過去一年，房地產行業發展環境面臨着諸多變化，在“雙集中”供地、信貸收緊等政策調控下，房企資金鍊壓力加劇，行業風險加速暴露，甚至波及多家大中型房企。當下，隨着港股進入財報季，各大房企交出年度成績單，業績風險的釋放以及近期政策面的暖風、房地產板塊熱絡的行情為投資者帶來了不錯的觀察窗口期。
筆者留意到綠地香港過去一年保持了穩健的經營，近日公司交出的2021年度全年業績更是遠超投資機構的預期。在年度業績公佈和宣佈派息之後，資本市場的投資機構給予了極為肯定的迴應，綠地香港3月30日當天股價即大漲25%。那麼，作為行業長期穩健發展的標杆綠地香港(00337.HK)究竟做對了什麼？不妨就此進一步來探討。
1、行業降速求生存，綠地香港“穩字當頭”創新局
回顧過去一年，疫情、政策壓力等多重因素下，房地產行業整體增速面臨下滑，從深層次來看，行業梯隊亦面臨分化加劇的趨勢，過去高槓杆、高負債的運營模式難以為繼，行業陷入深度調整之中。
政策層面來看，近期高層及多個部門的重磅發聲，進一步為房地產行業的健康穩定發展帶來了信心，在這一新形勢下，財務指標健康，產品力、服務力以及精細化運營能力具備顯著優勢的房企有望順應行業發展新趨勢斬獲更多市場機遇，
而綠地香港交出這份成績單無疑展現了上述幾大優勢。
業績公吿顯示，2021年公司實現收入339.27億人民幣，毛利潤84.7億，毛利率25%，實現歸屬於本公司擁有人淨利潤21.55億元，盈利能力保持穩定。綠地香港董事會宣佈擬每普通股股派發現金紅利0.3港元，派息率高達31%，股息率達22%，延續了過往一貫的高派息方針，公司自2018年以來，派息率一路攀升。由此可見，綠地香港在穩定提升業績的同時，也高度注重對於股東的回報。在面臨宏觀經濟不確定性升温的大環境，企業的高派息率也充分彰顯了公司對於未來發展和盈利增長的信心。
具體到銷售層面，過去一年百強房企累計業績增速持續放緩，克而瑞研究中心監測，百強房企累計銷售操盤金額較2020年同比降低3.5%。其中，近4成百強房企累計業績出現了同比降低的情況。2021年公司實現合約銷售額為330億元，其中現金回款率持續保持高位，2021年現金回款440億元，現金回款率超130%，抗風險能力大大增強。
我們知道，過去一年融資口大幅收窄，房企現金流面臨壓力，這也在持續倒逼房企降低財務槓桿風險，在這方面綠地香港表現尤為突出。從公司業績公吿來看，綠地香港淨有息負債率實現大幅下降，由2020年的49%下降10個百分點至2021年的39%。究其原因，這也充分反映了綠地香港一貫低財務槓桿、穩健經營的方針，此外，公司經營現金流的高效回籠對綠地香港增強財務安全邊際形成有力支撐。
從這份成績單中穩定的盈利能力表現，不難看到公司積極審慎的項目投資、卓越的運營管控、以及穩健的財務支撐。公司基本面優質，經營能力強，品控質量高，在樓市調控收緊、行業雷聲陣陣的大環境中，仍堅如磐石，足見其基本盤的穩固程度。
2、精準把握行業週期和政策變化，主動控規模、降負債、穩發展
（1）地產“風險投資”時代控規模，重質量方能行穩致遠
回顧過去，在地產黃金、白銀時代，高槓杆潛藏的風險會被市場紅利所平滑，許多房企藉助於槓桿的力量彎道超車。然而隨着整個地產行業進入發展的下半場，唯規模是舉的發展路子顯然已經走不通。在這一過程中，綠地香港提前把脈行業趨勢，成為行業中少有的很早就不以規模增長為主要發力點的房企之一。
實際上，綠地香港董事會主席陳軍先生早在2018年度業績發佈會就已經提出綠地香港不再單純地追求規模，高質量發展與穩健經營是未來戰略發展的重心，可以説，當時的決策為應對當前的房地產發展打下了非常堅實的基礎。這也充分展現了其在行業長期深耕過程中積累的對行業趨勢、行業發展週期的洞察實力。
從過去一年的表現來看，面對行業嚴峻的形勢與挑戰，公司交出來一份高質量的成績單，圍繞促銷售、抓回款、保交付、降負債、夯實企業現金流、優化土儲佈局、提升產品品質、探索長租公寓促進轉型發展等多個維度發力，表現可圈可點。
（2）以戰略定力持續推進降負債、去槓桿成效顯著
基於對行業發展趨勢的深度研判，在穩步推進業務發展的同時，綠地香港協同母集團發展戰略主動降槓桿，持續夯實財務能力，公司審慎穩健的財務管理下，展現出良好的經營能力和較強的抗風險能力。
截至2021年12月31日，綠地香港的淨有息負債率較2015年峯值的172%下降133個百分點至39%，降槓桿成效顯著。從降負債規模來看，近兩年以來，憑藉着良好的現金流和穩健的財務狀況，綠地香港適時調整境內外負債結構，已多次使用自有資金歸還境外債券合計達到7億美元，目前僅剩於1筆1.5億美元債券。
聚焦到集團層面，綠地香港背靠世界500強企業綠地控股集團，降槓桿亦是近年來整個集團的重要方向，2021年12月綠地集團按期完成境外5億美元債券本息兑付打款並按期足額償還約2億美元境外銀行貸款，綠地控股已提前降低兩道紅線，有息負債總額2021年內已下降774億元，目前淨有息負債率及現金短債比兩道紅線提前轉綠。
可以説，透過協同母集團降槓槓戰略，綠地香港藉由審慎的財務管理，不斷強化風險管控，令整個公司在複雜環境在保持了穩定性，持續展現出優於行業的表現，實現了可持續高質量的發展。
（3）謹慎投資，強強聯合，區域聚焦，夯實根基穩固發展
聚焦到投資佈局方面，隨着綠地香港近五年厚積薄發，“兩翼一體”戰略佈局邁向縱深發展。市場信心提振，可預見的是房企對於優質土地的爭奪會愈演愈烈，進而地價波動幅度加劇。得益於搶佔先機收購大灣區資產，綠地香港站在厚實根基上高質量成長，區域佈局更加成熟完善。
截止到2021年底，綠地香港於8個城市收購11個項目，新增土地儲備約197萬平方米，新增貨值約360億元，公司總土儲面積達到2,400萬平方米，權益比達82%，平均樓板價為3,777元/平方米，新一、二線及省會佔比為63%，其主要土儲深耕長三角及泛珠三角（包括粵港澳大灣區）的核心區域，抵抗市場風險能力強勁，此外，土地成本僅約佔項目均價的約三分之一，為盈利預留了充足的空間。
另一方面，公司增加項目合作，在多地與地方國資平台達成戰略協作，展現強大的優勢資源鏈接能力，併為業務拓展帶來新機遇。
3、高回款率，持續強化現金流管控，鑄高經營安全邊際
房企暴雷潮大環境下，現金可謂是房企的生命線，銷售回款作為房企現金流轉的基本保障，也是其平衡償債節奏，防範風險的重要基礎。
綠地香港公司一直維持着高質量的銷售，2019年以來現金回款率均超過90%，2021年全年更是超過130%，全年回款達人民幣440億元。結合近年來房企銷售回款中位數及平均數來看，綠地香港始終保持在行業高位水平。
銷售回款的優異表現，充分體現了綠地香港較快的資金週轉速度，同時亦是公司較強財務管控能力的有力證明。實際上進一步分析來看，優質的回款水平一方面在於公司長期奉行的穩健的經營性現金流管理能力，另一方面亦與其優良的土儲佈局息息相關，公司高度聚焦核心區域核心城市並強調區域深耕戰略，品牌優勢顯著，在此種種因素下，為公司項目入市後快速去化帶來了支撐，極大的助力了銷售回款。
4、強化運營能力，保交付強質量，堅守產品力和客户滿意度
優質的產品力助力銷售，而保交付則是公司經營實力的又一生動體現，同時結合當前新房預售資金嚴監管情況來看，交付後鉅額預售資金方能迴流到房企手中，這也是房企提升流動性、降負債的重要一環所在。此外，考慮到行業內近些年新開工和竣工的裂口不斷擴大，房企的資金若是不足以支撐後續的竣工交付，也將是個極危險的信號。
過去一年，綠地香港在16個城市交付了29個項目，全年工程交付面積達477.8萬平方米，共計完成38,178户小業主的交房工作，保交付成果顯著，質量穩定。此外，財務結轉全年交付面積達267萬平方米，在行業困境中展現出不俗的經營實力。關注了交付“量”，還需關注“質”。綠地香港的交付質量優秀，這點體現在高端精裝上，目前已交付精裝項目户均缺陷4.5條，處於行業平均線之上。回顧2021年，綠地香港重點推盤的蘇州琥珀半島、無錫馬山安蘭諾雅等項目，綠地香港似乎看得更長遠，注重升級項目品質，贏得顧客交口稱讚。除卻主觀的顧客滿意度，從成本角度考慮，由於大批量、規模化地採購、施工，綠地香港既提升了項目產品力，同時以更低的價格採購材料，獲取工程上的增值利潤，從而提升了企業的競爭力。
5、長租公寓品牌“菁舍”持續加快擴張步伐，開拓新增長曲線
當下伴隨行業邁向新的發展階段，公司亦積極推動多元化佈局，尋求打開新的增長極。其中，圍繞長租公寓的佈局表現亦相當亮眼。
綠地香港成功打造長租公寓品牌菁舍，致力於為城市青年提供品質、舒適、時尚的居住空間與社交氛圍。
隨着新生代羣體成為重要的消費羣體，綠地香港在菁舍品牌的打造上亦高度注重年輕化、時尚化、潮流化，實現全新生活方式的重塑，並贏得這一羣體的高度青睞。自菁舍創立以來，其深受年輕人的喜愛，經營成績表現不俗，2021年綠地香港四家“菁舍”門店整體經營穩中有升，出租率均超過90%，未來菁舍品牌將主攻一線及新一線城市，佈局集中於上海、北京、廣州、深圳等地，致力於打造國內領航創新的租房生活服務平台。
當前長租公寓市場仍然具有高潛力增長空間，行業格局並未成行，市場機構化水平較低，長租公寓佔租房市場的比例不足10%，市場機會明朗。綠地香港強勢佈局下不僅進一步打開成長天花板，同時其緊跟政策與行業發展方向的佈局，也持續為其高質量發展鑄就紮實根基，實現行穩致遠。
結語
3月16日金融委專題會議後，多部門罕見表態，釋放出房地產政策回暖的信號。一夜之間，房地產行業迎來觸底回升，地產股現史詩級大反攻。政策的糾偏、回暖的預期，各大房企喘息之間緊盯時代機遇。綠地香港既已頂住了過去一年的重壓，未來發展更是值得期待。
之所以期待，源於綠地香港契合時下大方向。對當前的房地產企業而言，加快銷售回款、提升庫存去化率和銷售回款率是最重要的，而這些正是綠地香港的優勢所在。此外，公司背靠優質母集団，土儲佈局也蓄力已久，業務更是從多維度上提升護城河壁壘。
