隨着房地產行業的整體下行，房地產SaaS“一哥”明源雲(00909.HK)也遭遇滑鐵盧，近年來股價跌跌不休，2021年2月以來，公司股價已從60港元的高點跌至如今的16.8港元，已經接近16.5港元的發行價。一年時間，股價跌了72%，不可謂不慘痛！

圖片來源於富途

作為房地產SaaS垂直賽道上的頂流，明源雲曾一度成為資本追捧的寵兒。2020年港交所上市時，其基石投資人中不乏高瓴、紅杉、黑石基金、富達國際等明星投資機構。招股首日明源雲獲得了高達98倍的超額認購，上市首日股價更是大漲86%。此後半年裏，股價一度飆升至60港元的歷史高位，不可謂不風光。

但隨着國內房地產行業的盛極而衰，這家垂直於房地產行業的ERP及SaaS服務商已逐漸被市場冷落，更是被摩根大通下調評級。

近日，摩根大通已將明源雲的投資評級由“增持”下調至“中性”。原因是，雖然看好公司SaaS業務的穩健發展，但由於受房地產行業影響，應該保持審慎。公司股價在去年累計跌去70%的基礎上，估值仍然難言“便宜”，考慮到受潛在垂直市場發展的影響，以及市場預期下降趨勢未完，摩根大通對2022至2023年收入預期較市場估計低約15%，明源雲的目標價和評級均被下調。

明源雲是一家專注於為中國房地產開發商及房地產產業鏈其他產業參與者提供企業級ERP解決方案及SaaS產品的公司。

SaaS產品是一種包含各種數字工具和功能的應用程序，主要是幫助房地產開發商等客户優化其採購、建造、營銷和銷售、房地產資產管理等其他房地產相關運營的方式。

而ERP解決方案能使房地產開發商有效整合及管理企業資源，優化銷售、採購、成本管理、項目管理、預算以及房地產資產管理核心業務功能。

財報數據顯示，2021年上半年，明源雲實現收入9.737億元，同比增長45.25%，淨利潤為1.935億元，增長32.7%。其中，SaaS產品為公司帶來5.518億元收入，同比增長65.5%，佔總收入的比重為56.7%；ERP解決方案實現收入4.219億元，同比增長25.1%，佔總收入的比重為43.3%。

明源雲2021年上半年收入的增長，離不開去年上半年我國房地產行業的平穩運行，畢竟明源雲的主要客户都是房企，房企手裏有錢，才會有足夠多的預算採購系統。國家統計局數據顯示，2021年1-6月，全國房地產開發投資72179億元，同比增長15%；商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%。

但2021年下半年，隨着調控政策和信貸環境的收緊，房地產寒冬突然來臨。房地產開發投資增速、商品房銷售面積及銷售額增速紛紛下滑，房地產開發景氣指數也從2021年6月份的101.8一路下滑至12月的100.36。

圖片來源於國家統計局

在強監管和行業不景氣背景下，2021年規模房企平均目標完成率不足90%，逾八成房企未完成全年業績目標，明顯低於近年來的平均水平。在融資困難、銷售回款狀況不佳的情況下，房企資金變得異常緊張。房企經營難，資金壓力大，信用違約頻發。據貝殼研究院，2021年房企境內債務違約情況加劇，全年違約債券大幅飆升至67只，違約債券餘額高達 735 億，債務違約情況不僅明顯高於前幾年，在全市場債券違約餘額的佔比也顯著提高。

在行業不景氣和資金壓力之下，中小房企破產事件層出不窮，連頭部房企都有暴雷的。近期，“地產優等生”萬科掌門人鬱亮喊話，稱房地產行業已進入“黑鐵時代”，縮表出清和去金融化在所難免，2022年企業需要破釜沉舟、背水一戰。

從長期視角看，隨着我國人口紅利逐漸消失和城市化接近尾聲，房地產的行業規模很可能觸頂回落，未來房地產行業仍然難改加速下行的命運。在“房住不炒”大趨勢下，房地產大概率要去金融化，迴歸居住屬性。

而地產行業的下行，對如明源雲這類做房企垂直SaaS產品和ERP解決方案業務的企業來説肯定也是不利影響。尤其明源雲的大部分客户都是房企，市場擔心房企的資金緊張將對明源雲2021年下半年的銷售業績和回款情況造成不利影響。就像房地產行業的萎靡，對建材、傢俱等房地產周邊行業造成的負面衝擊一樣。