近期政策上維穩意圖明顯，企業皆在尋求破局發展的新機遇，不少企業嘗試通過注入國資背景資源或者加速轉型升級等模式，打開行業競爭天花板，其中起家於深圳的特殊企業華南城(01668.HK)，其作為符合國家產業大方向的綜合商貿物流企業模板，引入國資股東，就是一個鮮明的例子，不妨就此從長期投資角度分析一番，當下有國資背書的優質企業的投資價值，以及其中給企業帶來的新的機遇。

一、擁抱國資的優勢顯著成為破局之道

目前，資金和資本市場對國有優質企業均給予一定的支持，在當前新形勢下，考慮到國企擁有融資資源、優質資產等明顯優勢，擁抱國資不失為一個明智之舉，並能夠進一步升級存量項目，藉助國資發力，增強企業品牌影響力，加速企業從傳統定位轉型升級。

去年12月31日，華南城便已發佈公吿，稱其與深圳市特區建設發展集團有限公司簽訂協議，特區建設發展集團擬以總代價約19.09億港元全額認購華南城擬發行的33.5億股股份。

此番攜手深圳國資委下屬企業特區建發集團，擁抱國資背景，藉助優勢資源，便是華南城主動破局之舉。

特區建發集團入主華南城，顯然將為華南城帶來諸多利好。其一，深圳國資背景將有助於優化華南城的股權架構和治理結構；其二，在盤活原有存量項目的同時，讓公司獲得更多優質項目機會，並能夠通過雙方優勢資源協同進一步提升華南城的業務拓展空間；其三，雙方合作將增強和鞏固公司市場地位與綜合競爭實力，並將更有利於打開轉型發展新思路，為推動商貿物流區域經濟轉型升級，快速實現全國重點城市片區佈局和業務拓展。

換而言之，當下宏觀環境仍然處於不確定性，各行各業都需要通過轉型升級打開新思路，結合我國經濟發展背景來看，注入國資背景活力的華南城，則存在着多方面可探索的優勢領域。

（1）攜手深圳國資委下屬國企，整合資源優勢

以"商貿物流+"為主的、擁有多業態產業運營模式的華南城，得益於先天獨厚的大灣區經濟發展優勢，涉及了多層次的產業佈局，核心業務涵蓋了住宅、物業管理、專業市場、綜合商業等，擁有投資開發集團、商業管理集團兩大產業集團。

今年年初華南城便有不少新動作，並於3月3日發佈公吿，公司的全資附屬公司華南城集團與特區建發旗下深圳市城市規劃設計研究院有限公司(深規院)簽訂戰略合作框架協議，雙方將基於全國華南城園區，在園區規劃設計、城市更新規劃、建築設計等領域展開全方位合作。

（2）多項戰略合作引進，公司長期發展潛力大

如今特區建發集團還未正式入股，卻已引進多項戰略合作，雙方不斷髮揮着資源協同效應，為華南城帶來了許多新的發展機會。

注意到，在2022年2月23日，華南城發佈公吿稱，其與深能南京能源控股有限公司簽訂戰略合作框架協議，雙方將在屋頂分散式光伏、熱電聯產、碳資產管理、多種類儲能、綜合能源、合同能源管理等領域，依託各自優勢，開展全方位積極合作。

而與深能南京的合作便是由深圳市特區建設發展集團助力推動的，顯然，才合作伊始華南城就已經嚐到了合作共贏的甜頭，與深能南京在的合作也是華南城全面推進新能源開發與管理的重要進程。據悉，該項目依託已建成或已開工建設項目建築面積超過2,600萬平方米，十萬餘入駐商户及年用電量超過3億千瓦的便利條件，為雙方開展合作提供重要支撐，擁有發展光伏新能源的便利條件，項目的成功推進將助力華南城減排增效，進一步加快新型智慧園區建設的步伐。

另一方面，深圳本土起家的華南城，是從事大型綜合商貿物流交易中心的“特殊房地產開發及運營商”，其迄今開發建設並運營除深圳，還包括南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶等多地一二線城市項目，目前運營管理服務面積近2000萬平方米，服務業主和商户數達到10萬家。

此次3月公吿內容中啟動的深圳華南城一期城市更新規劃，則是華南城舊改項目的核心。對於國內正在轉型中的房地產市場，城市更新以低成本鎖定高價值土地資源與開發項目成為了深耕大灣區城市的核心賽道之一。

瞭解到，此前在2021年6月28日，華南城發佈公吿，將正式啟動深圳華南城一期城市更新項目規劃，納入該計劃的地塊佔地面積為43萬平方米，預計將帶來超過人民幣1000億元的商業價值。由於項目體量龐大，華南城正在與各相關政府部門商定具體規劃方案，以確保項目以最快速度以及商業利益最大化的方向推進。

據悉，深圳華南城整體佔地1.16平方公里，位於深圳市幾何中心——龍崗區平湖街道。項目坐擁一個樞紐（平湖樞紐）、兩條城際（惠深、廣深）、三條地鐵（10號線、17號線、18號線）、四條高速（瀋海高速、水官高速、清平高速、外環高速），形成“1+2+3+4”的交通體系。

由此可見，本次涉及的舊改項目交通及區位優勢明顯，與國資企業特區建發集團攜手合作，將加快推進華南城城市更新項目的步伐，待千億舊改項目價值注入，公司更可獲得估值的顯著提升。

可以預見的是，未來，兼具國資背景優勢的華南城，將不斷整合多元商業資源優勢，積極與更多實力企業合作開發，全面推進公司整體轉型升級，提升科技化、數字化水平，不斷引入和完善新能源、大數據、大健康、電商網紅等新興綠色低碳產業，使得項目與原有業態相互補充，開闢出新的成長空間。

二、穩健財務基本面支撐，釋放成長信心

公司的長期穩健經營，離不開財務基本面的支撐，而現金流和業績的穩健性也屬於房企價值投資考量的重要標準。

華南城在穩定公司運營的基礎上，全力推進資產去化，加快實現資金回籠，將現金流放在首要位置，同時公司不忘提高招商運營水平，進一步優化管理和人員結構，降本增效，增加資金流動性，以保持安全穩定的運營。

根據2021年中期財報數據，在應收賬款方面，華南城應收賬款週轉天數為59.72天，在地產行業排名十分靠前，公司擁有現金及現金等價物達95.99億港元，備用信貸額度達181.85億港元，其負債比率降低為63.9%，每股淨資產增加至5.22港元，説明公司有一定的償債能力和抗風險能力。

回顧2021年中期業績，中期財報顯示，上半年華南城營業收入為61.66億港元，淨利潤為6.57億港元，同比增長了0.49%；每股收益為0.08港元，每股營業收入為5.22港元，同比增長了12.75%；歸母淨利潤為6.567億港元，同比增長了0.49%。財務數據相對穩健，較之上一年業績表現小幅提升。

分部業務方面，華南城物業銷售及融資租賃收入錄得44.83億港元，同比下降了22.5%；持續性收入錄得16.83億港元，同比增長27.2%，此外，物業租金及管理服務等持續性收入16.8億港元，預計持續性收入年增長不低於20%。持續性的收入增長，表明公司在該業務運營模式上已經趨向於成熟，在房地產行業正處於下行趨勢的環境下，該業務將為公司還提供穩定的現金流，使得公司具有更加穩健的能力和運營空間。

難能可貴的是，在面對市場對於整個行業信心不足的環境下，華南城仍能及時調整運營策略，將公司的重心放在已有的資產上，依託物業租金及管理服務等持續性收入穩步發展，體現出公司對市場行情的判斷的靈敏性和運營調整的及時性。而隨着特區建發集團入主，公司的債務壓力得到了化解，公司的前景也將更加明朗。

雖然2021年10月至11月銀行在按揭貸款放款方面有放鬆，但對於企業的其他貸款限制仍比較繁多。而有了實力強勁的國企股東背景之後，華南城也將獲得更多的融資機會，這更是為企業未來的融資之路提供了長期保障。公司可通過更多的境內融資，來補充流動性，同時短債比例有所下降，可繼續通過提升長債比例來改善債務結構。

三、結語

華南城尋求的發展機遇，非常契合政策發展的方向，公司未來將有望享受到港深優勢互補和國家其他發展政策紅利，憑藉其前瞻性的戰略佈局和資源整合優勢，實現新業態突破，為自身開闢出新的成長空間。

另一方面，受到市場情緒影響，公司當前股價走勢疲軟，並未能正確反映出應有的估值水準。參考綠城中國，其在中交入股後，2020年平均利息成本下降至4.9%，而當前綠城中國對應PB為0.71，華南城PB僅為0.12，如若華南城在特區建發集團正式入股後，依靠國企背書和資源整合，公司PB有望提升，具備一定想象空間。綜上所述，結合公司當前背景和資源優勢，以及相對穩健的財務基本面來看，公司始終具備長期投資價值，在實現價值創造之後有望重塑估值，值得期待。