。

公司的訴求只有兩條，一是懇請廣州市協調退回從化、增城3個項目履約保證金，另外，希望協調返還黃埔區5個項目前期投入資金。

對於這次“退地”風波，公司對外表示，主要是對存量城市更新項目進行審視和調整，是正常的企業經營行為。

城市更新業務是公司核心業務之一，2021年，公司來自該業務的收入約44.07億元，佔公司總收入的10.1%。

突然選擇退出，一個重要原因來自政策的變化。去年10月，住建部發布《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，給全國城市更新項目業務帶來不確定性風險，廣州當地舊改項目旋即被迫暫停。

公司退出舊改項目不是個例。據克而瑞數據，去年廣州就有不少於16箇舊村改造項目主體異動，且大部分為國企接盤。

現金流吿急？

在這份落款3月29日的“退地”報吿中，涉及從化區、增城區3個項目合計3億元履約保證金，公司表示這筆錢對企業解決階段性困難“尤為重要”，且希望廣州市協調在4月底前退還到位。

作為千億房企，時代中國控股以往以經營穩健的形象立身，如今也走到資金吿急這一步了？

單從財報上來看，不至於如此。2021年末，公司現金及銀行結存賬面結餘206.57億元，其受限制銀行存款59.39億元，而一年內到期借款110.20億元。當年，公司去計息負債水平較上年同期下降81億元，平均成本6.6%，同比下降0.7個百分點。

當期，公司淨負債比率、資產負債率、現金短債比分別為76.7%、74.6%和1.87倍，是一家黃檔企業。

在業績會上，公司表示，截至3月底已累計償還短債25億元，年內到期償債債務僅85.1億元，公司“很有信心按時償還”。

今年4月是國內房企償債高峯，也是時代中國控股償債關鍵期。4月20日、26日，公司有兩筆金額為1.668億美元和1.75億美元的美元債到期。

除此之外，今年8、9月合計27億元債務待償，還有銀行及其他借款約37億元。

2021年，公司陷入增收難增利的局面，實現收入436.35億元，同比增長13.11%，歸母淨利潤32.60億元，同比下降34.02%。

其實，對公司的盈利能力，三大國際評級機構早有警覺。

今年1月以來，標普、惠譽及穆迪先後下調對公司評級，均展望負面，意味着公司在未來1年至18個月裏，融資能力存在不確定性。

4月7日，穆迪預計未來12個月至18個月公司銷售額將會下降，導致流動性減弱。

也確如穆迪預計，在銷售方面，公司今年3月銷售額實現45.63億元，同比下降45.5%，今年1月至3月，公司合約銷售額約141.67億元，簽約建築面積約86.1萬平方米，同比分別下降30.1%和16.5%。

舊改大鱷

1999年，29歲的岑釗雄進入廣州一家地產企業從事房地產銷售工作，隨後創立了公司前身時代地產。

2000年，公司首個住宅項目廣州翠逸家園上市銷售一炮而紅，在廣州積攢幾年後，岑釗雄帶領公司從廣州向外拓展。次年，岑釗雄創辦的香港時代投資與廣州百潤置業聯合設立時代集團，強強聯手，直至後者在2007年退出，時代集團成為外商獨資企業。

自2006年開始，無論是通過併購方式，還是廣泛合作模式，時代地產陸續進入佛山、中山及珠海，甚至向北擴張至長沙。

一開始公司通過公開市場拿地獲得開發資源，成本相對較高，當時在獲取土地成本低、利潤高的舊改項目，時代地產還沒有明顯優勢，只能靠收購方式間接進入。

公司直接進入舊改市場比富力、佳兆業及合生創展晚很多年。直到2010年，公司一舉將廣州蘿崗區4個行政村舊城改造項目攬入懷中，項目建築面積合計高達518.3萬平方米，比後來的舊改巨無霸深圳白石洲舊改（計容建築面積358萬平方米）還大。

有了舊改項目支撐，公司發展坐上火箭。

2013年，公司衝擊港股，當年銷售規模突破百億，2020年銷售規模首次突破千億，為1003.8億元。

截至去年末，公司擁有城市更新項目135個，潛在總建築面積約4000萬平方米，是公司重要土地儲備來源之一。

公司舊改業務以廣州、佛山為重點城市佈局。據公開信息，截至2020年末，公司在廣州、佛山分別擁有71個、42個城市更新項目，總體建築面積分別為2801萬平方米和926萬平方米。