來源：中信證券研究，原文標題：《地產｜如何理解防範房地產企業風險和向新發展模式轉型》

劉鶴副總理主持召開國務院金融穩定發展委員會專題會議

會議指出，要切實振作一季度經濟，貨幣政策要主動應對，新增貸款要保持適度增長；關於房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。

之後，中國人民銀行傳達學習國務院金融委專題會議精神，要求防範化解房地產市場風險。銀保監會傳達學習貫徹會議精神，要求提升金融服務鄉村振興質效，助力「新市民」在城鎮安居創業；堅持房住不炒，持續完善三穩長效機會，推動房地產行業轉變發展方式，鼓勵機構穩妥有序開展併購貸款，重點支持優質房企兼併收購困難房企優質項目，促進房地產業良性循環和健康發展。

此外，財政部表示，考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。這對於穩定購房預期，推動需求釋放有正面影響。

化解房地產企業風險刻不容緩

我們認爲，此次國務院金融委會議，旨在針對經濟運轉中最關鍵、市場最關心的話題。除了宏觀話題之外，會議依次提及了房地產問題、中概股和境外上市問題，平臺經濟治理問題和香港市場穩定問題。

由此可見，從金融角度而言，房地產企業的相關風險已經不是個別企業的風險，且化解相關風險刻不容緩。

化解房地產企業風險的手段有項目併購，而項目併購的前提是銷售穩定

銀保監會再次指出重點支持優質房企兼併收購困難房企優質項目。我們認爲，項目併購是化解預售監管問題和交付顧慮的重要手段。可是，促成項目併購的前提是市場銷售回款穩定，而推動銷售穩定的前提是鼓勵合理置業需求釋放。

我們預計，政策有望繼續發力，推動銷售走出低谷。在需求側手段中，對「新市民」的置業需求資金支持可能值得重視。

轉型新發展模式，持有運營和服務業務值得關注。

會議還強調房地產企業向新發展模式轉型。這就說明，雖然化解短期風險可能依靠併購和貸款投放，但解決行業長期問題，企業仍需適應全新時代。

簡單而言，未來房價漲幅可能更緩（但並不等於房價要下跌），新房開發建設面積可能見頂，簡單擴大再生產可能面臨市場挑戰。我們相信，房地產企業的未來主要在於對不動產空間的持有、運營和服務，包括滿足新市民居住需求、滿足租賃需求、滿足老舊小區更新改造需求、城市空間服務業務機會等。

支持房地產企業向新發展模式轉型的相關措施，我們認爲有可能包含：繼續做大基礎設施REITs市場，納入更多不動產基礎資產類別；區分開發業務和城市更新、運維、租賃和服務等業務的股權、債權融資，更下力氣支持新模式企業發展；充分盤活閒置資金，包括閒置的公積金和住房維修資金；加強房地產政策的可預期性，保持一般監管政策口徑平穩。

風險提示：資金困難的房地產企業債務違約的風險；開發企業不斷降價造成盈利能力受損的風險。

投資建議：我們認爲，監管層充分認識房地產企業所面臨的信用風險，並高度重視化解風險，是房地產市場軟着陸的基本前提。未來幾個月是保行業信用的關鍵時間窗口，因城施策、需求側託底的繼續落實、房地產市場銷售變化、併購的開展，都值得投資者緊密觀察。

雖然有一部分企業已經違約，一些企業仍面臨債務展期之困，還有一些企業可能面臨縮表挑戰，但政策預計將有力託底需求，房地產行業應不會發生系統性風險。

我們看好高信用的地產公司，包括保利發展、金地集團、萬科A、招商蛇口、美的置業、龍湖集團、華潤置地、綠城中國和濱江集團。我們也看好獨立性強的物業管理公司，包括保利物業、華潤萬象生活、招商積餘、中海物業、綠城服務、金科服務和碧桂園服務。

此外，我們認爲一些此前跌幅較大的地產公司，如金科股份、碧桂園、新城控股、旭輝控股集團等公司，雖然面臨縮表的挑戰，業績可能遭遇階段性挑戰，但可持續經營能力值得信賴。