預售金監管啓動糾偏，支持信用優良房企或爲導向

據路透社報道，中國正在起草適用全國的規定，使房地產開發商更易獲得託管賬戶中的商品房預售資金。政策預計最早於1月底前推出，以防止地產債務地產危機擴大，新規定將放寬開發商使用預售託管帳戶中的資金以協助履行債務、付款給供應商，以及做融資操作。

來源：中泰國際

我們留意到部分地方政府於21年四季度起，已開始定向對優良房企進行預售資金放鬆：

1）煙臺市於12月28日發佈了《關於對煙臺市2020年度守信房企實施激勵機制的通知》，其中提到對信用等級爲AAA/AA的開發商，商品房預售監管資金留存比例降低5%/3%個百分比；

2）成都市於11月下旬發佈了《關於精準應對疫情衝擊全力實現年度目標的通知》，其中提到對企業信用等級爲A級別及以上的，可使用外地銀行保函替代相應下浮的監管額度。

我們預計新的預售資金監管政策仍將以優先支持信用狀況較好的開發商爲導向，以實現恢復投資情緒，託底經濟的目標，同時保持房地產行業“控負債、去風險”的政策的方向不變。

政策收緊效用過度溢出，穩投資穩經濟迫在眉睫

我們觀察到房地產信用風險仍在擴散：

1）四季度房地產行業GDP及建築業GDP對GDP總量貢獻分別爲6.8%與7.0%，同比分別下跌2.9%與2.1%，已對GDP增長形成明顯拖累；

2）房地產投資同比跌幅由10月/11月的-5.4%/-4.3%顯著擴大至12月的-13.9%，通過投資傳導，地產行業風險對GDP的下行壓力仍在增加。

我們認爲有需要調整政策以穩定經濟。覆盤2021年恆大債務危機的擴散路徑，地方政府全面收緊預售金管理爲一關鍵事件，觸發了多個房企的信用違約，導致了風險的過快、過廣溢出，有修正的必要及空間。起草全國規定以穩定預售金管理這一關鍵政策，體現房地產行業政策正式由“嚴控”進入“糾偏”。

5年LPR20個月來首次下調，銷售去化壓力仍存

值得注意的是，房地產銷售12月同比下降17.8%，已連續5個月出現雙位數同比跌幅。考慮1）開發商流動性壓力短期內難以大幅緩解；2）房產稅箭在弦上，暫停推進的概率較低，我們認爲以上兩個因素將持續影響購房者的預期。此外，5年期LPR於1月20日下調5bp至4.6%，爲2020年4月以來的首次下調，長期利率的下調亦證實了房地產行業下行風險仍在擴大。

雖然政策持續回暖，但是人口、收入等宏觀因素短期內難以扭轉，我們預計開發商在未來3-6個月仍將面臨較大的銷售下行壓力。

政策至暗時刻已過，行業仍然面臨重重挑戰

房地產行業過去呈現“政策先於基本面觸底”的規律，這次也一樣；與以往不同的是，我們認爲“控負債、去風險”這一政策方向並未改變，這一次基本面（銷售、投資）觸底的時間或較以往更長。此外考慮2022年爲美元債到期高峯，1月、4月、6月、7月、10月到期規模較高，每月在60-80億美元；全年總到期規模月570億美元，爲未來3年最高，我們預計2022年上半年房企仍將面臨較大的流動性壓力，未來房企的表現亦將持續分化。

我們看好財務穩健、競爭力較強的房企，個股推薦華潤置地（1109 HK，“未評級”），旭輝控股集團（884 HK，“未評級”），寶龍地產（1238 HK，“買入”，TP8.58港元），建發國際集團（1908 HK，“買入”，TP 17.00港元），此外，我們建議開始逐漸配置超跌高貝塔房企，個股推薦融創中國（1918 HK，“買入”，TP 46.90港元）。

此外，我們認爲物管行業十四五期間仍將呈現較好成長性，目前特別是優質民營物管企業估值非常吸引，個股推薦碧桂園服務（6098 HK，“買入”，TP 86.90港元），旭輝永升服務（1995 HK，“未評級”），新城悅服務（1755 HK，“買入”，TP 32.00港元），寶龍商業（9909 HK，“買入”，TP 32.80港元），濱江服務（3316 HK，“買入”，TP 33.26港元）。