會議要點
1.本地生活服務方面，主要圍繞社區家庭生活服務和團餐服務兩方面；本次交易後，本地生活服務將圍繞中高端進行大力佈局，自營和併購開展的主要是中端團餐業務，酒店管理公司經營的更多是高端團餐，主要是給政府、金融機構等提供團餐服務。
2.團餐業務方面，管理團餐項目超過140個，全年產值接近3億元。公司在逐漸滲透第三方團餐公司所管理的非住宅項目，進一步拓展自己的基礎物業服務。
3.酒店業務方面，2021年收入規模 1.4 億元，同比增長了0.3億元。利潤變動的原因是2 間整租酒店（2012和2014年開業）前期攤銷完畢，釋放爲2021年利潤，加上新開的金科食堂等業務，帶來了毛利率和利潤的提升。
徐國富：
1.本地生活服務戰略
未來主營業務新增加賽道“本地生活服務”，是結合金科服務目前的密度優勢，進一步藉助密度優勢提高增值服務能力。本地生活服務主要圍繞：1/ 社區家庭生活服務，2/ 團餐服務。
爲什麼要做本地生活服務？基於四個核心優點：
1）本地生活服務業務和公司的非住宅業務有非常大的協同效應。金科服務近幾年在不斷提高非住宅物業的在管面積，在管理過程中意識到團餐是非住宅拓展很重要的戰略補充。通過物業+團餐，可以解決很多非住宅甲方的綜合性需求。
2）有助於整合外拓能力。團餐和非住宅在資源優勢方面是一樣的，團餐+非住宅節約拓展成本，以餐食帶動非住宅拓展，也包括以非住宅拓展帶動餐食客戶拓展，實現雙向導流。
3）有利於提升人均效能。物業，團餐都是人力密集型行業，團餐用人高峯是一日三餐，非住宅物業人員是整個工作時間內都可以工作，適當調整用人的節點安排可以大大節約團餐的用工成本，進而提高人均效能。
4）有利於提高服務業主的家庭生活服務的能力。對於公司來說，過去圍繞業主開展了很多家庭生活服務，提供了很多日常生活的物質需求，如米糧油麪奶等。在原來的基礎上，供應鏈資源是相對薄弱的；隨着加大團餐資源的整合，採購端需求量大大加大，有利於整合供應鏈資源，進一步利用供應鏈資源給業主提供更加物美價廉的家庭基本生活服務。
2.今年以來本地生活服務戰略推進情況
三個最重要的舉措：
1）公司結合自身的資源，自建團隊，自建資源拓展本地生活服務在管團餐項目超過 90個，全年飽和產值1億元；
2）併購行業頭部企業。在管項目超過 30 個，預計今年全年產值接近 2 億元，32 個項目中營業收入超過 500 萬的有 12 個項目，在重慶有一些比較有影響力的項目，如西南大學，重慶科技學院，Oppo 重慶基地等；
3）整合內部酒店管理資源。酒店營收中餐飲佔主要部分，團餐也是很重要的一環，管理團餐項目超過 10 個。
結合起來，管理團餐項目超過140個，全年產值接近3億元。
3.本次交易的背景及標的情況
該公司歷史比較久，主要的方向是兩個：1/ 餐飲，2/ 收入佔比中比較低的是住宿。酒店管理公司和市場上常規的有所區別，更多是以餐飲爲主營業務的公司，不管是在直營酒店還是外拓酒店，都會把餐飲作爲主要的業務增長點。
該公司擁有餐飲品牌“粵珍軒中餐廳”、“尚九龍港式茶餐廳”、“金科土火鍋”等餐飲品牌；以及酒店特色產品“金科良品”，主要供應及銷售本地特產，例如火鍋底料、臘味香腸；以及時令特色，比如糉子、月餅等。目前，這些服務和產品已全面滲透金科業主及酒店會員的生活，也成爲了重慶本地居民的最受喜愛的餐飲品牌之一。
本次收購 100%股權，代價超過 3 億元。本次交易完成後，酒店管理公司將成爲全資子公司。PE 倍數來說，在二股東的參與和監督下，EV/EBITDA 倍數不超過 10 倍，價格公允。
4.未來如何推進本地生活服務戰略
本地生活服務作爲核心增長點，內部高度重視，歸夏總直管。
本次完成交易後，本地生活服務將圍繞中高端進行大力佈局。自營和併購開展的主要是中端團餐業務，酒店管理公司經營的更多是高端團餐，主要是給政府、金融機構等提供團餐服務。所以在接下來的工作中，會圍繞着中高端客戶羣體，繼續深耕本地生活服務，進一步提高市佔率。
此外，會結合現有的資源進一步加大供應鏈資源整合，預計今年團餐板塊收入超過 3 億元，隨着明年繼續加大整合，規模可能進一步提升。如果把供應鏈資源整合得更好，對於社區家庭生活服務和團餐能起到相互促進的作用。
Q&A
- 團餐業務全年收入水平？
併購標的全年產值 2 億左右，但是受並表時間影響等審計調整，營收並沒有 2 億元。
明年產值會接近 5 億元左右；今年 3 億元左右。
- 本次收購會在收併購目標中貢獻面積嗎？
酒店管理公司更多的是爲了服務於本地生活服務的戰略，對於基礎物業服務管理沒有直接聯繫；不會提升基礎物業服務的在管面積。
- 今年公司各項目標和業績指引是否有信心完成？
絕對完成。
- 本次併購估值不超過10倍EV/EBITDA，明年 EBITDA對賭3000萬元，總對價3億元，能
否解讀一下 PE 倍數怎麼理解？
EBITDA 到 PE 的 E 主要只有一個稅率的影響，基本沒有多大的影響。加上未來酒店管理公司併入體系後，對於供應鏈資源的整合和業務拓展，相信明年即便控股股東不對賭，PE 倍數一定不會超過 10 倍。
- 母公司商管是否也有計劃要裝進來？
對於一個服務集團來說，具有多元的業態管理能力，更高水平的管理，不管是住宅、寫字樓還是其他商業資源，都是一個長遠的發展趨勢。
- 本次併購，二股東博裕也是需要批準的？
這段時間屬於過渡期，金科所有重大決策都會徵得戰略股東的支持和許可；事前，二股東也表示同意並支持公司在增值業務賽道的多元化戰略發展。
- 未來如果要收購母公司的商管業務，會有大概的時間表嗎？
雖然市場具有不確定性，但是作爲公司來說，戰略應該是清晰的。公司管理層會堅定執行自己的戰略，這樣才能給股東帶來長遠穩定的回報。商管什麼時候進行整合是不完全確定的因素。商管內部也有一些架構重組等安排，會積極地和控股股東溝通。在合理的時間、合理的價格以及戰略股東和控股股東的支持下會推進這項工作。
- 收購標的股權評估 2.6 億元，還有 5000 萬債權是什麼情況？收購標的過去三年收入沒有披露，淨利潤情況看今年前 9 個月增幅比較大，去年、前年利潤只有小幾百萬，利潤爲何有比較大的增長？
債權：
母公司提供了股東借款，交易時除了股權價值之外，替標的公司歸還了母公司股東借款。
財務數據：
酒店有 3 間整租，4 間委託管理，2021 年收入規模 1.4 億元，2020 年收入規模 1.1 億元左右。利潤變動的原因是 2 間整租酒店（2012 和 2014 年開業）前期攤銷完畢，釋放爲 2021年利潤，加上新開的金科食堂等業務，帶來了毛利率和利潤的提升。以前的酒店管理公司的股權架構比較分散，在金科服務確定了本地服務戰略後，想對於整個集團的資源整合，纔會要求集團對酒店管理公司進行業務重組。以前的業績是基於重組之下備考的收入利潤指標。金科酒店在重慶是一面旗幟。酒店管理公司餐飲做好之後，還接了很多團餐的項目，是基於客戶認可餐飲的價值，纔會把團餐交給公司管理。
- 明年指引情況？
首先，金科服務過去的業績增長和未來的業績增長更多的是依賴於自身的發展，而不是完全依賴於母公司。母公司也好，行業也好，對於公司有影響，但是影響是有限的。
現在對於 2022 年的整個經營指標還沒有準確地鋪排，也沒有最新的數據。但是相信引進了戰略股東後，會同控股股東、戰略股東進一步清晰戰略，明確2020年目標，有目標後會第一時間更新和分析。
本次引進戰略股東後，金科服務的治理會更上一個臺階，財務會更加獨立，對於 2022 年的目標會是一個讓大家滿意的目標。
- 收併購資產有 13 家公司，並表時間？
本次交易是已經重組完成了的。由於是同一控制下的企業合併，報表是可以部分追溯到今年的，而不是在明年及以後的時間再並表。今年就成爲並表主體了。具體並多少以會計師審計意見爲準。剛剛介紹的是經營數據。
- 今年 M&A、外拓的全年完成情況？
年初給到的指引：新增在管面積 8000 萬方，截至今天已經完成了。具體面積的分拆，會在 12 月 31 號整理好後，第一時間給大家分享。
- 團餐業務目標客羣，核心競爭力，行業格局情況？如何幫助非住宅賦能？團餐如何實現批量化生產？
本次收購完成後，本地生活服務團餐板塊進行了非常好的整合，也確保 2022 年有嶄新的開始：第一個核心競爭力在於是否有足夠多的客戶資源。通常，團餐需要一個項目一個項目地拓展；而現在金科服務管理了大量的非住宅，潛在的客戶天然比市場上的單一經營團餐的公司有基礎。此外，金科服務已經管理了 100 個團餐項目，但是物業還沒有接管，也有利於公司滲透非住宅物業。第二個核心競爭力在於可以構建更加龐大完善的供應鏈體系，服務於團餐，也服務於業主。第三個核心點在於自建、整合和收購的第三方，都是以客戶滿意度見長的管理者，和金科服務的戰略理念一脈相承。
- 團餐客戶主要針對的業態是商寫？
如果與物業相關聯，更多的是非住宅客戶羣體，包括商寫、企事業單位、產業園區、醫院、學校等。
今年整合了第三方團餐公司後，也在逐漸滲透第三方團餐公司所管理的非住宅項目。目前已經有成功的案例。對於公司來說，堅信本地生活服務戰略有助於公司進一步拓展自己的基礎物業服務。
- 供應鏈如何反哺基礎物管？
團餐公司最主要的業務是給企事業單位、醫院、學校等的學生和職工提供餐飲服務，他們最大的成本除了人力成本，更多的是物耗成本，如米糧油麪奶等。由於每天要供應上百萬學生吃飯，要採購大量的商品，是很剛性的需求且量大。這些需求和社區裏的家庭生活服務是一樣的，每個家庭一日三餐也需要相同的米糧油麪奶。整合團餐後有大量剛性需求和剛性採購，自然對上遊有很強的議價能力，採購到更多物美價廉的產品，通過基礎服務的管理資源輸出給業主，讓業主同樣享受到更便宜的產品。
- 餐飲客戶標準化批量化的效果如何？滿意度是否會受到影響？
整合酒店管理公司就是爲了有更好的品質，發力中高端團餐，完成產品線佈局。同時也希望金科體系內有更優秀成熟的職業經理人文化。自身的酒店管理公司已經有很好的管理體系和職業經理人文化，整合後更有利於公司整合更多的團餐公司，達到多方共贏局面。
