2021年對於整個中國房地產而言一定是讓人難以忘懷的一年。這一年，疫情陰霾仍舊籠罩，房地產調控政策持續收緊，“房價只漲不跌”的信仰動搖，房企在經營層面面臨着重重壓力，暴雷聲音不斷。此前多家房地產研究機構發佈的報吿顯示，近40%的百強房企業績同比下降，大部分房企沒有完成銷售目標。
隨着新一年的到來，房地產行業暖風頻現，特別是近期高層表態釋放積極信號，地產板塊迎來強勢反彈，行業基本面預期的修復，為市場注入了一劑強心針。從當前來看，行業已經邁過至暗時刻，未來伴隨地產格局明朗化，實力房企的優勢也會顯性化。
在這之中，華潤置地的表現引起了筆者的注意。3月31日，華潤置地發佈年度成績單，在過去的2021年中，華潤置地成為市場中為數不多的實現業績達標的房企，同時其在二級市場上的表現更是突出。過去一整年公司並未受到羸弱的市場行情影響，股價逆勢上揚錄得全年正增長。2022年至今也已錄得近15%的漲幅，大幅跑贏大盤及內房股板塊。資本市場的表現與公司基本面形成的共振，充分展現了華潤置地作為價值投資標杆的底色。
不妨透過其剛剛發佈的業績報吿，探尋其高質量發展背後的“基因”？
（來源：富途行情）
一、夯實經營韌性，彰顯高質量發展成色
翻覽華潤置地的這份年度成績單，穩健的業績增長、持續提升的股東回報成為核心亮點所在，展現了公司高質量發展的底色。
財報數據顯示，2021年，華潤置地實現綜合營收2121.1億元，同比增長18.1%；綜合毛利潤率27%；歸母淨利潤324億元，同比增長8.7%；核心淨利潤266億元，同比上漲10.2%。實現每股股東應占盈利4.54元，同比增長8.7%。
同時，一向在股東回報上誠意滿滿的華潤置地宣派末期股息每股1.207元，計入中期股息每股人民幣0.173元，全年股息按年增長10.2%至每股人民幣1.38元。
不難看到在行業普遍承壓下，華潤置地交出的成績單可圈可點，表現出穿越週期的強大韌性。儘管部分指標跟隨行業出現調整，但公司穩固的基本盤仍然得到持續彰顯，可持續發展能力亦不斷得到強化。
當前面對行業發展新的形勢，華潤置地各業務板塊強大的經營韌性，以及健康的財務基本面，優異的戰略佈局，都將支撐其在行業新的競爭格局中斬獲更多市場機遇。不妨結合財報進一步觀察：
1、業務板塊齊頭並進
華潤置地構建了以住宅、公建為主的開發銷售業務，以購物中心、寫字樓和酒店為主的經營性不動產業務，以及以華潤萬象生活為核心的輕資產管理業務，同時三大主營業務與生態圈要素型業務有機聯動、一體化發展，過去一年各大業務板塊均呈現良好的發展勢頭。
其中，銷售型物業方面，2021年華潤置地順利達成全年目標，全年累計合同銷售額約3157.6億元，總合同銷售建築面積約1664.9萬平方米，分別按年增長10.8%及17.4%。公司開發銷售型業務實現簽約額3158億元，按年增長10.8%。
在經營性不動產業務方面，購物中心，寫字樓和高端酒店三大核心業務為公司貢獻租金收入約174億元，其中購物中心實現租金收入139億元，按年增長38.1%；寫字樓實現租金收入19億元，同比增長20%；酒店實現營業收入16億元，同比增長43.9%。截止2021年度，華潤置地擁有在營萬象系列購物中心54個，儲備項目約61個，綜合實力在行業內持續穩居第一。
輕資產管理業務方面，隨着華潤萬象生活登陸資本市場，其成長進一步加速，截至2021年底，華潤萬象生活實現綜合營收89億元，按年增長30.9%。業務規模方面，物業管理總合約面積達1.96億平方米，在管面積達1.55億平方米。
此外，作為協同主業共同發展的生態圈要素型業務亦有不俗表現。2021年，生態圈要素型業務實現營業額167億元（含集團內業務）。其中，以城市建設與運營業務為核心，華潤置業於年內建設完成了西安全運會及殘特奧會主場館，併成功完成了全運會及殘特奧會等多項賽事的保障任務。
2、財務基本盤夯實穩固
在行業下行的環境下，房企的財務基本面愈發受到重視，現金流優於財務安全性高的房企，其優勢也將越來越顯著。作為行業內處於頭部梯隊的“綠檔”優等生，華潤置地優異的財務基本面持續得到驗證。
一方面，公司財務狀況安全健康。年報顯示，面對過去一年信貸政策收緊、行業資金壓力增大的考驗，華潤置地始終堅持穩健的財務管理政策，公司負債率處於行業最低水平。
另一方面，公司融資優勢突出，過去一年的加權平均融資成本約為3.71%，同比下降了37個基點，在行業中處於顯著的優勢地位。公司融資渠道多元，涵蓋內部借款、銀行融資、非債務融資、供應鏈融資、資產證券化融資、發債等，一眾優質資源的助力下，為公司帶來持續低成本的資金，不斷夯實公司的財務基本盤。
此外，公司信用水平持續表現優異，在去年9月，惠譽確認華潤置地“BBB+”長期發行人評級，展望“穩定”，而在今年2月17日，穆迪亦確認華潤置地的發行人評級為“Baa1”，展望“穩定”。在行業中一眾房企被國際評級機構下調評級的環境中，華潤置地良好的信用水平得到持續認可。
3、持續深化佈局價值
面對行業逆風環境，華潤置地在保持穩健發展的同時，亦積極把握拿地窗口期，為未來發展布局。
華潤置地利用市場低迷的時機以及自身低槓桿優勢，在過去一年積極補充土地儲備，截至2021年底，華潤置地開發
新增土儲計容面積1439萬平方米，總土儲面積達6873萬平方米。其中，物業開發土儲面積為5778萬平方米，投資物業土儲面積為1095萬平方米。
對比行業來看，根據中指研究院此前公佈的2021年50家代表企業拿地銷售比均值為24.0%。以華潤置地2021年權益銷售額約2174億元、2021年權益拿地金額989億元測算，公司拿地銷售比達到45.5%，呈現強勁的逆勢擴張勢頭。
此外，從土儲分佈來看，公司基本完成全國化佈局，在當前行業調控持續深化的背景下，這一相對區域均衡化的佈局，有助於公司抵抗單一區域市場風險。同時，從城市能級分佈來看，在年內新增權益土儲1107萬平方米中，一二線核心城市投資佔比達90%，京津冀、成渝、長三角及粵港澳四大國家戰略區域的權益地價佔比達76%。可見公司土儲質量優異，為後續可持續高質量發展夯實了根基。
二、修煉內功，堅持長期主義
站在當前的市場環境來看，金融調控政策已經開始糾偏，因而市場的重點更側重於房企能否在行業逆勢行情中穩健經營穩紮穩打，展現出穿越週期的發展成色。在筆者看來，華潤置地保持高度的戰略定力，有利於其實現長期穩定發展，具體體現在以下三點：
1）“3+1”一體化業務組合模式優勢不斷凸顯
在2021年中央經濟工作會議、全國兩會以及3月16日國務院金委會議上，房地產要“探索新的發展模式”多次被提及，房地產發展新模式的方向和路徑已然明晰。那麼，什麼是房地產新發展模式？
對此，中信證券在研報中提出，房地產企業的未來主要在於對不動產空間的持有、運營和服務，包括滿足新市民居住需求、滿足租賃需求、滿足老舊小區更新改造需求、城市空間服務業務機會等。
在筆者看來，華潤置地的業務多元化發展路徑與上述思路相一致，或許是一個行業內值得參考的典範。目前，華潤置地形成了開發銷售型物業、經營性不動產業務、輕資產管理業務（華潤萬象生活）三大主營業務與生態圈要素型業務有機聯動、一體化發展的“3+1”業務模式。
其中，以購物中心、寫字樓和酒店為主的經營性不動產業務能夠為華潤置地提供長期穩定性現金流；輕資產管理業務則能協同開發銷售型業務獲取資源，實現資產的保值增值。此外，華潤置地還建立起了圍繞城市建設與運營、長租公寓、康養和影業等業態為主的生態圈要素型業務。上述業務不僅為當前政策倡導的房地產新發展模式提供了可能的實現路徑，也為華潤置地在房地產存量時代推動業績持續增長打下了堅實基礎。
2）強化市場競爭優勢，增強長期發展韌勁
在化解房企風險的指引下，部分低信用房企或會有序退出或轉型，而這也為資金、資源在行業內重新配置提供了條件，盈利穩健、抗風險能力強，具有市場競爭優勢的優質國有龍頭房企有望成為這一趨勢率先受益的對象。
從拿地層面來看，根據中銀國際研報，在2021年底第三批次土拍中，國企依然保持着前兩輪積極的拿地熱情，拿地數量佔比微降至63.2%，三批土拍總體拿地數量佔比達58.8%。中銀國際指出，央企國企主導土拍的趨勢已經確立。
再從2月的最新銷售數據來看，在不利市況中，各家房企的經營數據均有下滑，但對比而言，央國企的經營韌性明顯更強。根據國泰君安統計，以2021年五十強房企為基準樣本，央國企的銷售金融佔比從2021年同期的32.7%提升4.6個百分點至37.2%，同時民企比2021年同期降低了4.5個百分點至60.1%。
筆者認為，華潤置地在項目合作、拿地等方面都具備顯著優勢，在過去一年公司亦能順應市場趨勢做到有節奏的靈活拿地，而透過積極佈局核心優質地塊也為其進一步提升盈利夯實了堅定基礎。一直以來，華潤置地持續修煉內功，在投資、開發、運營方面不斷改善，運營效能和組織能力持續提升，在強化自身市場領先優勢與競爭優勢的同時,也為行業下半場發展蓄力潛行。
整體而言，華潤置地土地儲備佈局與結構優質，同時資金優勢、信用優勢明顯，短期內具備強大的抗壓能力，而長期來看，其突出的競爭優勢將為後續發展提供更為堅強的保障。
3）堅守社會責任，引領城市升級，社會價值與經濟價值共贏
在全球ESG蓬勃發展的背景下，資本市場越來越關注企業非財務風險以及可持續發展能力。在過去的一年中，華潤置地積極踐行ESG戰略，承擔着新時代賦予的產業責任和社會責任，並獲得了市場的高度認可。
據悉，2021年華潤置地先後入選恆生可持續發展企業指數成份股（30家）、恆生ESG50指數成份股，MSCI明晟可持續發展指數評級晉升BBB級，連續五年獲GRESB全球房地產可持續發展評估指標四星評級，連續八年蟬聯中國社科院房地產企業社會責任發展指數第一名，入選央企“ESG·先鋒50指數”，並獲得國務院國資委“國有企業公司治理示範企業”榮譽稱號。
值得一提的是，根據MSCI ESG評級報吿顯示，華潤置地在綠色建築、產品安全與質量、員工健康與安全、企業管治等評級維度得到全方位提升，綠色建築、產品安全與質量維度更被評為行業領導者。其中，綠色建築得分較上一評估週期上升26%，產品健康與安全得分較上一評估週期上升21%。
此外在2021年抗擊新冠疫情，鄭州、山西抗洪救災過程中，華潤置地各地團隊主動承擔社會責任，積極投身抗疫、抗災工作，彰顯了華潤置地的社會責任擔當。
在房地產行業發展邏輯發生深層次轉變的當下，華潤置地響應國家“雙碳”目標，認真履行社會公民的責任擔當，展現出的高質量發展成色將支撐其實現更可持續、更長足的穩定發展。
小結
正如開篇所言，地產板塊歷經數月的下挫，終於在3月迎來了接連幾日的反彈行情。而此次與以往不同的是，3月16日的金融委會議後，人民銀行、銀保監會和財政部均從各自角度進行了穩預期的表態。高層如此密集的發聲，使得當前形勢下的房地產行業逐漸具備了更積極、更強烈的調整邏輯。
就華潤置地而言，在行業深刻調整變革的2021年中，穩步推進經營活動，搶抓發展窗口機遇，在盈利能力不可避免地受到市場衝擊的情況下，仍舊達成了核心戰略任務與業績目標，交出了一份高質量發展的答卷。
自2022年開年以來已多家投資機構對華潤置地這家地產央企標杆表示看好，銀行等金融機構更是拿出真金白銀投出肯定票。2022年1月25日，招商銀行與華潤置地簽訂合作協議，將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元併購融資額度；3月1日，華潤置地發佈公吿稱公司作為借款人就總數30億人民幣的貸款融資與一家銀行訂立了一份貸款融資協議…在融資環境越來越嚴苛的當下，華潤置地逆流而上，“搶抓市場機遇，實現彎道超車”的姿態正愈發清晰和穩健。
筆者認為，隨着本輪陣痛期中行業加速洗牌出清，將會實現房地產市場格局的重塑，結合當前景氣度底部疊加政策改善的良好時機，華潤置地這類抗風險能力強、基本面質地優良、市場競爭力突出的優質房企，有望獲得更大彈性的估值修復行情，值得投資者重點關注。
