核心觀點

12月銷售同比降幅擴大、環比連續兩月爲正

2021年12月，30城新房銷售面積同比增速-22.79%，環比增速16.16%。分一二三線城市來看，同比方面，12月一、二、三線成交面積增量分別爲-20.56%/-9.52%/-45.30%；環比方面，一、二、三線增速分別爲12.44%/27.29%/-1.78%。從目前的政策表態來看，需求和供給端的支持力度加大，對“失速”的基本面進行託底，但考慮到風險事件的消化和購房信心的恢復需要時間，銷售的恢復較以往時間也要長一些，預計明年二季度企穩，22年全國商品房銷售額同比增速在-7.7%左右。

去化週期略降，整體庫存不高

十大城市的存銷比爲11.16，較上月-0.54，去化週期環比-4.62%，同比+12.61%，隨着市場銷售修復，去化週期略降。一、二線城市存銷比分別爲8.69、13.37，分別較上月-0.46、-0.55。 4.20。

政策底部已過，暖風徐徐吹來

9月以來政策對房地產的表態一貫且偏暖，我們認爲政策底已過，未來政策落地有以下幾個方面：1)“房住不炒”基調不變，“大放水”式寬鬆難再現；2)對首套和改善型住房加強信貸支持，或在首付比例、利率、購房規則等方面一城一策；3)加強對房企融資支持；4)各地方有更大的自主權進行政策調整，未來 “限漲”和“限跌”並行，“調控”和“調整”並行。

央企國企和優質民企財務健康、信用較強

從財務角度來看，行業風險指標整體健康，優質龍頭房企在風險指標的測算下表現優異；從償債壓力角度來看，未來三年償債壓力遞減，2022年上半年償債壓力較大，下半年有所緩釋，房企信用分層邏輯加強。

物業管理：普增向分化轉變，依賴向獨立過渡

從重點跟蹤的22家公司來看，21H1業績繼續高增，增速與體量無明顯掛鉤；高合管比盡顯業績確定性；第三方外拓比例持續增加，逐步走向獨立運營。物管板塊仍屬於黃金賽道，21年的併購熱潮也預示行業規模擴張和資源整合進入新階段，增值服務的發展爲高成長持續賦能，地產政策緩解帶來佈局時機。

投資建議

短期維度：政策偏暖推動估值提升。目前處於“基本面底”+“政策底”的組合，政策支持力度逐步加強，逐步從信貸端過度到需求端，之前壓制估值的關鍵因素得到緩釋，板塊目前“低估值、低倉位、高股息”的特徵具備足夠的安全邊際和彈性。根據我們之前的深度報告《不一樣的地產週期：從“同起同落”到“城市分化”》，短期內政策對板塊估值彈性的影響要大於業績對估值的影響，板塊估值一般在“基本面底”+“政策底”處於底部區域開始擡升。我們認爲2021年四季度到2022年一季度是配置的最佳窗口期。

中長期維度：集中度加速提升+盈利企穩預期，利好“三好房企”。目前行業風險還未暴露完畢，加速出清階段雖有陣痛，但對長期發展來說利大於弊，待行業出清結束之後，集中度進一步提升，信用格局也將重塑，同時土地溢價率的下降也帶來盈利企穩預期，我們認爲中長期來看，管理優異、融資通暢、多元化發展的“三好房企”將享有更高的估值溢價。

物業管理：物管板塊仍屬於黃金賽道，21年的併購熱潮也預示行業規模擴張和資源整合進入新階段，增值服務的發展爲高成長持續賦能，地產政策緩解帶來佈局時機。輕資產、低負債率、現金流穩定的行業屬性爲估值提供支撐，高業績指引和企業品牌力爲估值提升創造想象空間。隨着競爭加劇、經營效率提升，在經過大浪淘沙之後，具備強品牌力、強業務拓展能力及經營效率高的優質物管公司將迎來市場的認可。

我們建議關注優質住宅開發行業龍頭股：萬科A(000002)、保利地產(600048)、金地集團(600383)、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)、金科股份(000656)；建議關注優質物業管理公司：招商積餘(001914)、碧桂園服務(6098.HK)、華潤萬象生活(1209.HK)、旭輝永升服務(1995.HK)、金科服務(9666.HK)、新大正(002968)。

風險提示

風險事件發酵超預期、疫情發展不確定性、融資環境改善不及預期的風險。