2021年的房地產市場在強監管下壓力重重，部分房企經營形勢嚴峻，企業現金流週轉壓力不斷加劇，債務違約事件頻發，甚至發生了暴雷事件，行業動盪不安。
步入2022年，房企的積極自救，和政策邊際回暖，較大程度的穩定了市場預期，使得行業整體也有所回暖跡象，機構也對房地產市場作出新年新展望，可以肯定的是，行業已走出最壞的時刻，在整體經營邏輯經歷深層次變革後，或將進入政策所期待的良性循環中，進入新一輪的穩定發展週期內。
就在1月7日，受市場傳聞稱房企收併購貸款不再計入“三條紅線”消息刺激，港股內房股呈現難得的普漲行情，筆者留意到近四個交易日旭輝控股股價接連大幅攀升，進入新年來公司股價累計漲幅亦超過15%。而在近日公司亦獲得中泰證券維持“買入”評級。一系列跡象表明公司股價有望開啟上升通道。
（圖片：公司股價走勢 來源：富途行情，格隆彙整理）
不妨就此回顧一番行業環境變化，並探討諸如旭輝控股集團(00884.HK)此類房企當下的投資價值。
一、行業政策邊際回穩，實力房企走出有望走出估值底部
房地產行業的發展離不開政策的指導，回顧2021年房地產政策由緊至稍微寬鬆，多數房企的股價走勢也呈現是如此景象，由大幅度調整再到目前的企穩震盪反彈區間。
政策層面看，從2020年底“三道紅線”疊加“房地產貸款集中度管理”兩項政策在融資端的重錘出擊後，2021年的房企由於融資端受限都經歷了不少現金流回流壓力，再配合房地產銷售市場熱度下降，企業回款速度慢，一系列聯動反應下，流動性危機和信用危機同步出現，暴雷事件是屢見不鮮。
需求收縮、供給又受到衝擊，市場自然降低了對行業的預期，表現在二級市場行情上也很明顯，直至2021年年底開始出現的政策維穩信號。
自從去年11月國務院發展研究中心召開的房地產企業代表座談會，各大房企其中反饋了對市場悲觀預期影響的壓力，和對降低資金鍊風險，以及融資方面放開的訴求後，政策在融資端口的鬆緊度也出現了轉折。
值得注意的是，2021年12月3日銀保監會方面表示，要根據各地不同情況，重點滿足滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、併購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展， 標誌着融資端環境已有所緩解。
2022年國家經濟工作先顯然是穩字當頭，從政策基調來看穩增長態度也很明確。筆者看來，近期兩次會議皆強調對房地產行業的主基調是良性循環和健康發展，儘管“房住不炒”的主基調始終不變，但房企集中出現的流動性危機在今年會有所緩解，資金週轉壓力下降後，行業也將在預期之中迴歸到健康發展軌道。當下來看，擁有優質基本面且穩健經營的房企最有機會走出估值底部。
二、多維度優勢夯實旭輝2022年發展基礎
從公司層面看，旭輝控股集團在今年行業承壓的大環境下實現了穩健的經營，且2021年度銷售、回款創歷史新高，展現了獨特的競爭優勢，筆者看來有以下三個維度的綜合優勢值得關注。
（1）穩健合理的土儲結構，為有序經營保駕護航
根據旭輝集團發佈了2021年中期業績顯示，旭輝集團依舊保持了較為積極的拿地政策，僅在上半年就斬獲了43個項目，新增772.48萬平方米的土儲面積，共計擁有土地儲備高達6857萬平方米。其中超過85%的土地位於一二線城市羣，高能級、高流量土儲為未來的高質量開發提供了堅實基礎。
隨着國家對房地產調控政策漸顯成效，行業整體流動性區域緊縮，各能級城市的市場表現將進行明顯分化。旭輝集團緊隨市場趨勢，堅持“不拿高價地、多元化拿地”的穩中求進策略，深耕戰略性城市，合理調整土地儲備資源結構。從目前土儲佔比來看，變化呈現出長三角、環渤海升，中西部、華南降的格局。在保障一二線優質資源土地快速去化，銷售規模快速擴張的同時，繼續推進全國化佈局，既能鞏固大本營，又能讓企業在保持穩定增長的同時分散市場風險。
在積極調整土儲結構的同時，旭輝集團在盤活土儲上也下了足夠功夫，對於以往土儲週期在3-4年的情況下，旭輝計劃將土儲週期縮短到2年甚至更短；通過提高投入產出效率，極大程度上加速了企業回款能力，保障財務健康。同時加速向數字化轉型，通過數字智能化手段，提質增效降本，賦能業務，不斷優化更符合時代的管理工具，提升業務標準，為企業有序經營保駕護航。
（2）匠心打造高品質產品，2021全年銷售逆勢上揚
面對行業的深度調整以及高質量的發展趨勢，持續保持高質量的產品供給，既有利於保障行業長期穩定發展，也是當下房企穩健經營的基本前提。
2021年，旭輝在全國範圍內共落地了10座鉑悦系高端產品，並率先打造了微笑產品系列。此外，旭輝創新升級了“透明工廠”和“旭輝X智造”體系，為產品的標杆品質提供最有效的保障。據悉，旭輝年內在全國46座城市落地了84座透明工廠，生動詮釋了“用心做品質”的經營理念，亦為當前房企構建精工品質的產品體系提供了有益的參考價值。
憑藉着出色的產品實力與過硬的產品品質，旭輝2021年全年共斬獲了4項國家級工程質量榮譽以及50項省部級及以上工程質量及安全文明類獎項。這些榮譽的背後，是旭輝多年以來持續聚焦產品力創新升級，堅持以匠心打造產品的堅守與追求。筆者認為，這些高品質的產品不僅是對空間功能的迭代升級，更是對業主幸福人居的體驗提升。
據最新銷售數據顯示，截至2021年12月31日，旭輝控股集團累計實現合同銷售金額約2472.5億元，較上年同期的2310億元增長7%。在房地產市場環境整體低迷的2021年，這樣的成績單顯得尤為亮眼，彰顯出旭輝作為頭部房企良好的經營韌性。
（3）積極踐行ESG理念，以長期主義構建發展邏輯
在“雙碳”目標，鄉村振興、共同富裕等一系列國家政策出台的背景下，企業的社會價值被不斷提及。從實際的角度來觀察，企業的ESG表現往往與品牌認可度呈現正相關關係。傳遞到資本市場中，眾多機構投資者已經將可持續發展因素綜合納入到企業的評估決策當中，形成了經濟、社會、環境等多維度的價值評判體系。
作為房地產行業中踐行ESG理念的先行者，旭輝在過去的2021年成就卓著，屢獲行業權威認可：
·2021年6月，旭輝發佈了ESG報吿，披露其在環境、社會及公司管治等領域的實踐與成效；
·2021年8月，旭輝被納入恆生ESG 50指數；
·2021年11月，旭輝獲全球最大指數公司MSCI上調ESG評級至“BBB”級，實現了ESG評級連續兩年穩步提升。其中，旭輝的“產品安全與質量”及“企業治理”優勢顯著，以10分制計，這兩項細分評分別較行業均值高出1.9分及0.3分。
值得注意的是，在綠色建築受到政策鼓勵與市場青睞的情況下，旭輝積極推行綠色建築，並搭建了有效的可持續發展框架，並於2021年5月以較低的融資成本成功發行了總額為5億美元的綠色債券。
從長期主義的觀點來看，旭輝持續踐行推動行業發展的先進經營理念並樹立起積極正面的良好形象，同時積極藉助綠色金融工具夯實自身的發展根基，有望釋放出更大的市場價值。
（4）積極踐行租售並舉，創造附加增長價值
在“房住不炒”主基調下，國家同時大力發展租賃住房市場。考慮到當前大中城市住房租賃市場需求旺盛、發展潛力大，但租賃房源總量不足，而旭輝積極踐行租售並舉，將可最大化增加存量資產附加價值。
據悉，2021年11月26日，旭輝競得江蘇省南京市建鄴區河西南G116地塊，地塊性質為單身職工公寓用地，建成後將由旭輝瓴寓運營管理。另外，同年12月，由南京軟件園科技發展有限公司籌建、旭輝瓴寓管理運營的“海智灣·江北”國際人才街區於12月1日正式啟動供應，共648套高品質租賃式公寓投入市場。這是旭輝瓴寓繼在北京、上海、杭州、揚州等核心城市之外，在南京佈局的又一個大型租賃社區項目。
住房租賃市場或能夠迎來新一輪發展週期，而旭輝作為行業內最早佈局大型租賃社區業務的企業，旗下瓴寓目前全國在運營及自持項目多達30餘個,覆蓋北京、上海、南京、杭州、揚州等多個核心城市，擁有多個優秀租賃社區標杆項目，將能夠持續為其創造更多新價值。
三、再向市場釋放積極信號，旭輝2022年實現漂亮開局
2022年1月3日，新年伊始，旭輝連發兩則公吿，向資本市場釋放雙重利好信號。
一則公吿稱，公司宣佈將以現金購買的方式，要約提前贖回2022年1月23日到期的美元債5.051億美元。具體而言，公司將按照1000.5美元的價格要約收購票面價值1000美元的債券，並如約支付利息。值得注意的是，截至發稿，旭輝已於1月10日發佈公吿稱，公司決定接納購買本金額約2.65億美元的該等票據。
另一則公吿稱，公司將額外增發一筆於2026年到期的1.5億美元綠色債券，並與將於2026年到期的3.5億美元4.45%綠色債券合併為一筆。
2022年，房地產行業將進入新一輪的調整階段，房企之間的分化行情或將延續。筆者認為，對於旭輝開年的兩個積極動作，至少可以延伸到兩個方面。
一方面，近段時間雖然也有不少房企發債實現了增發或要約交換美元債，但通過對比發債條款，不難發現旭輝的發債條款更“寬厚”，如在擔保條件、本金折讓等方面更佔優。換言之，旭輝較其他房企能獲得更大的資金週轉空間，側面印證了在行業整體低迷的背景下，優質房企的資金優勢將愈加明顯。
另一方面，旭輝此次主動贖回2022年到期美元債的規模大於新增的債務規模，在權益增加的情況下，淨負債率將有所下降，有利於公司進一步優化債務結構，增厚安全邊際。而對於旭輝這樣的積極舉措，大行機構也給予了相應的認可和肯定。
筆者認為，在各大房企面臨挑戰和壓力的背景下，旭輝順應行業發展趨勢，持續向市場投資者傳遞信心，在夯實其在資本市場上的競爭實力的同時，更展現出了房地產優秀企業的發展面貌，為助推行業良性循環和健康發展做出表率。
進一步結合公司優秀的銷售去化能力，旭輝銷售和融資兩端順暢，使其展現出良好的現金流優勢，以及優異的穿越週期能力。隨着後續融資環境的放鬆和市場預期的改善，旭輝的綜合競爭優勢或將進一步被放大，斬獲市場新機遇。
四、結語
不難看出，高槓槓高負債的經營模式已在行業糾偏中，遭受淘汰。房企在政策引導下，將積極探索新的發展模式，加快健康發展之路，而因城施策地促進房地產行業良性循環和健康發展也正是政策的方向。
展望2022年，在行業環境改善下，房地產行業基本面的改善將在預期之內。而經歷行業洗牌後的房企也將愈發凸顯馬太效應，優質房企將因為出色的經營表現、積極的債務管理，以及穩健的財務表現，始終具備可持續發展能力與長期價值，以上核心競爭優勢旭輝控股集團兼備，值得投資者關注。
